transakcja

Stopa kapitalizacji dla najlepszych inwestycji handlowych, to w Polsce ok. 5,75 proc., podczas gdy w Niemczech to ok. 4,5 proc. O centrach handlowych jako produktach inwestycyjnych rozmawiamy z  Jarosławem Koziarskim, MRICS, Starszym Rzeczoznawcą, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield i Tomaszem Przybyło, MRICS, Specjalistą ds. Wycen, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield

Jakie metody i standardy wyceny, określania wartości centrów handlowych obowiązują w Polsce i czy występują tu jakieś różnice, jeśli chodzi o nasz rynek i rynki zachodnie?

– Centra handlowe to w większości przypadków produkty inwestycyjne, a ich wartość wyznacza to, jaki mogą wygenerować dochód dla właściciela, stąd wyceny wykonuje się w podejściu dochodowym, sprowadzając przyszłe przepływy pieniężne – głównie z czynszu – na datę wyceny. W Polsce mamy ściśle uregulowany zawód rzeczoznawcy majątkowego, a podstawową formą wyceny jest operat szacunkowy – dokument zgodny z prawodawstwem i polskimi standardami zawodowymi. Jednak ze względu na typ właściciela nieruchomości inwestycyjnych – a są to z reguły fundusze i firmy działające na rynku międzynarodowym – popularniejsze są wyceny przygotowywane zgodnie ze standardami brytyjskiego Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych (RICS), które są szeroko respektowane w naszej branży na całym świecie i znają je wszyscy uczestnicy rynku – właściciele, banki, audytorzy, nadzór finansowy itp.

Co w największym stopniu wpływa na wartość centrum handlowego?

Przede wszystkim wartość wynika z dochodu, dochód jest zależny od czynszu, a tutaj jest już bardzo wiele czynników determinujących sukces: lokalizacja, strefa oddziaływania, dobór najemców… Mówiąc o czynszu mamy na myśli zarówno bieżący, zakontraktowany dochód z obowiązujących obecnie umów najmu, jak i prognozy na przyszłość, czyli nasze szacunki dotyczące tego, co się wydarzy na nieruchomości za kilka lat. Za wartością centrum handlowego stoją szczegółowe analizy i kalkulacje, ale zawsze sprowadza się do jego efektywności i atrakcyjności na rynku.

Jak kształtuje się wartość polskich obiektów handlowych w porównaniu do wartości takich obiektów w Europie Zachodniej? Czy nasze obiekty są atrakcyjne cenowo dla potencjalnych inwestorów?

Rzadko mówi się o wartościach centrów handlowych w kategoriach bezwzględnych, ale dosyć dobrym punktem odniesienia jest stopa kapitalizacji, ilustrująca zależność między dochodem, jaki generuje dana nieruchomość, a jej wartością. Dzisiaj „prime retail yield”, czyli stopa kapitalizacji dla najlepszych nowoczesnych inwestycji handlowych, to w Polsce ok. 5,75 proc., podczas gdy w Niemczech to ok. 4,5 proc, a w Wielkiej Brytanii 5 proc.. Na drugim biegunie są takie kraje jak Rumunia i Serbia, ze stopą kapitalizacji na poziomie 8,5 proc.. Oznacza to, że za €1 dochodu rocznie, jaki generuje dobrej klasy nieruchomość, inwestorzy są skłonni płacić €22 w Niemczech, €20 w Wielkiej Brytanii, €17 w Polsce oraz €12 w Serbii czy Rumunii. Wraz z rozwojem kraju i stabilizacją gospodarki stopy kapitalizacji będą w Polsce sukcesywnie spadać, zrównując się w długim okresie z poziomem stóp w Europie Zachodniej.

Ile czasu trwa wycena centrum handlowego i jaki zespół realizuje taki projekt?

Typowy czas potrzebny na pełną wycenę średniej wielkości lub dużego centrum handlowego, łącznie z napisaniem – z reguły obszernego – raportu z wyceny, to około 2 tygodnie. Projekt taki przygotowuje starszy rzeczoznawca, który sprawuje merytoryczny nadzór nad innymi członkami zespołu.

Które centra handlowe/obiekty handlowe w Polsce możemy umieścić na liście tych najdroższych?

Najdroższe, w kategoriach bezwzględnych, jak i stopy zwrotu, będą oczywiście współczesne, duże, dobrze funkcjonujące i znane na rynku galerie handlowe, zlokalizowane w Warszawie i głównych miastach regionalnych.

W jakich sytuacjach poza rozważaniem sprzedaży, ubieganiem się o kredyt czy ubezpieczeniem właścicielowi centrum handlowego potrzebna jest jego wycena?

W przypadku dużych inwestorów najczęściej wykonujemy wyceny dla potrzeb sprawozdawczości finansowych, niektóre fundusze potrzebują ich nawet co kwartał – muszą się skrupulatnie rozliczać ze swoimi udziałowcami i w wielu przypadkach podlegają nadzorowi finansowemu.

Z drugiej strony mniejsi gracze, właściciele pojedynczych lub kilku obiektów, którzy nie mają rozbudowanych własnych działów analitycznych, często korzystają z wycen na potrzeby własnych procesów decyzyjnych, chcą wiedzieć, jak zmiany, które rozważają w stosunku do swoich aktywów, odbiją się na ich wartości rynkowej.

Czy często zdarza się sytuacja, że właściciel centrum ma odmienne zdanie, jest niezadowolony z wyceny swojego obiektu?

Trzeba pamiętać, że rzeczoznawca określa wartość rynkową nieruchomości, czyli najbardziej prawdopodobną cenę, po jakiej doszłoby do transakcji na wolnym rynku, pomiędzy niezależnymi graczami, przy pełnej wiedzy i właściwym okresie ekspozycji na rynku. Inwestor patrzy często na nieruchomość przez pryzmat własnych planów i oczekiwań, co może czasem rodzić nieporozumienia, ale zawsze bardzo jasno wyjaśniamy,z czego wynika nasza wycena i co za tym stoi – świadomy uczestnik rynku doskonale to rozumie.