Informacja i doświadczenie niezbędne w wycenie centrów handlowych

Grzegorz Chmielak, dyrektor działu wycen w Knight Frank

Grzegorz Chmielak, dyrektor działu wycen w Knight Frank

Najważniejszym i najbardziej złożonym etapem wyceny jest analiza rynku, na którym funkcjonuje dane centrum handlowe – mówi w rozmowie z Retailnet Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen w Knight Frank.

Skąd wzięło się u Pana zainteresowanie wyceną nieruchomości handlowych?
– Pierwsze doświadczenia zawodowe związane z centrami handlowymi zdobyłem w branży marketingowej, gdzie zajmowałem się m.in. badaniem preferencji zakupowych klientów oraz analizą danych geodemograficznych, która pozwala określić potencjalną bazę klientów obiektów handlowych – tych istniejących, jak i planowanych. To właśnie wówczas postanowiłem pójść krok dalej i zmierzyć się z wyceną nieruchomości, która m.in. uwzględnia tego rodzaju badania. Od tego czasu w ciągu kilkunastu lat miałem okazję poznać zawodowo największe centra handlowe w Polsce, przeprowadzając samodzielnie ich wycenę
lub kierując pracą działu wycen w bankach, w których pracowałem wcześniej, czy od kilku lat w Knight Frank. Wycena obiektów handlowych jest niewątpliwie bardzo interesująca z uwagi na jej złożoność, w tym ilość analizowanych aspektów, w porównaniu z wyceną innego rodzaju nieruchomości.

Jakie są najważniejsze etapy wyceny centrum handlowego?
– Przeprowadzenie wyceny centrum handlowego w pierwszej kolejności wymaga wnikliwej analizy lokalizacji i otoczenia tego obiektu. Kolejnymi etapami są analizy zawartych umów najmu, składu i rodzaju najemców pod względem wielkości zajmowanej powierzchni oraz obecnych branż i sieci handlowych, obrotów najemców, wyników finansowych centrum na podstawie rozliczenia budżetu kosztów operacyjnych oraz planowanych wydatków na ewentualne remonty i modernizacje.
Następnym etapem, w mojej ocenie najważniejszym i najbardziej złożonym, jest analiza rynku, na którym ono funkcjonuje. Jest ona znacznie szersza niż w przypadku innych nieruchomości. Obejmuje przegląd istniejących oraz planowanych obiektów w celu zidentyfikowania konkurencji dla wycenianej nieruchomości. W sytuacjach, gdy zleceniodawca tego wymaga, przeprowadzana jest także ocena obszaru teoretycznego oddziaływania centrum (catchment area). Jest to analiza wielopłaszczyznowa, obejmującą w szczególności takie czynniki, jak: czas dojazdu i dostępność wycenianego obiektu, jego położenie w stosunku do konkurencyjnych obiektów oraz zdefiniowanie stopnia ich atrakcyjności dla klientów.
W ramach oceny obszaru oddziaływania przygotowywana jest analiza otoczenia centrum pod kątem geodemograficznym, uwzględniająca m.in.: rozmieszczenie obszarów o zróżnicowanej gęstość zaludnienia, liczbę gospodarstw domowych i ich dochodów oraz preferencji i zwyczajów zakupowych.

Który z etapów wyceny jest najbardziej pracochłonny i skomplikowany?
– Najbardziej pracochłonna jest zazwyczaj analiza zawartych umów najmu i ustalenie czynszu rynkowego dla poszczególnych powierzchni handlowych. Centra handlowe zwykle charakteryzują się dużą liczbą podpisanych umów najmu na jednostki handlowe, czasami jest ich nawet ponad 200. Dodatkowo występują umowy krótkoterminowe, na stoiska tymczasowe i kioski. Poza wpływami z umów najmu zwykle występują także przychody dodatkowe, np. z parkingów bądź reklam, oraz przychody z tytułu tzw. czynszu od obrotu (dodatkowy czynsz płacony przez najemców w przypadku wygenerowania rocznie/miesięcznie obrotów wyższych od ustalonego w umowie poziomu).
W procesie wyceny bazujemy na zestawieniach parametrów umów najmu, dostarczanych przez klientów. W szczególności zwracamy uwagę na: poziom aktualnego czynszu najmu oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (service charge), pozostały czas obowiązywania umowy oraz możliwość wcześniejszego jej rozwiązana przez najemcę (opcja wyjścia). Niekiedy jednak banki, dla których często wykonujemy wyceny, oczekują, aby przeanalizować i potwierdzić zgodność parametrów zawartych w zestawieniu umów najmu z treścią samej umowy. Wówczas dokonujemy weryfikacji określonego reprezentatywnego procentu umów w danym obiekcie – przede wszystkim sprawdzamy parametry umów z głównymi najemcami.
Z punktu widzenia inwestorów lub banków finansujących nieruchomości handlowe szczególnie ważna jest analiza pozostałej długości trwania umów najmu oraz dopasowanie aktualnie obowiązujących czynszów do poziomu rynkowego, a także poziomu relacji obrotów najemców do czynszu. Zwracamy też uwagę na to, jakie umowy zostały podpisane w ostatnim okresie, np. na przestrzeni ostatniego roku lub 2 lat. Istotnym elementem jest też analiza rotacji najemców, w tym ich przyczyn. Często jest to miara atrakcyjności danego centrum handlowego, jego lokalizacji dla określonego rodzaju najemców oraz ich zdolności do regulowania zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu.
Bardziej skomplikowanym etapem wyceny jest wspomniana przeze mnie już wcześniej analiza rynku i konkurencji oraz ustalenie odpowiedniego benchmarku rynkowego dla wycenianego obiektu.

Ile wycen nieruchomości handlowych dokonuje Knight Frank?
– Otrzymujemy bardzo dużo zamówień na wyceny nieruchomości z tego sektora, przy czym często są to zlecenia portfelowe, obejmujące istniejące obiekty handlowe, jak i grunty pod zabudowę o funkcji handlowej. Zwracają się do nas klienci instytucjonalni i indywidualni, w tym krajowe oraz międzynarodowe fundusze, spółki giełdowe oraz banki. Od 2008 roku wykonaliśmy 232 wyceny nieruchomości handlowych, w tym 167 centrów i innych obiektów handlowych, jak retail parki, centra typu convenience, supermarkety; pozostałe wyceny obejmowały przede wszystkim grunty przeznaczone pod zabudowę obiektami handlowymi. Suma wartości nieruchomości handlowych, które wyceniliśmy w tym okresie, wynosiła około 7,4 mld euro.
Przygotowywane przez nas wyceny nieruchomości są zgodne ze standardami zawodowymi zatwierdzonymi przez: Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Europejską Grupę Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) oraz Królewski Instytut Rzeczoznawców Majątkowych w Wielkiej Brytanii (RICS).
Dział Wycen Nieruchomości Knight Frank w Polsce tworzy zespół specjalistów składający się z licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych, w tym również rzeczoznawców posiadających uprawnienia RICS. Osobiście jestem zarejestrowanym rzeczoznawcą RICS oraz jako jedna z pierwszych trzech osób w Polsce uzyskałem certyfikat HypZert Real Estate Valuer for Mortgage Lending Valuation (CIS HypZert MLV), który jest ceniony przez instytucje finansowe w Niemczech.
Warto też wspomnieć, że w tym roku w ramach Knight Frank w Polsce zostały utworzone – związane z rynkiem nieruchomości handlowych – specjalistyczne działy: Retail Asset Management oraz Wynajmu Powierzchni Handlowych. Z doświadczeń specjalistów pracujących w tych działach korzystamy przy realizacji wycen nieruchomości handlowych.

 

Reklama

Galeria Jurajska