Przemysław Błaszkiewicz, Colliers
Przemysław Błaszkiewicz, Colliers

Transakcje gruntami przeznaczonymi na cele handlowe są rzadsze niż w przypadku innych nieruchomości komercyjnych a ich wycena jest najbardziej skomplikowana. O najbardziej poszukiwanych przez deweloperów gruntach i ich wycenie rozmawiamy z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Directorem, Valuation and Advisory Services, Colliers International Poland sp. z o.o.

Jak ocenia Pan obecne zainteresowanie inwestorów gruntami przeznaczonymi pod inwestycje handlowe – jakiej powierzchni nieruchomości są najbardziej poszukiwane, w jakiej wielkości miastach?

Ciągle odnotowujemy popyt na tego typu grunty i na pewno będzie on widoczny w przyszłości, choć alokuje się on nieco inaczej niż do tej pory. Dość długo inwestorzy szukali gruntów w miastach do 200 tys. mieszkańców. Teraz inwestorzy koncentrują się na dużych miastach. Trend realizacji projektów w dużych miastach powrócił w 2013 roku i dzisiaj jest kontynuowany. Teraz inwestorzy poszukują projektów, które zagwarantują wysoki poziom najmu. Taką gwarancję dają bardzo dobre lokalizacje, gdzie po ukończeniu inwestycji będzie można dokonać szybkiej sprzedaży na dobrych warunkach. W tej chwili Warszawa, z nasyceniem powierzchnią handlową na poziomie około 570 mkw. GLA na 1000 mieszkańców jest najbardziej perspektywicznym rynkiem. Obecnie gorące tematy na rynku to projekt planowany na Młocinach, który niedawno był przedmiotem transakcji czy grunty przy ul. Towarowej, które są przygotowywane do sprzedaży. Z całą pewnością można powiedzieć, że w Warszawie są projekty, po które inwestorzy będą stać w kolejkach i będą za nie płacić wysokie stawki. Natomiast z racji wysokiego nasycenia powierzchnią handlową takie miasta jak Wrocław (770 mkw. na 1000 mieszkańców), Poznań (750 mkw.) cieszą się mniejszym zainteresowaniem. Znacznie nasycony jest również Gdańsk (680 mkw.). Mimo niewysokiego nasycenia rynku (535 mkw.) swoje kłopoty ma Kraków, w którym trudno o grunty o dużych powierzchniach.

Jak Pan ocenia obecną podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę handlową?

Same gminy dbają o to, żeby w centrach miast powstawały nowe projekty, bo to ważne dla ich rozwoju. Tam każda galeria handlowa jest wydarzeniem. Należy jednak pamiętać, że do dużej inwestycji handlowej potrzebne są działki kilkuhektarowe, odpowiadające na specyficzne potrzeby centrum handlowego. Podaż takich gruntów nie jest wysoka ale utrzymuje się na stałym poziomie. Jeśli chodzi o przygotowanie gruntów do sprzedaży, obecnie wymagania inwestorów są wysokie. Sprzedają się wyłącznie grunty w znakomitych lokalizacjach, już z pozwoleniem na budowę lub przynajmniej z warunkami zabudowy. Te dokumenty pozwalają z bardzo dużym prawdopodobieństwem przewidzieć, jaką inwestycję będzie można na danym gruncie zbudować. Bez tych dokumentów trudno dziś sobie wyobrazić zamknięcie transakcji.

Jakie ceny za 1 mkw. powierzchni użytkowej (wynikającej z zapisów w WZ) osiągają grunty przeznaczone pod zabudowę handlową w różnych rejonach Polski?

Jest bardzo mało transakcji. W miastach do 400 tys. mieszkańców odnotowujemy ceny od 250 to 400 zł za mkw. gruntu pod centra handlowe, które stanowią 92 proc. całej masy podaży. Oczywiście inna cena obowiązuje za tereny pod retail parki, inna pod outlety, inna pod centra handlowe. Wartość gruntu handlowego wynika między innymi z czynszu, który można uzyskać w danej lokalizacji, który z kolei szacuje się na podstawie spodziewanych przez najemców obrotów. Te różnią się w zależności od siły nabywczej populacji na danym obszarze. Inne są więc stawki w Tomaszowie Mazowieckim, gdzie jest dość wysokie bezrobocie i niskie zarobki, a inne w Inowrocławiu, czy Legnicy. Wysokość możliwego do uzyskania czynszu jest szczególnie ważna w przypadku wycen takich obiektów jak centrum handlowe.

Zdarza się jednak, że i w mieście o liczbie mieszkańców 200 tys. cena gruntu jest wyjątkowo wyśrubowana. Przykładem może być tu Kłodzko, gdzie istniejąca galeria ma footfall na poziomie galerii w największych polskich miastach. Zdarza się, że w stosunkowo niewielkiej miejscowości za grunt uzyskiwana jest cena, która zaskakuje nas wysokością. Jeśli jednak powstająca w tym miejscu galeria bardzo dobrze sobie radzi, to kwota transkacji okazuje się uzasadniona. W większych miastach uzyskiwane są ceny od 400 do 800 złotych za mkw. gruntu przeznaczonego pod zabudowę handlową. Jeśli chodzi o cenę za 1 mkw. możliwego do zrealizowania GLA, to w mniejszych miejscowościach stawka waha się od 750 do 1500 zł. za mkw. GLA. W Warszawie może to być nawet 2500 zł. za mkw. GLA.

Czy często zdarzają się przypadki, że mimo konserwatywnych założeń przyjętych przy wycenie gruntu, później wybudowane centrum handlowe radzi sobie bardzo dobrze?

Oczywiście, że takie sytuacje się zdarzają. Trudno powiedzieć, czy często, czy rzadko, ale z całą pewnością można powiedzieć, że jeśli mierzyć powodzenie projektu na podstawie tego, czy kredyty na ten projekt są regularnie spłacane, to można powiedzieć, że nasz rynek dobrze sobie radzi. Wycena zakłada, że właścicielem obiektu jest przeciętny, typowy gracz rynkowy. Cała wycena, zgodnie z regułami sztuki opiera się na pewnych średnich – średnich czynszach, średnich kosztach, średnim dla rynku lokalnego współczynniku powierzchni wolnej. Często zdarza się jednak, że deweloper wyrasta ponad przeciętną, ma niestandardowe, innowacyjne pomysły, był skuteczniejszym negocjatorem i buduje projekt, który działa znacznie lepiej niż my zakładaliśmy w wycenie. Czego zresztą życzymy wszystkim deweloperom.