Katarzyna Rzetecka, Napollo: najemcy doskonale wiedzą w jakim “towarzystwie” ich obroty osiągają założony poziom

Katarzyna Rzetecka, dyrektor Działu Projektów Komercyjnych, Napollo

Katarzyna Rzetecka, dyrektor Działu Projektów Komercyjnych, Napollo

Najemcy z jakich branży nie zgadzają się na współistnienie w ramach jednego centrum handlowego ze swoją konkurencją i dlaczego? Redakcja Retailnet o opinię zapytała Katarzynę Rzetecką, dyrektor Pionu Inwestycji Komercyjnych w Grupie Napollo.

Czy lokowanie w jednym centrum handlowym dwóch lub nawet więcej najemców oferujących ten sam lub podobny asortyment (np. dwa salony optyczne, dwie apteki, dwa biura podróży, dwa sklepy RTV AGD) to dobry pomysł?

Nie należy tego oceniać w systemie binarnym. Wiele zależy od takich czynników jak lokalizacja, socjodemografia, typ i wielkość projektu deweloperskiego, funkcja, jaką obiekt ma spełniać dla lokalnej (lub nie) społeczności oraz od celu, jaki deweloper chce osiągnąć.

Czy oferty takich najemców wykluczają się czy uzupełniają?

Jeśli ich oferta jest w dużym stopniu substytucyjna, a różni się jedynie szyldem, pod którym sprzedawane są te same produkty, to zdecydowanie jest to podejście, które nie rozszerza grupy potencjalnych klientów centrum handlowego, a jedynie powoduje silną kanibalizację marek. Jeśli natomiast oferta najemców w danym segmencie jest komplementarna lub/i pozycjonowana do różnych grup konsumentów to jest to korzystne rozwiązanie zarówno dla najemców jak i dewelopera.

Dla kogo taka sytuacja jest korzystna – dla dewelopera, bo ma wynajętą powierzchnię handlową, dla konsumenta, bo ma większą, komplementarną ofertę czy dla najemców, bo wzajemnie do siebie przyciągają klientów?

Naszym dążeniem jako dewelopera jest to, aby działania zmierzające do poszerzenia oferty w zakresie poszczególnych segmentów, w ramach jednego projektu, wzbogacały projekt. Takie podejście doceni zarówno szerokie grono klientów, jak i przełoży się to na efekt synergii dla najemców i sukces finansowy inwestycji. Na tym etapie rozwoju i nasycenia rynku najemcy są już bardzo świadomi i doskonale wiedzą w jakim “towarzystwie” ich obroty osiągają założony poziom. Często warunkiem wejścia do projektu stawianym przez jednego najemcę jest np. gwarancja wejścia drugiego najemcy, pozornie konkurencyjnego.
Kluczowym elementem jest tu konsument, którego poziom zadowolenia i częstotliwość wizyt ostatecznie zweryfikuje wszelkie teoretyczne założenia co do szerokości i głębokości oferty handlowej w poszczególnych segmentach.

Gdzie w obiekcie handlowym powinny być ulokowane takie placówki – blisko siebie, czy w znacznym oddaleniu?

Praktyka pokazuje, że grupowanie konceptów z tego samego segmentu jest dobrym zabiegiem, służy swego rodzaju porządkowi w centrum i jest korzystne z punktu widzenia konsumenta. Jednocześnie trzymanie się jedynie tej zasady w dużych projektach handlowych nie ogranicza możliwości “przeprowadzenia” klienta przez większą część centrum (jeśli jego cel zakupowy jest ściśle określony) i skorzystanie przez niego, „przy okazji”, z innej oferty niż ta poszukiwana w danym momencie.

Jak ta kwestia wygląda w zakresie zapisów w umowach najmu – czy dopuszczają one taką możliwość?

Co do zasady prowadzenie działalności konkurencyjnej jest dozwolone umową. Praca dewelopera i komercjalizatora ma na celu tak dobrać ofertę, sięgając również po marki z pozoru konkurencyjne wobec siebie, aby mogły się one uzupełniać i wzbogacać całościowy tentant-mix. Umowy z zapisami o tak zwanej wyłączności są praktykowane na rynku, służą jednak w dużej mierze wyeliminowaniu bezpośrednio konkurencyjnych produktów (branża RTV jest tu dobrym przykładem). Stosowanie zapisów o wyłączności z wymienieniem konkretnych marek nie jest zgodne z prawem i nie powinno być praktykowane.

Przykłady takiego udanego współistnienia konkurujących najemców to….?

Wiele food courtów jest świetnym przykładem działania konkurencyjnych marek obok siebie. Wiele zależy także od wielkości i profilu obiektu. W każdej dużej galerii, gdzie komercjalizacja wymaga pewnej powtarzalności wśród konkretnego segmentu (ilość GLA do skomercjalizowania i konieczność rozszerzenia oferty dla zaspokojenia potrzeb konsumenta) są przykłady udanego współistnienia konkurujących najemców. W przypadku małych retail parków sytuacja jest odmienna i tu powielanie w ramach poszczególnych segmentów często nie jest możliwe, albo po prostu nie jest konieczne.

Przedstawiciele spółki Napollo będą uczestnikami Shopping Center Forum 2014 Fall Edition. Swoje projekty zaprezentują przy stoisku 1.6

 

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska