Czas na likwidację archaicznego przepisu o WOH

Deweloperzy widzą potencjał w Polsce, fot. Shutterstock

Wprowadzony ponad 10 lat temu ustawowy przepis o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, tzw. WOH utrudnia deweloperom realizację inwestycji dopasowanych do potrzeb lokalnej społeczności.

Początki wolnego rynku – „mała prywatyzacja” w handlu
Na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ub. wieku w wyniku tzw. „małej prywatyzacji” powstały w Polsce prywatne sklepy i punkty usługowe. Właścicielami zostawali najczęściej byli pracownicy wcześniej państwowych lub spółdzielczych sklepów czy zakładów usługowych. W kolejnych latach następowała prywatyzacja lokali zajmowanych przez tzw. lokalnych kupców – mogli oni zazwyczaj wykupić swoje lokale na preferencyjnych, bezprzetargowych warunkach. Wynikało to z wprowadzenia prawa do ustanawiania odrębnej własności lokali użytkowych, podobnie jak lokali mieszkalnych. Doprowadzono w ten sposób do podzielenia budynków (w tym historycznych kamienic w centrach miast), które miały kiedyś jednego właściciela, i do ustanowienia wielu właścicieli małych lokali w ramach jednego obiektu budowlanego. Każdy z nowych właścicieli stał się niezależnym „strategiem” rozwoju handlu i usług na „swojej ulicy”, jak i w mieście, będąc jednocześnie przekonanym, że taki lokal na stałe pozostanie jego własnością i będzie źródłem ponadprzeciętnych dochodów. Przez jakiś czas silną pozycję na rynku mieli też kupcy bazarowi, którzy stawiali liczne żądania władzom miejskim, co do zagwarantowania ich pozycji na rynku (np. słynna sprawa blaszaków przez Pałacem Kultury i Nauki w Warszawie).

Miejscowi przedsiębiorcy, uznając się za „obrońców polskiego handlu” oraz wykorzystując swoje nawyki i doświadczenia z poprzedniego systemu, postanowili zagwarantować swoją pozycję na rynku poprzez wpływ na działania samorządów lokalnych. Nie było to trudne, bo wielu z nich (bądź członkowie ich rodzin) zostało radnymi, uzyskując realny wpływ na decyzję w miastach. Te decyzje miały polegać na niedopuszczaniu do wchodzenia do miast (a przynajmniej do centrów miast, gdzie były zlokalizowane sklepy miejscowych przedsiębiorców) nowoczesnego handlu: na początku tanich sklepów wielkopowierzchniowych (m.in. sieci HIT, Carrefour czy Geant), a potem centrów handlowych kolejnych generacji. Uznano, że nowoczesny handel, wprowadzany głównie przez firmy zachodnie, jest wrogiem rodzimego biznesu i takie inwestycje należy ograniczać i odsyłać jak najdalej od centrum miasta. Słaba jakość pierwszych inwestycji handlowych (blaszane pawilony hipermarketów i centrów handlowych pierwszej generacji), utwierdzała w przekonaniu, że to jest tylko rabunkowa eksploatacja polskiego rynku, mająca na celu likwidację „polskiego” handlu i w pełni uzasadniona jest walka z nimi.

Na dodatek – korupcja
Kolejną niefortunną okolicznością była korupcja przy podejmowania decyzji przez burmistrzów i prezydentów miast o lokalizacji centrów handlowych, w tym sprzedaży atrakcyjnych działek miejskich na takie inwestycje. Wiele polskich miast padło ofiarą afer z tym związanych, a samorządowców w nie zamieszanych w świetle kamer wyprowadzano w kajdankach z urzędów (jak w przypadku byłego już burmistrza Międzyrzecza, który usłyszał zarzuty za działanie na szkodę gminy, m.in. poprzez zaniżanie wartości sprzedawanych przez nią nieruchomości).

Aby zapobiegać korupcji urzędników wydających decyzje dotyczące nowych inwestycji handlowych, w 2003 roku wprowadzono w Ustawie o Zagospodarowaniu Przestrzennym przepis o zasadach lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. W praktyce miał on być instrumentem pozwalającym miejscowym samorządom na decydowanie o lokalizacji nowoczesnego handlu w mieście (lub nawet jej braku). Uznano wówczas, że każdy obiekt handlowy o powierzchni większej niż 2 tys. mkw., musi być zatwierdzony przez lokalny samorząd w skomplikowanej, w praktyce wieloletniej procedurze decyzyjnej.

Niebezpieczna broń
Ten przepis od razu zaczął być wykorzystywany jako instrument walki miejscowych kupców z profesjonalnymi inwestorami w zakresie handlu i usług. W szczególności bezpardonowe wykorzystywanie tego prawa tylko dla jednostronnych korzyści (nie mających nic wspólnego z korzyścią lokalnych społeczeństw) miało miejsce w latach 2007-2009, kiedy to na wniosek Samoobrony, za którym stała jedna z tzw. „polskich” sieci handlowych, ograniczono „wielkopowierzchniowy obiekt handlowy” tylko do 400 mkw., co miało w praktyce zapobiec rozwojowi wszystkich większych sieciowych sklepów. W roku następnym został on jednak przez Trybunał Konstytucyjny uznany za niezgodny z Ustawą Zasadniczą.

Sam przepis dający samorządom prawo do decydowania o lokalizacji handlu i usług w mieście nie jest niczym złym, natomiast wyznaczanie konkretnej, nieprzekraczalnej powierzchni handlowej wprowadza element sztucznej, niczym nie uzasadnionej uznaniowości urzędniczej, wpływającej na wymiar i sens obiektu handlowego. Oznacza to, że obiekty te, jeżeli już są dopuszczone w danej części miasta, nie mogą być kształtowane przez prawo popytu i podaży oraz ewentualne wymogi architektoniczne, tylko przez decyzje miejscowych polityków uwikłanych w lokalne życie gospodarcze. Gdyby decyzje samorządów wynikały z profesjonalnych analiz i profesjonalnego doradztwa branżowego, pewnie nie byłoby większych problemów, ale z natury rzeczy te decyzje wynikają z lokalnego postrzegania problemu, często w oderwaniu od rzeczywistych korzyści mieszkańców i sprzyjające tylko interesom koalicji rządzącej miastem.

c.d. artykułu w styczniowym numerze SCP

Autorem artykułu jest Aleksander Walczak – prezes spółki Dekada Realty

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016