Rewitalizacje i rozbudowy – najdynamiczniej rosnący segment rynku inwestycji handlowych

Michał Wuczyński, prezes Awbud S.A.

Michał Wuczyński, prezes Awbud S.A.

Przy rewitalizacji i rozbudowie obiektów handlowych priorytetem jest umożliwienie właścicielowi centrum handlowego utrzymania parametrów ruchu użytkowników oraz minimalizacja strat w przychodach z dzierżawy – mówi w rozmowie z redakcją Retailnet Michał Wuczyński, prezes Awbud S.A.

Jak bardzo proces rewitalizacji bądź rozbudowy centrum handlowego różni się od inwestycji typu greenfield? 

– Awbud specjalizuje się w rewitalizacji i rozbudowie obiektów handlowych. To szczególny rodzaj inwestycji. Po pierwsze, co do zasady, w inwestycjach tych chodzi o skokowy wzrost architektonicznej i użytkowej klasy powierzchni handlowych, a więc kluczowym kryterium jest jakość wykonania prac. Po drugie, tego typu inwestycje najczęściej prowadzone są na ‘żywym organizmie’, co oznacza konieczność połączenia prowadzonych prac z jak najmniejszym zakłóceniem życia najemców danego centrum oraz jego klientów końcowych. Priorytetem jest umożliwienie właścicielowi centrum utrzymania parametrów ruchu użytkowników oraz minimalizacja strat w przychodach z dzierżawy. Trzecią sprawą jest konieczność koordynacji decyzji projektanta, inwestora i poszczególnych harmonogramów i decyzji najemców.

Jak postrzegacie Państwo potencjał dalszego rozwoju rynku rewitalizacji czy rozbudowy centrów handlowych?

– Według mnie to najbardziej dynamicznie rosnący segment rynku inwestycji w obszarze obiektów handlowych. Powodów jest kilka. Między innymi taki, że zdążył się już ‘zamortyzować’ majątek pierwszych dużych centrów handlowych, które powstały w Polsce na przełomie wieków. Często są to centra, które prawem pierwszego zajęły najatrakcyjniejsze nieruchomości w polskich miastach, a zatem reinwestycje w tych lokalizacjach mogą być atrakcyjniejsze niż inwestycje typu greenfield. Znaczenie ma też spore nasycenie polskich miast obiektami handlowymi. W tej sytuacji istotną przewagą konkurencyjną dla właścicieli centrów staje się jakość oferowanej powierzchni. Obserwujemy dynamiczny wzrost ilościowy tego typu inwestycji. Proces ten zaczął się tam, gdzie historycznie zaczęto inwestować w centra handlowe, a więc w największych miastach. Na przykład w Warszawie każde duże centrum handlowe prowadzi procesy rewitalizacji, z których Awbud obsługuje m.in. rozbudowę centrów Galeria Mokotów i CH Wileńska.

Na co powinien zwrócić uwagę deweloper centrum handlowego wybierając generalnego wykonawcę rewitalizacji swojego obiektu ?

– Przede wszystkim na doświadczenie generalnego wykonawcy w realizacji obiektów tego typu. Awbud ma już za sobą rozbudowę i modernizację kilku centrów handlowych, a najważniejsze z nich to Galeria Mokotów i CH Wileńska. Z uwagi na prace prowadzone w ścisłym centrum miasta istotne było tam m.in. przygotowanie planu logistyki dostaw kluczowych elementów. Dostawy materiałów budowlanych prowadzone były w porach nocnych według szczegółowo rozpisanego harmonogramu, często z wykorzystaniem helikoptera. Kluczową była organizacja prac ograniczająca zakłócenia dla najemców i klienta końcowego. Prowadziliśmy prace tak, że często pytani przez nas klienci odwiedzający te obiekty za dnia nie byli świadomi prowadzonych prac. Logistyka, czystość i brak hałasu to priorytety. Szczegółowe rozwiązania przez nas stosowane należą do ścisłego know-how generalnego wykonawcy. Nie bez znaczenia pozostaje też fakt, iż Awbud dysponuje siłami własnymi w zakresie prac żelbetowych i instalacyjnych, co pozwala na szybkie reagowanie w razie pojawiających się problemów.

Jak bardzo podraża realizację rozbudowa obiektu handlowego działającego, cały czas obsługującego klientów?

– Trudno jest określić procentowo koszty dodatkowe, podrażające inwestycję z tytułu prowadzenia prac na czynnym obiekcie. Po pierwsze, wydaje mi się, że zawsze należy to rozpatrywać w kontekście utraconych korzyści, tj. czynszów i wizerunku centrum w przypadku jego całkowitego zamknięcia na czas przebudowy. Po drugie, każda rozbudowa czy przebudowa obiektu handlowego ma inną specyfikę. Organizacja robót budowlanych w szczególności wewnątrz obiektu musi być każdorazowo ustalana zarówno z Inwestorem jak i z poszczególnymi najemcami. Nie da się podać jednej stawki określającej standardowo koszt rewitalizacji metra kwadratowego, ponieważ każda inwestycja jest niepowtarzalna. W jednym wypadku rewitalizacja to będzie tylko remodeling, w innym lifting wnętrz i ewentualnie elewacji, może to być jednak również całościowa przebudowa lub rozbudowa obiektu. Oczywiście stosuje się ciągłą optymalizację kosztów, koniecznością jest tutaj ścisła i dobra współpraca między wszystkimi uczestnikami procesu inwestycyjnego, inwestora, wykonawcy i projektanta. Stosuje się włączanie niektórych obszarów projektowania do usług wykonawcy, a więc tworzy się pakiety design & build. Doświadczony wykonawca jest w ten sposób w stanie zdjąć z inwestora szereg ryzyk kosztowych i niepewności związanych z tym, co odkryte zostanie w trakcie przebudowy. Proszę pamiętać, że najczęściej mówimy o centrach, które mają co najmniej kilkanaście lat, a więc były budowane zupełnie inaczej i z zastosowaniem innej jakości materiałów niż dziś.

Zajmujecie się Państwo także projektowaniem. Jakie zalety ma zlecenie jednej firmie zaprojektowania i zrealizowania rewitalizacji obiektu handlowego?

– Mamy swoje biuro projektowe, którego funkcje skupiają się na działaniach optymalizacyjnych w zakresie kosztów oraz koordynacji. Natomiast w zakresie konkretnych rozwiązań z obszaru powierzchni handlowych i ich architektury, współpracujemy z wyspecjalizowanymi biurami spoza Awbud. Zalety łączenia projektowania i wykonawstwa w jeden pakiet usług mogą być widoczne już na samym początku procesu inwestycyjnego – następuje skrócenie czasu przygotowania procesu inwestycyjnego poprzez zastosowanie jednostopniowego przetargu D&B. Po drugie, jeśli pozwala na to specyfika rewitalizacji, inwestor może istotnie ograniczyć swoje ryzyka kosztowe. Ponadto, nawet jeśli usługa projektowania nie jest połączona z usługą generalnego wykonawstwa, ważnym jest bieżący proces koordynacji projektanta przez generalnego wykonawcę w trakcie trwania budowy. Decyzje muszą zapadać często ‘a vista’. Szczególnie jeśli chodzi o to, by 200 osób na budowie nie czekało z założonymi rękoma np. między godziną 2.00 a 4.00 rano.

Czy doświadczenie zdobyte przy modernizacji warszawskich galerii przyda się Awbudowi w realizacji kolejnych inwestycji w przyszłości?

– Mamy taką nadzieję. Rynek zaczyna się dynamicznie rozwijać.

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016