Savills: Dochody konsumentów wpływają na wycenę centrum handlowego

Wartość centrum handlowego

Dochody centrów handlowych zlokalizowanych w Polsce są niższe od tych generowanych przez obiekty w Europie Zachodniej. Wynika to z niższych niż średnia europejska dochodów polskich gospodarstw domowych. O czynnikach wpływających na wycenę centrów handlowych redakcja Retailnet rozmawia z Kariną Szafrańską, Associate Director, Dział Wycen i Doradztwa Savills i Katarzyną Kotkowską, Associate, Dział Wycen i Doradztwa Savills

Wartość centrum handlowego wynika z dochodu, jaki ono generuje. Jakie czynniki mają wpływ na dochód i jak można go modelować?

O wartości centrum handlowego decydują jego klienci. Kluczowa jest ilość i zasobność portfeli klientów oraz ich aktywność zakupowa. Przy wycenie mierzymy te czynniki używając takich wskaźników, jak frekwencja (ilość osób odwiedzających obiekt) oraz sprzedaż na m2 (ang. sales density). Drugi ze wskaźników analizowany jest bardzo szczegółowo, dla każdego z najemców. Zarówno inwestor na etapie projektowania, jak i właściciel na etapie eksploatacji mają wpływ na rodzaj klientów i w konsekwencji na wartość obiektu. Głównie dzieje się to poprzez dobór profilu centrum do wybranej lokalizacji oraz poprzez prawidłowy dobór najemców. Oba te elementy są analizowane i oceniane w trakcie wyceny.

Dochód zależny jest od czynszów. W jaki sposób prognozujecie Państwo czynsze w obiekcie handlowym?

Prawidłowo skonstruowana oferta centrum pozwala zgrać potrzeby klientów z oczekiwaniami najemców, tzn. pozwala na osiągnięcie pożądanego poziomu obrotów ze sprzedaży produktów i usług. Obroty najemców są podstawą do prognozowania poziomu czynszów. Do tego celu służą w wycenie wskaźniki czynsz-do-obrotów (ang. rent-to-sale) oraz czynsz-do-kosztów (ang. affordability ratio). Prawidłowo dobrany poziom czynszu pozwala najemcy na osiąganie zysku z działalności i jest gwarantem pozostania najemcy w centrum. Dla właściciela to zapewnienie ciągłości dochodu z czynszu podstawowego oraz możliwość okresowego osiągania dodatkowego czynszu od obrotów. Prognoza czynszu podstawowego opiera się na założeniu, że czynsz najmu powinien pozwalać najemcy pokrywać zobowiązania wynikające z umowy najmu oraz osiągnąć rynkowe poziomy zwrotu, a właścicielowi centrum, zmaksymalizować dochód. Ciągły monitoring wskaźników odzwierciedlających wyniki działalności centrum i aktywna reakcja na negatywne sygnały poprzez korektę czynszu najmu lub oferty są niezbędne dla utrzymania czy podniesienia wartości centrum.

Poza ofertą centrum, na jego wartość mają wpływ warunki makro- i mikroekonomiczne. Te pierwsze to ogólna sytuacja gospodarcza, w tym wzrost lub spadek dochodu gospodarstw domowych, ale również sytuacja ekonomiczna wiodących sieciowych najemców. Czynniki mikroekonomiczne to zmiany w bezpośrednim otoczeniu obiektu, pojawiająca się konkurencja, nowe osiedla mieszkaniowe i zmiany w infrastrukturze miejskiej. Oba uwarunkowania wpływają na fluktuację w dochodach centrum, tymczasowe lub długotrwałe. W skrajnych przypadkach mogą powodować przedłużające się problemy najemców z regulowaniem zobowiązań finansowych wobec właściciela centrum, powstanie pustostanów czy konieczność znacznej korekty (obniżenia) czynszów. W nowoczesnych, dobrze prosperujących centrach handlowych pustostany są stanem przejściowym i nie mają znaczącego wpływu na długoletnie prognozy dochodu dla celów wyceny. Jednak w starszych obiektach lub tych gorzej prosperujących, wydłużające się w czasie pustostany mogą nabierać znaczenia. Jeśli dane historyczne wskazują na taką tendencję, a równocześnie brakuje informacji o planowanych zmianach w strukturze funkcjonalnej obiektu, to znajdzie to swoje odzwierciedlenie w wycenie.

Jak kalkulowane jest ryzyko inwestowania w obiekty handlowe podobne do obiektów przez Państwa wycenianych?

Wszystkie wymienione wcześniej elementy wpływają na poziom ryzyka postrzegany przez potencjalnych inwestorów zainteresowanych zakupem konkretnego centrum handlowego. Ryzyko takie powinno być odzwierciedlone w wycenie. Prawidłowa analiza sytuacji centrum handlowego, podstawowych wskaźników oraz otoczenia i ogólnego klimatu gospodarczego, pozwalają określić zmienne przyjęte do wyceny. Przede wszystkim czynsze, stopę kapitalizacji i spodziewane koszty najmu.

Czy rynek w Polsce różni się czymś od dojrzałych rynków na zachodzie Europy, jeśli rozważamy stabilność szacowanych wartości centrów handlowych?

Centra handlowe zlokalizowane w największych miastach w Polsce osiągnęły już poziom rozwoju zbliżony do średniej europejskiej. Jednak pod względem ilości powierzchni handlowej na tysiąc mieszkańców pozostajemy w tyle wobec większości krajów zachodniej Europy (223 m²/1 000 mieszkańców w Polsce wobec średnio 270 m²/1 000 mieszkańców na terenie Unii Europejskiej). Jednocześnie, dochód gospodarstw domowych w Polsce w porównaniu z dochodami odnotowywanymi za naszą zachodnią granicą jest znacznie niższy i za 2012 rok stanowił jedynie 67 proc.średniej europejskiej.Powoduje to, że spodziewane dochody z centrów handlowych zlokalizowanych w Polsce są poniżej tych generowanych przez obiekty w Europie Zachodniej. W związku z tym, oczekiwane stopy zwrotu są wyższe.

Ze względu na dynamikę zmian gospodarczych w Polsce oraz zmian w oczekiwaniach klientów, wartość centrów handlowych może podlegać wahaniom nawet na przestrzeni jednego roku. Dlatego w celu efektywnego zarządzania centrum handlowym wskazane jest stałe monitorowanie wyników działalności obiektu oraz okresowa wycena. W Zachodniej Europie warunki ekonomiczne są bardziej stabilne, ale ostatni kryzys pokazał, że również na takich rynkach wahania wartości mogą być istotne.

Savills jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2014 Fall Edition.

 

 

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016