Drogie niedrogie centra handlowe

Krzysztof Jarocki, MRICS, Associate Directorem i rzeczoznawca majątkowy w Dziale Wycen JLL

Krzysztof Jarocki, JLL

Roczne obroty dobrze prosperujących najemców modowych w warszawskich obiektach nierzadko przekraczają poziom 13-15 tys. PLN na 1 mkw. – mówi w rozmowie z Retailnet Krzysztof Jarocki, MRICS, dyrektor i rzeczoznawca majątkowy w Dziale Wycen JLL.

Dla potrzeb wyceny całego obiektu uwzględnia się między innymi taki wskaźnik jak sprzedaż na mkw. (sales density) poszczególnych najemców. Jakie najniższe i najwyższe wskaźniki uzyskiwane są w Polsce w przypadku najemców modowych i jak się one różnią od wskaźników uzyskiwanych na zachodzie Europy?

– Wysokość obrotów generowanych przez najemców to jeden z kluczowych aspektów mających wpływ na postrzeganie centrum handlowego przez inwestorów, a tym samym mających wpływ na jego wycenę. Sales density to inaczej wysokość obrotów najemców w przeliczeniu na powierzchnię najmu danego obiektu. Do analiz dane te zazwyczaj przyjmowane są w ujęciu rocznym. Próbując scharakteryzować wysokość sales density w polskich obiektach należy przede wszystkim wspomnieć o znacznym zróżnicowaniu tego wskaźnika. Po pierwsze należy zauważyć dużą dysproporcję pomiędzy centrami handlowymi zlokalizowanymi Warszawie i w pozostałych miastach Polski, szczególnie tych mniejszych. Obroty w warszawskich obiektach są zazwyczaj 30-40 proc. wyższe niż w pozostałych miastach, czasami więcej. Po drugie to dysproporcje pomiędzy obrotami w centrach handlowych położonych na terenie tych samych miast. Tu różnice mogą być jeszcze większe i sięgać nawet 50-100 proc. Kolejne dysproporcje występują pomiędzy poszczególnymi typami najemców w ramach tych samych obiektów handlowych. Przykładowo, najemcy z sektora zdrowie i uroda czy biżuteria generują niewspółmiernie wyższe obroty niż najemcy z sektora modowego czy wyposażenia wnętrz. Chociaż i tu zdarzają się wyjątki. Jeśli chodzi o wysokość obrotów, to przykładowo roczne obroty dobrze prosperujących najemców modowych w warszawskich obiektach nierzadko przekraczają poziom 13-15 tys. PLN na 1 mkw. W mniejszych miastach, w gorzej radzących sobie obiektach, obroty tych samych najemców mogą już wynosić 5-6 tys. PLN na 1 mkw. Obroty w polskich centrach handlowych należy uznać za wypośrodkowane pomiędzy tymi w krajach Europy Zachodniej i pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Przykładowo, obroty w niemieckich centrach handlowych potrafią być kilkanaście / kilkadziesiąt procent wyższe od tych w Polsce. Z kolei na tle Europy Środkowo-Wschodniej wypadamy dobrze – średnie obroty są w Polsce są kilkanaście procent wyższe niż dla całego regionu.

Obroty najemców są podstawą do prognozowania poziomu czynszów. Do tego celu służą w wycenie wskaźniki czynsz-do-obrotów (rent-to-sale) oraz czynsz-do-kosztów (affordability ratio). Jakie najwyższe i najniższe wskaźniki w tym zakresie obserwowane są w Polsce?

– Wskaźniki RSR (rent to sales ratio) oraz OCR (uwzględniający również koszt opłat eksploatacyjnych i marketingowych) to kluczowe narzędzia rzeczoznawcy w wycenie obiektów handlowych. Pozwalają one zrozumieć sytuację danego obiektu pokazując np. obraz dostosowania czynszów umownych do obrotów, jakie najemcy są w stanie generować w danym obiekcie. Na podstawie tej analizy wyciąganych jest wiele wniosków znajdujących dalsze praktyczne odzwierciedlenie w wycenie. Idealny współczynnik RSR dla polskich centrów handlowych to ten oscylujący w okolicach 10-12 proc. Nie oznacza to jednak, że centra z gorszym wskaźnikiem są automatycznie postrzegane jako mniej atrakcyjne. Dopuszczalna jest tu pewna tolerancja. Wysokość tego współczynnika w dużym stopniu zależy od tenant mixu danego obiektu. Przykładowo, tolerancja RSR dla centrum handlowego nie posiadającego dużego hipermarketu (który, co do zasady ma relatywnie niski RSR) jest dużo większa niż dla obiektów z dużym hipermarketem jako głównym najemcą. Wniosek z tego, iż najemcy z różnych branż cechują się różnymi optymalnymi poziomami wskaźnika RSR. Dla jednego sektora optymalnym RSR będzie jedynie 2-5 proc., zaś dla innego 10-15 proc., a nawet 20 proc. Dlatego udział najemców z poszczególnych branż w ofercie ma duży wpływ na postrzeganie atrakcyjności średniego RSR w danym  obiekcie. Szczegółowe analizy RSR z kontekstem rynkowym to obowiązkowa pozycja wycen JLL.

Na rynku dostępne są dane o cenach sprzedaży niektórych obiektów handlowych w Polsce. Można je przeliczyć na wartość 1 mkw. np. GLA – jak dalece te wartości różnią nasz kraj od innych krajów zachodnich?

– Wartość / cena nieruchomości to przede wszystkim wypadkowa poziomu czynszowego oraz stopy kapitalizacji. Zarówno czynsze jak i stopy kapitalizacji na obiekty handlowe w Polsce są mniej wyśrubowane niż te w krajach zachodnich. Stąd też m.in. duże zainteresowanie naszym rynkiem w ostatnich latach. Odnotowane w ostatnich dwóch latach najwyższe ceny transakcyjne centrów handlowych to wartości rzędu ok. 4-5 tys. EUR za 1 mkw. powierzchni GLA. Szacuje się jednak, że ceny transakcyjne topowych warszawskich centrów handlowych – gdyby były przedmiotem obrotu rynkowego – mogłyby osiągnąć znacznie wyższy pułap. Aby pokazać skalę różnicy pomiędzy krajami zachodnimi – szacuje się, że obiekty topowe u naszego zachodniego sąsiada, mogą osiągać ok. 40-50 proc. wyższe ceny.

Jak w wycenach uwzględniane się problemy najemców z regulowaniem zobowiązań finansowych wobec właściciela centrum – czy to zjawisko w Polsce narasta, czy jest na stabilnym poziomie?

– Zadłużenie najemców to zjawisko charakteryzujące przede wszystkim obiekty o mniej dominującej pozycji rynkowej. Również zdarza się ono w przypadku nowo powstających obiektów, w których umowy najmu zawierane są na etapie budowy tj. w momencie braku informacji na temat poziomu obrotów, jaki będzie generowany w tym obiekcie. Zadłużenie najemców zazwyczaj wynika z niedostosowania obowiązujących poziomów czynszowych do obrotów generowanych w danym obiekcie. Tym samym najemcy nie będąc w stanie zarobić na własny biznes często opóźniają płatności. Poziom zadłużenia najemców ma wpływ na ocenę rynkowych poziomów czynszowych dla danego obiektu. W szczególnych sytuacjach może ono również rzutować na przyjęcie w wycenie współczynnika uwzględniającego ryzyko strat z tego tytułu. Zjawisko zadłużenia nie jest jednak bardzo rozpowszechnionym na polskim rynku, a jeżeli już się pojawia, to właściciele obiektów starają się z nim sprawnie uporać. Co więcej,  stały wzrost siły nabywczej i wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce mogą pozytywnie bilansować to zjawisko w przyszłości. Analiza zadłużenia najemców to również jeden z kluczowych elementów wycen JLL.

Czy często zdarza się sytuacja, że właściciel centrum ma odmienne zdanie, jest niezadowolony z wyceny swojego obiektu?

– W chwili obecnej rynek nieruchomości wygląda inaczej niż miało to miejsce kilka czy kilkanaście lat temu. Transparentność naszego rynku nieruchomości bardzo wzrosła w ostatnich latach. Publikowany przez JLL wskaźnik Global Real Estate Transparency Index pokazuje, iż Polska znajduje się obecnie na 17 miejscu na 102 badane rynki nieruchomości na całym świecie Ponadto, jesteśmy wśród 10 krajów, które dokonały największego postępu w kwestii transparentności w ostatnich 10 latach. Wyprzedzamy w rankingu nawet takie kraje jak Austria, Hiszpania, Norwegia czy Japonia. Tym samym również znacząco wzrosła świadomość uczestników rynku nieruchomości. Właściciele nieruchomości doskonale orientują się w silnych i słabych stronach posiadanych aktywów. Tym samym istotne różnice zdań dotyczących wartości nieruchomości są obecnie rzadkością. Traktując naszych klientów partnersko uważamy, że konstruktywna rozmowa i wysłuchanie argumentacji stron są uzasadnione. Szczególnie, przy skomplikowanych, dużych nieruchomościach, gdzie analizie podlega naprawdę wiele czynników. Może się zdarzyć, iż w rezultacie zostanie odkryta jakaś nowa informacja  czy dokument, który nie został dostarczony na etapie wyceny, a który może rzutować na końcową wartość wycenianej nieruchomości. Przykładowo, może być to umowa najmu, która została już zawarta, a nie uwzględniona jeszcze w zestawieniu najemców właściciela. Dlatego stoimy na stanowisku, iż rzeczoznawca powinien być otwarty na komunikację ze stroną zlecającą wycenę w tym np. z właścicielem nieruchomości. Nie mniej jednak musimy zaznaczyć, iż w każdej naszej wycenie priorytetem jest niezależność opinii. Celem JLL jest świadczenie usług wycen na najwyższym możliwym poziomie, co zostało wypracowane w trakcie 20-letniej działalności w Polsce i dużo dłuższej na świecie.

 

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016