Stop.Shop. w Kętrzynie
Stop.Shop. w Kętrzynie

Rosnące nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową oraz dojrzałość rynku handlowego w Polsce skłaniają najemców, deweloperów i inwestorów do poszukiwania nowych strategii rozwoju, w tym testowania nowych rynków czy konceptów. W swoim najnowszym raporcie „Big trend in a small format” firma DTZ przyjrzała się jednemu z aktualnych kierunków rozwoju rynku powierzchni handlowej w Polsce – małym obiektom handlowym. Analitycy DTZ szacują, że na koniec 2014 roku zasoby obiektów handlowych o powierzchni 5 tys. – 10 tys. mkw. osiągną poziom 750 tys. mkw. GLA, co oznacza ponad 3-krotny wzrost wolumenu powierzchni w ciągu ostatniej dekady.

– Na popularność małych obiektów handlowych składa się wiele czynników, z których wyróżniamy stabilne fundamenty ekonomiczne obejmujące sprzedaż detaliczną, rozwój rynku mieszkaniowego w głównych aglomeracjach kreujący nowe lokalizacje dla nowych obiektów handlowych, dojrzałość polskiego rynku powierzchni handlowych oraz trendy w zachowaniach konsumenckich. Małe obiekty handlowe doskonale odpowiadają na wymagania lokalnych społeczności, ponadto, jest to format dobrze wpisujący się w warunki rynkowe miast poniżej 50 tys. mieszkańców stanowiących interesującą niszę dla wielu graczy rynkowych. Oczekujemy dalszych zmian w tym sektorze rynku powierzchni handlowych obejmujących rosnącą liczbę zarówno deweloperów, jak i najemców gotowych rozwijać swoje portfolio w obiektach handlowych mniejszego formatu, mówi Kamila Wykrota, Dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w DTZ.

Wyraźny trend wzrostowy w tym segmencie rynku potwierdza wysoki wolumen podaży, szczególnie w ciągu ostatnich 5 lat, kiedy to na rynek trafiło blisko 50 proc. całkowitych zasobów małych obiektów handlowych. W kolejnych dwóch latach rynek czeka rekordowa podaż szacowana na ponad 240 tys. mkw., a całkowite zasoby małych obiektów handlowych osiągną poziom blisko 1 miliona mkw. GLA.

Znaczące zmiany w segmencie małych obiektów handlowych dotyczą także ich lokalizacji. Rośnie znaczenie miast poniżej 50 tys. mieszkańców, których udział w całkowitych zasobach wzrósł z 3 proc. w 2004 roku do ponad 30 proc. na koniec 2014 roku. Małe miasta z prawie 50-procentowym udziałem dominują planowaną do końca 2016 roku podaż i są coraz częściej wybierane przez deweloperów i najemców, jako forma pogłębiania ekspansji czy dywersyfikacji portfela.

Drugim kierunkiem ekspansji małych formatów są rynki największych aglomeracji, gdzie powstanie około 30 proc. planowanej podaży. Wynika to z rosnącej popularności „centrów wygodnych zakupów” (ang. convenience centre) zlokalizowanych w ramach osiedli mieszkaniowych obsługujących lokalną społeczność i jej codzienne potrzeby oraz niekonkurujących z dużymi regionalnymi centrami handlowymi.

Małe obiekty handlowe są również atrakcyjną formą rozwoju dla najemców, głównie oferujących produkty z niższej półki cenowej. Małe centra i parki handlowe często umożliwiają najemcom ekspansję na mniejsze rynki, które z reguły wiążą się z większym ryzykiem, ograniczonym w mniejszych obiektach przez niższe koszty wynajmu. Najbardziej aktywni najemcy w tym segmencie rynku podkreślają elementy składające się na sukces małego obiektu handlowego: dogodną lokalizację, bardzo dobrą dostępność dla klientów, wygodny parking oraz zrównoważony dobór najemców.

Co ciekawe, wielu najemców rozwija sklepy w nowej koncepcji dostosowane do warunków popytowych na mniejszych rynkach. Przykładem jest marka Martes Sport, która opracowała format sklepów o powierzchni ok. 400 – 450 mkw. wprowadzany z powiedzeniem w mniejszych obiektach handlowych.

– Należy także podkreślić, że struktura najemców w małych obiektach handlowych jest podobna i opiera się na kilku głównych kategoriach: operator spożywczy, drogeria, elektronika, wyposażenie wnętrz, moda, sport. Jednak w porównaniu do rynków, gdzie ten segment jest bardziej rozwinięty (np. Czechy, Słowacja), wciąż dostrzegamy potencjał rozwoju nowych najemców, szczególnie w przypadku oferty dziecięcej, sportowej, artykułów wyposażenia wnętrz czy sklepów zoologicznych. Tego typu koncepty powstały już na sąsiadujących rynkach, czego przykładem są marki takie jak Dráčik, Wiky (artykuły dla dzieci), Asko (wyposażenie wnętrz) czy Super Zoo (sklep zoologiczny) – komentuje Agnieszka Stolarczyk, autor raportu i konsultant w Zespole Doradztwa i Analiz Rynkowych w firmie DTZ.

O popularności małych obiektów handlowych świadczy także niska średnia stopa pustostanów, która wynosi około 6 proc. dla analizowanych projektów. Zdecydowana większość centrów i parków handlowych o powierzchni 5 tys. – 10 tys. mkw. jest wynajęta w 95 proc.. Wśród tej grupy obiektów, są jednak również przykłady projektów, gdzie stopa pustostanów przekracza 20 proc. Niski poziom komercjalizacji wynika głównie z niedopracowanych i niespójnych projektów, które nie wpisują się w koncepcję centrów wygodnych zakupów (obiekty wielopoziomowe) czy niedopasowania do potrzeb lokalnego rynku (przeskalowanie).