Warszawa, fot. Shutterstock
Warszawa, fot. Shutterstock

Integralną częścią każdej analizy potencjału obiektu handlowego jest badanie obszaru pozyskiwania klientów. O ile analizy ukazujące stan obecny można stosunkowo prosto wykonać w oparciu o dostępne statystyki demograficzne, to wykonanie prognoz nie należy już do łatwych zadań. Określenie wzrostu liczby mieszkańców zamieszkującej dany obszar wymaga zarówno długofalowego monitorowania sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, jak i procesów zachodzących w istniejących zasobach mieszkaniowych – wynika z najnowszego badania firmy JLL.

W tym drugim przypadku istotne są zwłaszcza zmiany w strukturze gospodarstw domowych, polegające przede wszystkim na malejącej wielkości gospodarstwa domowego, a w konsekwencji spadku liczby ludności.

Z drugiej strony nowe budownictwo generuje przyrost liczby mieszkańców, który następuje po części dzięki osiedlaniu się w mieście ludności spoza Warszawy, a po części w efekcie przenoszenia się do nowych mieszkań ludności z istniejącego zasobu, często z innych dzielnic miasta. Z tego też względu przy określaniu przyszłej liczby mieszkańców dla obszaru oddziaływania potencjalnego obiektu handlowego należy uwzględnić plany inwestycyjne deweloperów mieszkaniowych.

Po dość krótkim okresie kryzysu w 2009 r., rynek nowych mieszkań w Warszawie powrócił do fazy dość stabilnego, stopniowego wzrostu. Stolica jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. W ostatnich dziesięciu latach najwięcej mieszkań oddano w Warszawie do użytku w latach 2008-2009 (ponad 19 tys. rocznie), co było wynikiem rekordowo wysokiej liczby budów rozpoczętych w okresie boomu w latach 2006-2007. Najmniej mieszkań oddano do użytku w 2011 r. (9,4 tys.), co z kolei było efektem załamania rynku w 2009 r.

W ostatnich dziesięciu latach w ciągu roku przeciętnie oddawano do użytkowania ok. 14 tysięcy nowych jednostek mieszkalnych, z czego ogromną większość stanowiły mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Zgodnie z prognozą REAS z marca 2014 r., opartą o monitoring planów firm deweloperskich, transakcje terenami inwestycyjnymi, analizę procesów planistycznych (w tym uchwalonych i przygotowywanych planów miejscowych), jak również przewidywania dotyczące cyklu koniunkturalnego, w latach 2014-2017 zostanie oddanych do użytku w Warszawie ponad 60 tysięcy jednostek mieszkalnych. Duża część tych mieszkań znajduje się w fazie zaawansowanej budowy lub w przygotowanych do rozpoczęcia konkretnych inwestycjach. Druga część prognozy – obejmująca okres kolejnych ośmiu lat – zakłada wybudowanie w Warszawie w latach 2018-2025 ok. 110 tysięcy jednostek mieszkalnych.

REAS oparł tę część prognozy przede wszystkim na analizie chłonności różnych rejonów miasta, przewidzianych w opracowaniach planistycznych pod nowe budownictwo mieszkaniowe biorąc jednocześnie pod uwagę prognozy demograficzne, obserwowane trendy w gospodarce i cykliczność zjawisk zachodzących na rynku mieszkaniowym.

Według specjalistów rejonami o największej koncentracji nowych inwestycji będą:
– Białołęka – zwłaszcza jednostki MSI Grodzisk (wzdłuż ulicy Głębockiej), Nowodwory i Tarchomin,
– Wilanów – Błonia Wilanowskie (czyli Miasteczko Wilanów),
– Wola – Odolany (rejon ulicy Jana Kazimierza),
– Bemowo – Chrzanów,
– Żoliborz – Sady Żoliborskie (dawny Żoliborz Przemysłowy),
– Mokotów – Stegny (Osiedle Pod Skocznią), Służewiec (administracyjnie częściowo Mokotów a częściowo Ursynów),
– w dalszej perspektywie – Siekierki na Mokotowie i Szamoty w Ursusie.