Agnieszka Mielcarz, Head of Retail Asset Management, Knight Frank
Agnieszka Mielcarz, Head of Retail Asset Management, Knight Frank

O aspektach funkcjonowania w jednym centrum handlowym kilku sieci handlowych oferujących ten sam lub podobny asortyment – redakcja Retailnet.pl rozmawia z Agnieszką Mielcarz, dyrektor Działu Retail Asset Management, Knight Frank

Czy lokowanie w jednym obiekcie handlowym dwóch lub nawet więcej najemców oferujących ten sam lub podobny asortyment to dobry pomysł?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Przy doborze najemców w pierwszej kolejności powinniśmy brać pod uwagę zdefiniowaną przez nas grupę docelową danego centrum oraz jej specyficzne zapotrzebowania. Nie bez znaczenia jest też strefa zasięgu oraz wielkość centrum handlowego. Posiadanie szerokiej oferty marek dla różnych branż jest w obiektach handlowych konieczne lub chociaż wskazane, aby zaoferować klientom możliwie bogaty wybór. Dotyczy to zwłaszcza centrów o większej powierzchni, które mają zapewniać kompleksową ofertę w każdej kategorii. Niejednokrotnie sama lokalizacja narzuca precyzyjne zapotrzebowanie na najemców określonej kategorii. Pod uwagę trzeba również wziąć obiekty wyspecjalizowane – tu obecność wielu najemców z danej kategorii jest jak najbardziej wskazana. Obiekty typowo modowe czy z wyposażeniem wnętrz mogą w ten sposób koegzystować bez straty.

Czy oferty takich najemców wykluczają się czy uzupełniają?

Czasami tak. Jeśli mamy do czynienia z dwoma czy nawet trzema operatorami np. kosmetycznymi, jest duża szansa, że asortyment jest zróżnicowany cenowo i rodzajowo. Wprowadzając kolejnych ryzykujemy nie tylko powielenie asortymentu, ale także zubożenie oferty centrum poprzez nadmierną reprezentację danego sektora kosztem innych. Podobnie rzecz się ma z biurami podróży. Niezmiernie rzadko poszczególni operatorzy bazują wyłącznie na ofercie własnej. Najczęściej jest ona dominująca, jednakże uzupełniana przez ofertę pozostałych firm z branży turystycznej. Powielanie salonów operatorów turystycznych nie wiąże się z dodatkowymi korzyściami dla klientów tj. bardziej atrakcyjną ofertą cenową. W tej branży różnice w cenach są znikome ze względu na stałe marże oraz ofertę składającą się z propozycji tych samych touroperatorów. Zupełnie inne podejście możemy zaobserwować w segmencie operatorów telefonii komórkowej – w tej branży toczy się zacięta walka cenowa o klienta.

Dla kogo taka sytuacja jest korzystna – dla dewelopera, bo ma wynajętą powierzchnię handlową, dla konsumenta, bo ma większą, komplementarną ofertę czy dla najemców, bo wzajemnie do siebie przyciągają klientów?

Dla niektórych interesariuszy sytuacja może się wydawać potencjalnie satysfakcjonująca. Agencja komercjalizująca realizuje swoje zadanie wynajmując dostępną powierzchnię. Tego typu działanie powinno być satysfakcjonujące dla właściciela obiektu, ponieważ ogranicza poziom powierzchni niewynajętej i podwyższa dochody z najmu. Jednak na problem należy spojrzeć wieloaspektowo i w dłuższej perspektywie czasowej. To, co wydaje się sukcesem w danej chwili, w perspektywie długoterminowej może przełożyć się na obniżenie obrotów pozostałych najemców tej branży, pogorszenie relacji na linii właściciel – najemcy danego segmentu, czy przełożyć się na niepożądany wizerunek centrum, ściśle powiązany tylko z jedną kategorią produktów. Zmultiplikowany katalog najemców w danej branży zakłóca równowagę pomiędzy wielkością oferty i wielkością potencjału zakupowego klientów centrum handlowego, co w praktyce oznacza, że odwiedzający centrum nie są w stanie wygenerować obrotów satysfakcjonujących wszystkie sklepy danej kategorii. Dla klientów centrum najważniejsze jest, aby w sposób kompleksowy odpowiedzieć na ich potrzeby, jednak rzadko kto odczuje przypływ satysfakcji jeśli zamiast dwóch punktów danej kategorii będzie ich cztery czy pięć.

Knight Frank sp. z o.o. jest częścią międzynarodowej grupy Knight Frank, niezależnego doradcy w zakresie nieruchomości. Przedstawiciele firmy będą uczestnikami Shopping Center Forum – stoisko 5.62.