Najemca do dewelopera: nie dam gwarancji bankowej, i co mi zrobisz…?

Konflikt

Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego to jeden z najważniejszych obszarów umowy najmu lokalu w centrum handlowym. Czynsz najmu służy przecież obsłudze finansowania budowy obiektu. Wpływy zatem z tego tytułu muszą być stabilne, a jego ściągalność – należycie zabezpieczona.

O ile najemcy lokali w centrach handlowych dość powszechnie rozumieją konieczność dostarczenia wynajmującemu zabezpieczeń jego roszczeń z umowy najmu, o tyle w realiach tzw. „rynku najemcy” starają się oni wykluczyć zapisy o sankcjach, jakie grożą za nienależyte wykonanie tego obowiązku. Nierzadko za nieprzedstawienie zabezpieczeń nic najemcy w praktyce nie grozi, zaś kary umowne – o ile zostały na tę okoliczność zastrzeżone – mają symboliczną wysokość. Czy wynajmującemu pozostaje jedynie grozić najemcy wypowiedzeniem umowy najmu?

Pytanie to jest jeszcze bardziej istotne w sytuacji konfliktu, kiedy powstrzymywanie się z zapłatą czynszu stanowi dla najemcy element przetargowy w prowadzonych z wynajmującym negocjacjach. Zdarza się, że najemca chce by wynajmujący wypowiedział mu umowę najmu. Pomimo, że umowa najmu stanowi wówczas, iż najemca winien dostarczyć wynajmującemu albo gwarancję bankową albo uiścić na rachunek wynajmującego kaucję pieniężną, najemca nie czyni ani tego ani tego. Tymczasem Kodeks cywilny przewiduje na taką okoliczność dość proste rozwiązanie, nie polegające wcale na rozwiązaniu umowy najmu. Opisany wyżej sposób określenia świadczenia najemcy to bowiem tzw. „zobowiązania przemienne”. Zgodnie zatem z artykułem 365 §1 K.c. to najemca decyduje o sposobie jego wykonania. Jeżeli w ogóle nie przedkłada jakichkolwiek zabezpieczeń, uznać należy, że nie dokonał wyboru świadczenia przemiennego. Wynajmujący winien w konsekwencji wyznaczyć najemcy na piśmie odpowiedni termin z żądaniem oświadczenia się, czy najemca przedkłada gwarancję czy uiszcza kaucję pieniężną. Brak odpowiedzi najemcy w zakreślonym terminie powoduje przejście wyboru świadczenia na wynajmującego (art. 365 §3 K.c.). W praktyce zatem to wynajmujący będzie wówczas uprawniony do podjęcia decyzji czy najemca ma uiścić na jego rzecz kaucję pieniężną czy przedstawić gwarancję bankową. W razie wyboru kaucji pieniężnej – wynajmujący będzie uprawniony do skierowania do sądu „standardowego” pozwu o zapłatę kwoty zabezpieczenia.

Z odrobinę bardziej skomplikowaną sytuacją mamy do czynienia w przypadku odmowy przedstawienia przez najemcę zabezpieczenia wierzytelności wynajmującego w postaci aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jako, że złożenie oświadczenia woli w tym zakresie należy do tego rodzaju czynności, których inna osoba – poza najemcą  – dokonać nie może, tzw. „wykonanie zastępcze” na podstawie upoważnienia sądu nie wchodzi tu w grę. Kodeks cywilny znów jednak przychodzi wynajmującemu w sukurs, uprawniając go do wytoczenia powództwa o zobowiązanie najemcy do złożenia oświadczenia woli o poddaniu się egzekucji. Wyrok zapadły w takiej sprawie zastąpi akt notarialny w trybie tzw. „trzech siódemek”, zgodnie z artykułem 64 K.c.

Z uwagi na fakt, że opisane wyżej rozwiązania wynikają wprost z umowy najmu, najemcy trudno byłoby znaleźć jakąkolwiek argumentację do obrony w sądzie. Odmowa zatem przedstawienia przez najemcę zabezpieczeń roszczeń wynajmującego z umowy najmu niekoniecznie okaże się dla tego pierwszego kartą przetargową w konflikcie z inwestorem. Wynajmujący może bowiem z reguły zabezpieczenie swoich roszczeń uzyskać i tak, tyle, że z pomocą sądu cywilnego.

Autorką artykułu jest Magdalena Zając – Dobrowolska z Kancelarii Prawniczej Causa Finita

 

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016