Dekada proponuje likwidację WOH

Prawo w sprawie likwidacji WOH

Wprowadzone ponad 10 lat temu ustawowe zapisy o tzw. wielkopowierzchniowych obiektach handlowych są przestarzałe i utrudniają realizację nowoczesnych inwestycji handlowych. (c.d. artykułu z grudniowego numeru Shopping Center Poland)

Uciążliwa biurokracja dla 1 mkw. więcej

W 2003 roku do Ustawy o Zagospodarowaniu Przestrzennym wprowadzono zapis o tzw. WOH. Od tego czasu lokalizacja każdego obiektu o powierzchni handlowej powyżej 2 tys. mkw. wymaga stosownego zapisu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalanego raz na kilka lat przez samorząd. Dlaczego wymyślono i wskazano wówczas w ustawie taką powierzchnię? Nie wiem i z chęcią usłyszę jakieś wytłumaczenie, jeżeli ktoś to wie?!

Dlaczego sklep o powierzchni 2 tys. mkw. może powstać na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub tzw. decyzji WZ a sklep o powierzchni o 1 mkw. większej wymaga dodatkowego zapisu w Studium i co najmniej rocznej procedury dla uzyskania takiego zapisu? W czym handel do 2 tys. mkw. jest lepszy od handlu powyżej tej powierzchni? Dlaczego małe centrum handlowe o pow. do 2 tys. mkw. jest lepsze od większego centrum handlowego? Jest wręcz przeciwnie. A promowanie przez ustawę małych obiektów jest negatywne dla rozwoju handlu i usług w mieście, bo to promowanie często bylejakości i małych, niewydarzonych lokalnych projektów.

W 2007 r. z inicjatywy Samoobrony uznano za WOH obiekt o powierzchni handlowej powyżej 400 mkw.! Dzisiaj to jest sklep co najwyżej średniej wielkości, ale kilka lat temu nadano mu rangę „wielkiej powierzchni”. To wówczas w pełnym świetle pokazało absurdalny charakter przepisu o WOH.

Powszechne wstrzymanie inwestycji handlowych i w związku z tym ostre protesty deweloperów skłoniły Rzecznika Praw Obywatelskich do skierowania ustawy do Trybunału Konstytucyjnego, którego wyrokiem w 2008 r. niewygodny przepis został uchylony. Jednak wcześniejszy, a przecież równie problematyczny zapis o WOH powyżej 2000 mkw. niestety pozostał.

Lokalni kupcy – działanie na własną szkodę?

Wraz z pojawieniem się w Polsce nowoczesnych obiektów handlowych zaczęło panować przekonanie, że przyczyną upadku lokalnego handlu, w tym wielu sklepów w historycznych centrach miast są nowoczesne centra handlowe. Takie centra ściągają klientów do siebie agresywną (w domyśle – niekoniecznie uczciwą) reklamą, a zagraniczni (lub polscy branżowi) inwestorzy korzystają z wielu nienależnych ulg i drenują polski rynek, a co za tym idzie – kieszenie mieszkańców. Do tego dochodziło przeświadczenie i głośne hasła, że to drobni przedsiębiorcy płacą lokalnie podatki i stwarzają stałe miejsca pracy, więc powinni być pod szczególną ochroną samorządów. Zapominano, że często lokalni kupcy sprzedają bez paragonów i nie wykazują żadnego zysku, więc nie ma tu mowy o żadnych podatkach, a za tymi rzekomo „stałymi” miejscami pracy nie stoją żadne umowy, nawet „śmieciowe”.

Do dzisiaj takie argumenty można usłyszeć na sesjach rad miejskich w wielu małych (a czasami i w dużych) miejscowościach. Tam gdzie się pojawia sprawa decyzji o WOH, tam następuje wskrzeszenie demonów o wielkim handlu niszczącym życie miast. I okazuje się, że wielkość obiektu handlowego nie może być wyznaczona przez potencjał zakupowy mieszkańców, tylko przez lokalną koalicję rządzącą.

Instrument w postaci decyzji o WOH był i jest wykorzystywany dla teoretycznej ochrony miejscowego handlu. W wielu miastach trwają dyskusje i szukanie przyczyn upadku lokalnych sklepów, nikt jednak głośno nie mówi, że do upadku lokalnego handlu przyczynili się w dużej mierze miejscowi przedsiębiorcy. To właśnie oni doprowadzili do podziału nieruchomości na bardzo małe lokale i uniemożliwiają lub utrudniają wytworzenie w centrach miast nowoczesnych lokali o dużej powierzchni. Nierzadko to właśnie miejscowi przedsiębiorcy blokowali powstanie nowoczesnego centrum handlowego w mieście, co znakomicie sprzyjało turystyce zakupowej do innych miast i utracie potencjału zakupowego lokalnej społeczności. Wreszcie – często efektem lobbingu lokalnych przedsiębiorców było „wypchnięcie” centrów handlowych poza śródmieście, co powodowało naturalny odpływ klientów do tych obiektów, a historyczne rynki i ulice handlowe pustoszały, tym bardziej, że zostały w dużej mierze „zasiedlone” przez banki i inne instytucje finansowe.

To nie centra i galerie handlowe są przyczyną upadku handlu w historycznych centrach miast – więcej, obecność takich obiektów pozytywnie wpływa na otoczenie, generując nowy ruch klientów, również dla znajdujących się w jego pobliżu sklepów czy punktów usługowych. Najpierw jednak musi być zgoda samorządu na WOH w centrum miasta, a tego wielokrotnie zabrakło.

W wielu polskich miastach nastąpiły już procesy potwierdzające zgubny wpływ wykorzystania przepisu o WOH przez samorząd. Niektórzy wiedzą już, że wstrzymywanie rozwoju centrów handlowych lub ich lokalizacja na obrzeżach miasta były złymi decyzjami. Odwrócenie negatywnych tendencji jest teraz trudne, a w wielu miastach przez dziesiątki lat wręcz nie będzie możliwe. Lokalizacja kolejnych centrów handlowych w strefie śródmiejskiej jest możliwa tylko w dużych miastach o wysokim potencjale zakupowym. W mniejszych miejscowościach nie ma już miejsca na drugi czy trzeci tego typu obiekt i ten znajdujący się poza miastem stanowi teraz centrum życia dla danej miejscowości, niestety kosztem historycznego centrum.

W mojej ocenie nie ma obecnie żadnego racjonalnego uzasadnienia dla ograniczania inwestycji w nowoczesne centra handlowe, stosując limit 2 tys. mkw. powierzchni handlowej. Aby przywrócić możliwość podejmowania przez inwestorów racjonalnych decyzji o wyborze lokalizacji i rozmiarze centrum handlowego oraz zapewnić powrót klientów do historycznych centrów miast, trzeba jak najszybciej zlikwidować przepis o WOH.

Autorem artykułu jest Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty. (część III artykułu opublikowana zostanie w lutowym numerze Shopping Center Poland).

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016