Katarzyna Rzetecka, Napollo: oryginalność versus opłacalność przy tworzeniu tenant-mix’u

Katarzyna Rzetecka, dyrektor Działu Projektów Komercyjnych, Napollo

Katarzyna Rzetecka, dyrektor Działu Projektów Komercyjnych, Napollo

Grupa Napollo realizuje projekty w mniejszych miastach, w tym miastach satelickich wielkich metropolii. O nowych obiektach handlowych w Bielsku Podlaskim i Grodzisku Mazowieckim,  planach inwestycyjnych spółki i rynku centrów handlowych w Polsce redakcja Retailnet rozmawia z Katarzyną Rzetecką, dyrektor Pionu Inwestycji Komercyjnych w Grupie Napollo.

Czy Pani zdaniem jest jeszcze miejsce na nowe obiekty handlowe w Polsce? Które regiony Polski mają jeszcze potencjał?
Miasto, dzielnica czy mniejszy ośrodek, wszędzie tam jest potencjał na centrum nowoczesnego handlu. Jednak wyzwanie tkwi w precyzyjnym dopasowaniu produktu do potrzeb klienta i w specjalizacji. W ten sposób podchodzimy m.in. do rozwoju naszego konceptu parków handlowych Centrum Zakupów. Profilujemy lokalizację, wielkość, architekturę, dobór najemców do oczekiwań określonej grupy potencjalnych klientów oraz ich możliwości zakupowych. Powtarzalne formaty, zbudowane na bazie podobnego klucza doboru marek, przekroczyły już pierwszy próg saturacji i nie są w stanie zapewnić długoterminowo sukcesu projektu.

Polskie centra handlowe mają problem z różnicowaniem najemców. We wszystkich obiektach mamy niemalże te same marki. W jaki sposób dobrać atrakcyjny mix najemców?
O sile projektu muszą stanowić marki. Wpasowanie się konceptu handlowego w strategię ekspansji marki z jednej strony, z drugiej – stworzenie przez inwestora obiektu o silnej przewadze konkurencyjnej z markami cenionymi przez klienta to sztuka. Przede wszystkim należy zmienić standardowe podejście do kształtowania tenant-mix’u. Każda lokalizacja i projekt muszą być rozpatrywane indywidualnie. Warto w tym miejscu pomyśleć o specjalizacji centrum, np. nacisku na branżę dominującą, półkę cenową, a wszystko to po dokładnym zbadaniu otoczenia konkurencyjnego oraz charakterystyki potencjalnych klientów.
Powielane koncepty często pomijają kwestię kształtowania potrzeb czy ich uświadamiania. Przez lata centra handlowe kolejnych generacji przyzwyczajały klientów do zakupów i nowego modelu spędzania wolnego czasu. Dziś ten koncept wymaga rewitalizacji. Warto pomyśleć, jak zespolić lokalną społeczność z obiektem handlowym, oferując obok zestawu marek istotnych z punktu widzenia codziennych potrzeb czy lubianych przez klientów z danej lokalizacji, usługi charakterystyczne dla community centre. Warto podkreślić, że pewnych „więzi” biznesowych nie należy sztucznie zrywać. Są marki funkcjonujące w synergii, które zawsze będą występować obok siebie. Nacisk na bycie oryginalnym przy tworzeniu tenant-mix’u należy zbilansować obopólnym interesem ekonomicznym.

Nad jakimi projektami aktualnie pracuje Grupa Napollo? Jaki jest harmonogram tych inwestycji?
Firma rozwija format centrów i parków handlowych ulokowanych w centrach średniej wielkości miast i miast satelickich metropolii. W zależności od lokalizacji jest to park handlowy typu convenience, przy dużych osiedlach mieszkaniowych lub kameralna, śródmiejska galeria. W obu tych sektorach mamy nowe projekty. Centrum Zakupów Bielsk Podlaski, o powierzchni GLA 4,8 tys. mkw., to oferta mody rodzinnej i akcesoriów, kategorii zdrowie i uroda oraz dom i wnętrze. Centrum wynajęte jest już w połowie, a otwarcie planujemy w przyszłym roku. Inny charakter ma śródmiejskie centrum handlowe w Grodzisku Mazowieckim, którego GLA wynosi 5,1 tys. mkw. Obok oferty spożywczej, drogeryjnej i rtv, znajdzie się tu kilka butików z modą oraz oferta usługowa. Budynek centrum stanowi odtworzenie pierzei jednej z głównych ulic Grodziska Mazowieckie, ul. Sienkiewicza. Dodatkowo obok galerii znajduje się Centrum Kultury z kinem oraz pasaż śródmiejski. To tworzy otoczenie do niezwykłej synergii miejskich funkcji, dając temu blisko 30-tysięcznemu miastu, wraz z powstaniem nowej galerii, pełną ofertę zakupowo – rekreacyjno – wypoczynkową w ścisłym centrum, przy jednoczesnym spełnieniu funkcji integracyjnej (community centre).

Obserwujemy, że część sieci handlowych idzie w kierunku zwiększania swojej pow. handlowej, a część wręcz przeciwnie. Z czego to wynika, jak jest w przypadku projektów Napollo? Z jakimi najemcami Napollo ma do czynienia?
Projekty jakie realizuje Grupa Napollo spełniają wytyczone przez nas standardy zarówno pod względem wielkości, architektury jak i definicji produktu jakim mają być. W tym mieści się również prognozowany tenant-mix, który na etapie projektowania musi zakładać specyfikę rozwoju czy preferencje danych sieci handlowych, które chcemy do danej lokalizacji pozyskać. Nie jesteśmy firmą, która realizuje projekty „pod” konkretnego najemcę, ale profil planowanego obiektu, jego pozycjonowanie, w powiązaniu z potencjalnymi najemcami musi siłą rzeczy narzucać pewne rozwiązania przestrzenne. Z uwagi na zróżnicowanie naszych projektów, od parków po średniej wielkości galerie handlowe, jesteśmy w stanie wyjść naprzeciw oczekiwaniom sieci, zarówno tych, które zwiększają swoją powierzchnię jak tych, które zdecydowały się pracować nad zmniejszonymi konceptami.

Aktualnie mamy rynek najemcy i to oni mają lepszą pozycję w kwestii negocjacji umów najmu. Jak aktualnie prowadzi się proces komercjalizacji, w jaką stronę ten proces będzie ewaluował lub dokąd powinien zmierzać?
Asymetryczne relacje, gdzie jedna ze stron, czy to wynajmujący czy najemca, ma wybitną przewagę są z definicji nietrwałe. Wpływ na takie relacje ma oczywiście ogólna koniunktura gospodarcza na rynku. Co istotne, w dłuższej perspektywie wartością nadrzędną relacji nie będzie transakcyjne podejście z przewagą którejkolwiek ze stron, a głębsza współpraca skupiona na budowaniu wartości ekonomicznej dla obu partnerów biznesowych, co jest istotnym kryterium inwestycyjnym na rynku nieruchomości. Patrząc historycznie rynek polski przechodził różne fazy współpracy, ale to co cieszy to widoczne sygnały zmiany świadczące o wyższej dojrzałości rynku, czego rezultatem są ciekawe projekty komercyjne.

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016