Magdalena Kondeja, Head of Leasing Balmain Asset Management

Więcej niż jeden najemca z danej branży w tym samym centrum handlowym to zjawisko coraz częściej występujące w polskich centrach handlowych. O tym, jak dopasować tenat mix do formatu centrum handlowego redakcja Retailnet rozmawia z Magdaleną Kondeją, Head of Leasing, Balmain Asset Management CEE.

Czy lokowanie w jednym centrum handlowym lub parku handlowym dwóch lub nawet więcej najemców oferujących ten sam lub podobny asortyment (np. dwa salony optyczne, dwie apteki, dwa biura podróży, dwa sklepy RTV AGD) to dobry pomysł?

To, czy w centrum handlowym znajdą się docelowo jeden, czy więcej specjalistycznych sklepów oferujących podobny asortyment, uzależnione jest od wielkości miasta, obszaru oddziaływania centrum, jego lokalizacji, układu, udziału w rynku oraz potrzeb docelowych klientów.

Czy oferty takich najemców wykluczają się czy uzupełniają?

Czasem się wykluczają, ale czasem wzajemnie się uzupełniają. Na przykład sklep z pełnym asortymentem elektroniki może działać w sposób uzupełniający wobec specjalistycznego sklepu komputerowego. Właściciel centrum powinien upewnić się, że oferty sklepów są wobec siebie komplementarne w największym możliwym stopniu. Zazwyczaj w interesie właściciela nie leży tworzenie zbyt dużej bezpośredniej konkurencji w centrum, ponieważ może to prowadzić do zmniejszenia natężenia sprzedaży, a w rezultacie także do obniżania stawek czynszu i finalnie zmniejszenia wartości centrum. Nie mniej jednak, jeśli istnieje rynkowa możliwość na rozwój dla dwóch podobnych najemców – mogą oni współistnieć z zyskiem dla siebie, dla właściciela i dla centrum jako całości.

Dla kogo taka sytuacja jest korzystna – dla dewelopera, bo ma wynajętą powierzchnię handlową, dla konsumenta, bo ma większą, komplementarną ofertę czy dla najemców, bo wzajemnie do siebie przyciągają klientów?

Wszystko zależy od rozmiaru potencjalnego rynku. Dla produktów i usług specjalistycznych i pierwszej potrzeby, takich jak apteki, sklepy z elektroniką, czy gastronomia, nasycenie osiąga się już przy stosunkowo niewielkiej liczbie punktów handlowych. W przypadku produktów, które klient porównuje zanim dokona wyboru, takich jak odzież lub obuwie, ważne jest dostarczenie klientom szerokiego asortymentu. Nie mniej jednak nawet branża oferująca porównywalną ofertę może ulec nasyceniu i czasami po otwarciu kolejnego dużego sklepu odzieżowego wyniki sprzedaży istniejących do tej pory najemców mogą się obniżyć. Jak w każdym sektorze działalności gospodarczej, jeżeli rynek jest wystarczająco duży i konkurencja jest zdrowa, pozwala to na zwiększenie efektywności sprzedaży i zoptymalizowanie cen produktów dla kupującego, który jest w istocie ostatecznym klientem zarówno właścicieli centrów, jak i najemców.

Jakiej branży najemcy, konkurenci zazwyczaj nie zgadzają się na współistnienie w ramach jednego centrum handlowego?

Najemcy, którzy mają takie same lub podobne produkty skierowane do tej samej grupy klientów oraz muszą konkurować ceną, w sposób zrozumiały nie są zainteresowani współistnieniem w ramach jednego centrum w szczególności, jeśli centrum nie jest dominującym obiektem w swoim regionie. Jeśli najemca z wyspecjalizowaną ofertą ma umowę na wyłączność z właścicielem centrum, może to być powodem uzgodnienia wyższego czynszu niż gdyby tej wyłączności nie było. W każdym przypadku te sprawy powinny być indywidualnie rozpatrywane i rozstrzygane. Znowu należy uwzględnić wielkość potencjalnego rynku oraz to, czy jest to korzystne dla tenant mixu – mieć jeden lub więcej podobnych sklepów.

Gdzie w obiekcie handlowym powinny być ulokowane takie placówki – blisko siebie, czy w znacznym oddaleniu?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od rodzaju produktu, układu danego centrum, ścieżek ruchu klienta, tenant mixu i tego, czy poszczególne części centrum są tematycznie podzielone. Zazwyczaj sieci telefonii komórkowej preferują lokalizacje blisko siebie, z kolei apteki czy drogerie będą chciały być od siebie oddzielone.

Jak ta kwestia wygląda w zakresie zapisów w umowach najmu – czy dopuszczają one taką możliwość?

Znacząca większość najemców nie wymaga wprowadzenia zapisów o wyłączności do umów najmu. Zasadniczo właściciele wolą nie mieć takich wymagań w umowach, ponieważ mogą one ograniczać długoterminowo elastyczność i wartość centrum. Jednak w pewnych okolicznościach, kiedy nie ma to szkodliwego wpływu na wartość centrum i nie wyklucza optymalnego tenant mixu, właściciele powinni być w stanie zaakceptować takie klauzule, jeśli są one odpowiednio sformułowane.

Więcej o komercjalizacji obiektów handlowych oraz projektach obsługiwanych przez Balmain Asset Management CEE będzie można usłyszeć podczas Shopping Center Forum 2014. Z przedstawicielami firmy można będzie porozmawiać przy stoisku 4.12