Eduard Zehetner, prezes zarządu Immofinanz Group
Eduard Zehetner, prezes zarządu Immofinanz Group

Immofinanz Group w roku finansowym 2013/14 osiągnął zysk netto na poziomie 180,4 mln euro, co oznacza wzrost rok do roku o 62,8 proc. Przychody z najmu w omawianym okresie były niższe w wyniku realizacji zintensyfikowanego planu sprzedaży nieruchomości. Opóźnione otwarcie centrum handlowego Goodzone w Moskwie uniemożliwiło nadrobienie tego spadku.

Łącznie przychody z najmu wyniosły 506,7 mln euro (-7,2 proc.), a wyniki z działalności wyniosły 319,2 mln euro (-19,5 proc.). W porównaniu do analogicznych obszarów działalności (ang. „like-for-like”), tj. po skorygowaniu o nowe przejęcia, zakończone projekty i sprzedaż, przychody z najmu osiągnęły stabilny poziom (-1,3%, 472,7 mln euro). Sprzedaż nieruchomości osiągnęła nowy rekord, kształtując się na poziomie około 1 mld euro.

– Głównym wydarzeniem minionego roku finansowego było wydzielenie (spin-off) ze struktur grupy spółki BUWOG. Została ona bardzo dobrze przyjęta przez rynek kapitałowy – dyskonto do wartości aktywów netto zmniejszyło się znacznie. W obszarze projektów deweloperskich zakończyliśmy budowę naszego centrum handlowego Goodzone w Moskwie. Pierwotne plany zakładały, że przyczyni się ono do wzrostu przychodów z najmu w trakcie całego roku finansowego 2013/14 i zrównoważy przychody z najmu w nieruchomościach, które sprzedaliśmy, a w szczególności w Silesia City Center. Taki scenariusz będzie jednak realizowany w roku finansowym 2014/15 – mówi Eduard Zehetner, prezes zarządu Immofinanz Group.

Wynik ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 32,8 mln euro (2012/13: 68,8 mln euro). W trakcie roku 2013/14 sprzedano nieruchomości o łącznej wartości nieco ponad 1 mld euro (2012/13: 661,3 mln euro). – Pierwotnie zamierzaliśmy sprzedać nieruchomości o wartości 2,5 mld euro w okresie pięciu lat. Po zaledwie czterech latach osiągnęliśmy poziom 2,7 mld euro – i to przy dwucyfrowej marży ponad wartością księgową – dodał Eduard Zehetner. Zgodnie z MSSF zyski z aktualizacji wyceny związane ze sprzedażą dwóch największych aktywów, tj. Silesia City Center i nieruchomości logistycznej Egerkingen, zostały uwzględnione w wynikach za 2012/13, natomiast przepływy pieniężne odnotowano w okresie 2013/14.

Wynik z działalności deweloperskiej wyniósł -39,9 mln EUR (2012/13: -33,5 mln euro). Na ten ujemny wynik złożyły się między innymi opóźnienie i przekroczenie kosztów budowy w projekcie Goodzone w Moskwie, na co z kolei wpływ miało bankructwo byłego generalnego wykonawcy, jak i wyższe stopy dyskontowe stosowane przez rzeczoznawców dla wyceny nieruchomości ze względu na sytuację polityczną. Przy stosunkowo niskiej wycenie obiektu Goodzone spodziewane są odpowiednie wzrosty jego wartości w ciągu najbliższych lat.

Wynik z wyceny skorygowany o efekty kursowe wyniósł -177,9 mln euro (2012/13: -31,4 mln euro) i na jego poziom wpływ miał przede wszystkim rosyjski portfel nieruchomości. Wyniki te odzwierciedlają niepokoje polityczne panujące na Ukrainie i wcześniej nałożone (jak również ewentualnie przyszłe) sankcji wobec Rosji. Wynik z aktualizacji wyceny wynikającej ze zmian kursów walut wzrósł z 96,6 mln euro do 311,0 mln euro, przede wszystkim ze względu na wzrost kursu euro w stosunku do rubla rosyjskiego w trakcie roku sprawozdawczego. Wynik z aktualizacji wyceny obejmuje również pozytywny, jednorazowy efekt 77,7 mln euro ze skorygowania zarobku w przypadku centrum handlowego Rostokino w Moskwie (w porównaniu do ujemnego efektu -106,4 mln euro w roku poprzednim). Ten pozytywny efekt jest odzwierciedleniem udanych negocjacji Immofinanz dotyczących ceny za pozostałe 50 proc. tego centrum handlowego.

Zysk netto wzrósł o 62,8 proc. do 180,4 mln euro. Rozwodniony zysk na akcję wyniósł na dzień 30 kwietnia 2014 r. 0,18 euro (2012/13: 0,11 euro). Wartość aktywów netto spadła z 5,79 euro do 4,57 euro na dzień 30 kwietnia 2014 r., przede wszystkim ze względu na wydzielenie spółki BUWOG.

– Spodziewamy się dalszego, pozytywnego rozwoju w naszych podstawowych rynkach, czemu powinien sprzyjać fakt trwającego, stopniowego ożywienia gospodarczego. Odnosi to się również do Rosji, zakładając, że uniknąć będzie można eskalacji kryzysu i długoterminowego, negatywnego wpływu na siłę nabywczą – wskazuje Eduard Zehetner.

Tarasy Zamkowe w Lublinie
Tarasy Zamkowe w Lublinie

Napięcia polityczne między Rosją a Ukrainą i wzajemne sankcje gospodarcze między UE a Rosją stanowią pewien czynnik niepewności. Skutków kryzysu na rozwój nieruchomości komercyjnych Immofinanz na swoich rynkach docelowych, w tym przede wszystkim Rosji, w obecnej chwili nie można jasno określić. – W średnim i długim okresie słaby rubel czy też obawy dotyczące wojny nie byłyby korzystne z punktu widzenia naszej działalności w Rosji, ponieważ każdy z tych czynników może prowadzić do spadku wydatków konsumenckich. Mamy zatem nadzieję na wczesne załagodzenie sytuacji na Ukrainie. Generalnie, Rosja nadal posiada znaczny potencjał wzrostu – dodał Zehetner.

Przychody z najmu z rosyjskiego portfela są zazwyczaj przeliczane z euro lub dolara amerykańskiego, stąd trwający spadek kursu rubla będzie miał negatywny wpływ na strukturę kosztów najemców. Jak wskazano w sprawozdaniu z pierwszych trzech kwartałów 2013/14, z wieloma najemcami w centrach handlowych w Moskwie zostały zawarte krótkoterminowe porozumienia, tak by zmniejszyć rosnące obciążenie walutowe. To rozwiązanie okazało się być także pomocne w czasie kryzysu finansowego w 2008/09.

Zarządzanie nieruchomościami będzie nadal koncentrować się na dalszej redukcji ilości wolnych powierzchni pod wynajem w poszczególnych klasach aktywów. Szeroki zakres działań operacyjnych (silniejsza orientacja na klienta oraz obecność na lokalnym rynku poprzez decentralizację, relacje i zarządzanie kluczowymi klientami itd.) ma na celu podniesienie obłożenia w segmencie biurowym na poziomie (> 90 proc.) w średnim okresie.

Celem w obszarze działalności deweloperskiej jest zwiększenie aktywności i generowanie stałych przychodów. Na 30 kwietnia 2014 r. projekty deweloperskie będące w trakcie budowy miały oczekiwaną wartość godziwą na poziomie 773,2 mln euro. Oczekuje się, że poziom ten zwiększy się do 2 mld euro w średnim okresie, przy czym nacisk zostanie położony na rynki w Niemczech, Polsce, Rosji i Rumunii.

W Polsce Immofinanz Group posiada 9 proc. łącznego portfela nieruchomości firmy. W jego skład wchodzi 40 obiektów, z czego 24 to obiekty istniejące, 9 w budowie i 7 w trakcie planowania. Ich łączna wartość księgowa wynosi 651,1 mln euro (512,1 mln euro w obiektach istniejących, 120,3 mln euro w obiektach w budowie, 18,7 mln euro w inwestycjach planowanych).

Portfel istniejących inwestycji dzieli się na 18 budynków biurowych (17,8 proc. łącznego portfela budynków biurowych firmy), 3 obiekty handlowe (1,1 proc, łącznego portfela obiektów handlowych) oraz 3 nieruchomości logistyczne (4,6 proc. łącznego portfela aktywów logistycznych). Oczekiwana wartość godziwa po zakończeniu budowy bieżących projektów grupy w Polsce, między innymi Tarasów Zamkowych i biurowca Nimbus, wyniesie 278,6 mln euro.

Dochód z wynajmu w Polsce w roku finansowym 2013/14 wyniósł 42,8 mln euro (60,4 mln euro rok wcześniej), co stanowi aktualnie 8,4 proc. łącznych przychodów grupy z wynajmu. Wyniki działalności w Polsce wyniosły w omawianym okresie 28 mln euro, a ich wpływ na łączne wyniki działalności grupy wyniósł 8,8 proc.

Firma Immofinanz, inwestor m.in. Tarasów Zamkowych będzie wystawcą jesiennej edycji Shopping Center Forum 2014. Projekty firmy będzie można zobaczyć na stoisku 4.9.