Robert Szczepanek, radca prawny, Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm

Rozwiązanie umowy najmu w sytuacjach spornych, rozliczanie kosztów wspólnych czy wreszcie czynsze od obrotów, to jedne z trudniejszych punktów w umowie najmu między najemcą a zarządcą centrum handlowego. Jak ustrzec się sporów i niejasnych zapisów radzi Robert Szczepanek, radca prawny i założyciel Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.

Czego najczęściej dotyczą spory między najemcą a zarządcą centrum handlowego?
Z naszego doświadczenia wynika, że zasadniczo każdy spór sądowy na tle umowy najmu lokalu w centrum handlowym toczy się wokół niezapłaconego czynszu najmu, albo złożonego przez którąś ze stron wypowiedzenia umowy. Czynią to najczęściej najemcy, którzy uważają, że zostali przez dewelopera w jakiś sposób oszukani czy też wprowadzeni w błąd. Oczywiście, jeżeli w umowie najmu znajdują się zapisy o tzw. sankcjach za nieskuteczną komercjalizację, i owa nieskuteczna komercjalizacja ma w danym centrum miejsce, wówczas najemca jest uprawniony do przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Najczęściej jednak tak się nie dzieje. Umowy najmu nie są bowiem pisane po to, by można je było rozwiązać z błahego powodu.

Jak są rozwiązywane takie spory?
Nasz zespół procesowy prowadzi z sukcesami wiele spraw tego typu w rozmaitych miastach w Polsce. Staramy się każdorazowo uzmysłowić naszym klientom na każdym etapie postępowania, że najlepszym rozwiązaniem sporu jest jego ugodowe załatwienie. Czym innym jest bowiem korzystny dla klienta wyrok sądowy, a czym innym jego skuteczna egzekucja komornicza. Niezależnie od powyższego, jako specjalistyczna kancelaria zajmująca się wyłącznie nieruchomościami komercyjnymi, monitorujemy na bieżąco rozwój orzecznictwa Sądu Najwyższego w zakresie wszelkich zagadnień związanych z centrami handlowymi.

Szczerze mówiąc, nie jesteśmy zadowoleni z tego jak aktualnie funkcjonują organy ochrony prawnej w zakresie nieruchomości komercyjnych. Stąd gorąco kibicujemy inicjatywie Unii Deweloperów Nieruchomości Komercyjnych w Warszawie dotyczącej powołania specjalistycznego, branżowego sądu polubownego, rozpoznającego wyłącznie spory między najemcami a wynajmującymi.

Jak zawrzeć umowę by obie strony były zadowolone?
W środowisku prawniczym mówi się, że dobra umowa to taka, z której żadna ze stron nie jest zadowolona. W aktualnych realiach rynkowych trudno jest podpisać taką „dobrą” umowę. Najemcy z brutalnością wykorzystują swoją rynkową przewagę – podczas kiedy deweloper potrzebuje zawartych umów najmu by otrzymać transzę finansowania budowy galerii, najemcom nigdzie się z reguły nie spieszy. Ciekawe, gdzie ci najemcy będą prowadzić ekspansję, jeżeli taka sytuacja potrwa jeszcze kilka lat?

Z naszej perspektywy najemcom, szczególnie lokalnym, należy przed podpisaniem umowy uzmysłowić, że oni, i tylko oni mogą sprawić, by do ich sklepu przyszli klienci. W ten sposób uniknie się późniejszych rozczarowań i pretensji.

Należy również piętnować niedoświadczonych deweloperów, którzy oferują niektórym najemcom na tyle niskie warunki najmu, że inwestycja dewelopera nie ma szans na zwrot. Sieci handlowe łowią takie jednostkowe przypadki, kwalifikują je jako rynkową tendencję i zaczynają je odnosić do całego rynku.

Rozliczanie kosztów wspólnych – co należy uwzględnić, na jakich warunkach, co w wypadku niespełnienia warunków?
Wydaje się, że zasadniczą przyczyną kontrowersji wokół rozliczania opłat eksploatacyjnych jest brak transparentności funkcjonowania dewelopera w tej materii. Najemcy winni widzieć w jaki sposób wynajmujący zarządza budżetem administracyjnym, winni również mieć możliwość wyrażenia opinii co do celowości poszczególnych wydatków. Najemcy nie mogą mieć jednak decydującego głosu w powyższym zakresie – przy dużej ich liczbie i często odmiennych zdaniach na temat budżetu administracyjnego, zarządzanie kosztami wspólnymi przez najemców, lub nawet ich reprezentację, mogłoby zostać sparaliżowane. Należy pamiętać, że na budżecie administracyjnym deweloper nie chce, a nawet nie może, zarabiać. Jego zysk pochodzi z czynszu najmu.

Czynsze od obrotów – czy to już standard?
Nie da się co do zasady zbudować centrum handlowego na bazie czynszów od obrotu. Nikt bowiem nie buduje takich obiektów za własne pieniądze, a jeżeli nawet – to przy czynszach od obrotu ryzyko takiej inwestycji jest zbyt duże by rozsądny inwestor je zaakceptował.

W dzisiejszym świecie kwestia lansowania przez najemców czynszów wyłącznie od obrotu jest przerysowana i może wkrótce doprowadzić do całkowitego zamrożenia rynku – nikt nie zgodzi się finansować obiektów handlowych komercjalizowanych w taki sposób. Należy mieć nadzieję, że w miarę wzrostu zasobności portfeli konsumentów oraz wejścia Polski do strefy Euro, sytuacja powróci do normalności.