3 sposoby na rekomercjalizację obiektów handlowych według Grzegorza Mroczka z CREAM

Grzegorz Mroczek, Caelum Development

Grzegorz Mroczek, Caelum Development

Grzegorz Mroczek, Vice President Caelum Real Estate Asset Management (CREAM), zdradza redakcji Retailnet jak optymalnie przeprowadzić process rekomercjalziacji centrum handlowego.

Każdy obiekt handlowy, posiadający w swojej ofercie co najmniej kilku najemców, wymaga bądź będzie wymagał na pewnym etapie swojego „cyklu życia” zmierzenia się z zagadnieniem rekomercjalizacji. O ile sam proces wynika ze specyfiki obiektów komercyjnych i jest niejako czymś naturalnym, powody jego rozpoczęcia mogą mieć różne podłoże. Ich zdefiniowanie jest konieczne aby określić cele, jakie chcemy osiągnąć i wyznaczyć precyzyjnie sposoby ich realizacji. Należy pamiętać o tym, że rekomercjalizacja jest jednym z wielu elementów, które służą do realizacji strategii całego obiektu, a która wymaga także działań w obszarze marketingu i zarządzania.

1. Rekomercjalizacja jako odpowiedź na konkurencję

Jedną z przyczyn zmian prowadzonych w doborze najemców może być odpowiedź na pojawiającą się konkurencję. Właściciele centrów handlowych rywalizując z nowszymi obiektami, muszą dokonać zmian, które po części są spowodowane zachowaniem klientów a częściowo wynikają z decyzji podejmowanych przez najemców. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w ramach zarządzanego przez nas portfolio Caelum Development. Galeria Askana i Galeria Wisła były pierwszymi nowoczesnymi obiektami w swoich miastach, po czym nowa konkurencja zmieniła układ sił na tych rynkach. Analiza nowej sytuacji oraz doświadczenie nabyte przy zarządzaniu różnymi projektami, a także determinacja sprawiły, że te inwestycje nie straciły na swojej atrakcyjności i z powodzeniem konkurują w walce o klienta.

2. Rekomercjalizacja jako „nowe otwarcie” kilkunastoletnich centrów handlowych

Inną, bardziej „naturalną” potrzebą zmian, która dokonywana jest m in. poprzez rekomercjalizację, to starzenie się obiektów handlowych. Mamy do czynienia z dużą liczbą projektów pierwszej generacji, które z jednej strony wyczerpały już swój potencjał z uwagi na reprezentowany format ale z drugiej strony posiadają wciąż bardzo wiele atutów np. dobrą lokalizację czy dobrą znajomość marki, a dzięki temu posiadają dobre warunki do dalszego rozwoju. Na przestrzeni ostatniego roku CREAM przeprowadził trzy procesy doradztwa strategicznego w zakresie obiektów kilkunastoletnich, które polegały na głębokiej i wielopłaszczyznowej analizie m in. w zakresie sytuacji planistycznej, analizy konkurencji oraz badań rynkowych. W wyniku wspomnianych działań przygotowane zostały propozycje konkretnych zmian prowadzących do dopasowania tych projektów do możliwości rynkowych i oczekiwań klientów. W zmianach zaproponowanych przez nas w odniesieniu do tych projektów najbardziej istotną rolę odegrały propozycje rekomercjalizacji. Łącząc się z opcjami przebudowy oraz rozbudowy, a także pozycjonowania analizowanych obiektów na rynku i działaniami w sferze zarządczej, stworzyliśmy kompleksowe rozwiązanie pozwalające na dalsze stabilne, i co najważniejsze, bardziej zyskowne funkcjonowanie projektów na rynku.

3. Rekomercjalizacja wynikająca ze zmian na rynku najemców

Z ciągłą rekomercjalizacją mamy do czynienia także w przypadku projektów stosunkowo nowych. Jest to proces wynikający z dostosowywania oferty obiektu handlowego do rynku tj. przyjmowania przez rynek oferty jednych najemców, a odrzucania oferty innych. Momenty, kiedy ta weryfikacja jest najsilniejsza to najczęściej okresy 5 i 10 lat, które wynikają z czasu wygasania umów najmu. Ponadto jesteśmy świadkami dużych zmian na rynku najemców. Przejęcia poszczególnych sieci czy zmiany formatów powierzchni najmu to elementy, na które należy szybko ale przede wszystkim elastycznie reagować przy współpracy z najemcą. Nasze kilkunastoletnie doświadczenie nauczyło nas, że ważne są zarówno odpowiednio dostosowane do potrzeb danego rynku i możliwości najemców powierzchnie poszczególnych lokali oraz różnorodność najemców przekładająca się na kompleksową ofertę. Inne są także oczekiwania najemców w odniesieniu do wysokości czynszu co jest charakterystyczne dla rynku, który dojrzewa i szuka równowagi. Dlatego wielką sztuką jest analizować całe spektrum zdarzeń rynkowych i sukcesywnie dokonywać zmian zmierzających do poprawy i zwiększenia konkurencyjności projektu.

Ważne aby w walce o klienta określić scenariusz zmian, który w pewnych warunkach może obejmować rekomercjalizację połączoną z odświeżeniem obiektu ale też np. jego przebudową czy rozbudową. Charakter podjętych działań jest najważniejszą decyzją, z jaką muszą się zmierzyć właściciele. W ramach naszej działalności świadczonej dla właścicieli obiektów stojących dziś przed trudnym wyborem zakresu i wyboru drogi rekomercjalizacji, dokonujemy szerokiej analizy i przygotowujemy rekomendacje dalszych działań. Spojrzenie „z zewnątrz” na dany projekt przynosi niespodziewane dla właścicieli efekty ale to co warte podkreślenia – zawsze są to rozwiązania obejmujące pełne spektrum działań w zakresie rekomercjalizacji, marketingu oraz zarządzania obiektem. Tylko zestaw tych trzech czynników wpływających na przyjętą strategię, gwarantuje skuteczną w długim okresie, realizację zakładanych celów.

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska