Maarten Vermeulen
Maarten Vermeulen

Centra handlowe są trudniejsze do wyceny niż inne rodzaje nieruchomości komercyjnych. Trzeba tu wziąć po uwagę nie tylko sam budynek i jego najemców, ale także zachowania odwiedzających czy łatwość dostępu do obiektu – mówi Maarten Vermeulen, FRICS, Regional Managing Director Europe, Russia & CIS, RICS

Czy centra handlowe są w Europie obiektami często wycenianymi?

– W dużym stopniu zależy to od tego, kto jest właścicielem centrum handlowego. Jeśli jest to prywatny inwestor, to wycena może nie być mu wcale potrzebna, no chyba, że do celów bilansu rocznego. Natomiast inwestorzy instytucjonalni są zobligowani do kwartalnych wycen. Trzeba też podkreślić, że wyceny dokonywane są zarówno przez właścicieli obiektów we własnym zakresie, przez wewnętrznych rzeczoznawców, jak i też przez zewnętrznych rzeczoznawców, co daje wycenie walor obiektywizmu i niezależności. Mimo że inwestorzy instytucjonalni dokonują skróconej wyceny co kwartał, częstą praktyką jest zlecanie raz na trzy lata pełnej, zewnętrznej wyceny, obejmującej oględziny obiektu.

Czy wycena centrum handlowego jest bardziej skomplikowana niż wycena obiektów biurowych i magazynowych?

– Centra handlowe są trudniejsze do wyceny niż inne rodzaje nieruchomości komercyjnych. Trzeba tu wziąć po uwagę nie tylko sam budynek i jego najemców, ale także zachowania odwiedzających czy łatwość dostępu do obiektu.

Czy branża wyceny nieruchomości komercyjnych może być traktowana jako barometr sytuacji ekonomicznej tego sektora?

-Branża wyceny niekoniecznie musi odzwierciedlać kondycję rynku nieruchomości.  Wyceny są potrzebne niezależnie od tego,  jaka jest sytuacja na rynku. Bez wątpienia natomiast, kiedy na rynku jest więcej transakcji, to wzrasta także zapotrzebowanie na wyceny. Z takiej perspektywy patrząc można powiedzieć, że wzrasta zapotrzebowanie na wyceny, kiedy rynek ożywia się.

Jakie nowe narzędzia wykorzystywane są w wycenie obiektów handlowych? Mam tu na myśli bazy danych, aplikacje.

-Nie zmieniło się to, że wyceny opierają się na metodzie DCF, czyli discounted cash flow (zdyskontowane przepływy pieniężne). Metoda DCF może opierać się na pięcio- lub dziesięcioletnich okresach i pozwala obliczyć zwrot na podstawie przyszłych przepływów pieniężnych. Ważne są tu trzy elementy, po pierwsze: czy model jest poprawny i nie zawiera żadnych błędów technicznych? Po drugie: jakie elementy składają się na stopę dyskontową, która odzwierciedla poziom ryzyka i odzwierciedla oczekiwany przez inwestora zwrot.  Zazwyczaj na stopę dyskontową składają się: oprocentowanie obligacji rządowych (jako najbezpieczniejsza forma inwestowania ale o najmniejszym zwrocie), premia za inwestowanie w nieruchomości w stosunku do inwestycji w obligacje i akcje, premia za inwestowanie w nieruchomości – w tym przypadku za nieruchomości handlowe w porównaniu do nieruchomości biurowych, czy mieszkaniowych oraz premia za lokalizację porównywaną do innych lokalizacji na poziomie mikro. Trzecim niezwykle ważnym czynnikiem dla właściwej wyceny są wykorzystywane dane. Można tu przytoczyć powiedzenie: garbage in is garbage out (śmieci na wejściu, śmieci na wyjściu). Jeśli dane wejściowe, takie jak przychody z wynajmu powierzchni handlowej, koszty, podatki, inflacja nie są dokładnie sprawdzone to wycena nie jest poprawna. Oczywiście dostępne są coraz bardziej wyrafinowane modele i bardziej precyzyjne dane ale rola rzeczoznawcy jest niezwykle istotna przy ustalaniu stopy dyskontowej. Tu właśnie rzeczoznawca musi pokazać swój profesjonalizm.

Z jaką najwyższą wyceną miał Pan do czynienia w swojej karierze zawodowej?

– Miałem do czynienia z wycenami jako klient i był to obiekt o wartości ponad 250 milionów Euro.

Co poradziłby Pan inwestorom i developerom, którzy zastanawiają się komu powierzyć wycenę swojego centrum handlowego?

Kiedy decydujemy się na współpracę z wykonawcą wyceny warto sprawdzić, czy jest to podmiot godny zaufania i czy specjalizuje się w wycenach dla interesującego nas sektora. Taką gwarancję dają rzeczoznawcy zrzeszeni w RICS, który sprawdza nie tylko poziom profesjonalny, ale i etyczny swoich członków.

Jaka jest różnica między polskim, a rosyjskim rynkiem jeśli chodzi o dostęp do danych dotyczących cen nieruchomości handlowych?

Każdy rynek różni się uwarunkowaniami kulturowymi i stopniem dojrzałości. Nawet na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej nie zawsze jest dostęp do informacji o cenach transakcyjnych i o poziomie stóp zwrotu. Ważniejsze jest jednak to, że obserwuję w Polsce i Rosji znaczny postęp w zakresie profesjonalizacji i transparentności rynku. Kilka tygodni temu brałem udział w konferencji organizowanej przez Związek Banków Rosyjskich w związku ze zmianami regulacji dotyczących wyceny nieruchomości. Byłem pod wrażeniem poziomu, na jakim odbywała się dyskusja i kierunkiem, w którym idą zmiany. Jestem przekonany, że z czasem Rosja wprowadzi te same procedury i standardy jak na zachodzie Europy. W podobnym kierunku idą zmiany w Polsce, czego dowodem jest ostatnie wprowadzenie polskiej wersji  RICS Red Book – zbioru standardów uznawanych na całym świecie.

Jak obecna sytuacja w Rosji i na Ukrainie wpływa na zainteresowanie zagranicznych inwestorów kupowaniem terenów przeznaczonych pod zabudowę handlową?

Międzynarodowi inwestorzy instytucjonalni będą wstrzymywali się z decyzjami dotyczącymi nowych inwestycji na tych rynkach. Należy jednak pamiętać, że globalni gracze, którzy zaangażowali się w długoterminowe projekty (np. dwudziestoletnie) będą je w dalszym ciągu finansować z nadzieją, że konflikty w Rosji wkrótce wygasną. Tego typu przedsięwzięcia w swoich założeniach mają uwzględnione takie wydarzenia w okresie trwania inwestycji, a inwestorzy biorą na siebie takie ryzyko. Cała ta sytuacja jednak powinna mieć korzystny wpływ na polski rynek, w którego stronę mogą zwrócić się teraz inwestorzy, a wraz z nimi pojawić się mogą  nowe inwestycje.