Galeria Północna
Galeria Północna

Według zarządu Globe Trade Centre SA wartość godziwa portfela nieruchomości spółki, która zostanie uwzględniona w sprawozdaniu finansowym za ubiegły rok będzie o około 132 mln euro niższa od wskazanej w sprawozdaniu za trzeci kwartał 2014 r. Dlatego GTC prowadzi negocjacje z kredytodawcami w zakresie restrukturyzacji kredytów, a także rozważa sprzedaż niektórych projektów, w tym centrum handlowego Galleria Varna w Bułgarii.

Utrata wartości nieruchomości

Spadek wartości dotyczy głównie nieruchomości spółki znajdujących się w mniejszych miastach w Rumunii, Chorwacji i Bułgarii, a także wchodzących w skład banku ziemi w Budapeszcie. W poprzednich latach spółka wspierała działalność operacyjną wybranych projektów w celu poprawy ich wyników operacyjnych, co jednak nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. W związku z tym zarząd GTC podjął decyzję o zaprzestaniu wspierania wybranych projektów i sprzedaży aktywów, które nie przynoszą oczekiwanych zysków.

W wyniku obecnej sytuacji na rynku, wstępne raporty wyceny zostały sporządzone na podstawie mniej korzystnych założeń dotyczących przyszłych wyników osiąganych przez wybrane centra handlowe, co spowodowało zmiany oczekiwanej stawki czynszu (estimated rental value, ERV), wymaganych inwestycji oraz stopy kapitalizacji (yield) skorygowanej ryzykiem. W związku z powyższym w czwartym kwartale 2014 r. nastąpił niewielki wzrost średniej stopy kapitalizacji (yield) dla portfela na podstawie łącznej wartości ukończonych aktywów z 8,6 proc. do 8,9 proc., a średnia oczekiwana stawka czynszu dla portfela obniżyła się z 13,8 do 13,1 euro/mkw./miesiąc.

Wpływ wyceny aktywów na zobowiązania GTC

GTC podkreśla, że aktualizacja wyceny portfela nieruchomości będzie miała wpływ na umowy kredytowe. Spółka przewiduje, że spadek wartości aktywów spowoduje naruszenie zobowiązania do utrzymania określonego poziomu wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). Taka sytuacja może mieć miejsce przy projektach centrów handlowych: Avenue Mall Osijek, Galeria Arad i Galleria Stara Zagora, z tytułu których zadłużenie spółki wynosi razem około 66 mln euro.

Ponadto zgodnie ze wstępną wyceną kwota zobowiązań GTC z tytułu kredytu związanego z projektem galerii handlowej Galeria Piatra Neamt, tj. około 6 mln euro, byłaby wyższa niż wartość tej nieruchomości na 31 grudnia 2014 r.

Zobowiązania z tytułu kredytów zaciągniętych w związku z wyżej opisanymi czterema nieruchomościami zostały zagwarantowane przez GTC. Spółka prowadzi obecnie negocjacje z kredytodawcami w zakresie restrukturyzacji powyższych kredytów i wprowadzenia harmonogramu obejmującego ich przyspieszoną spłatę przez GTC. Firma otrzymała także wstępne oferty kupna niektórych z powyższych nieruchomości i obecnie dokonuje ich oceny.

Natomiast w przypadku kredytu dotyczącego realizacji centrum handlowego Galleria Varna, z tytułu której pozostała do spłaty kwota 18 mln euro, zobowiązanie zagwarantowane przez GTC dotyczące utrzymania wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) będzie obowiązywać od grudnia 2017 r. Jednak spółka już analizuje wstępne oferty sprzedaży powyższego projektu, a także prowadzi negocjacje z kredytodawcami dotyczące restrukturyzacji kredytu.

GTC ma również zobowiązania dotyczące projektów mieszkaniowych Felicity i Sasad, z tytułu których pozostaje do spłaty szacunkowa kwota 34 mln euro, także zawierają zobowiązania do utrzymania pewnego poziomu wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). Na dzień 31 grudnia 2014 r. zobowiązania te zostały naruszone. Jednak powyższe kredyty nie były gwarantowane przez GTC. Obecnie spółka negocjuje warunki kredytów z odpowiednimi kredytodawcami, na podstawie których kredytodawcy przejmą powyższe projekty lub łącznie z GTC dokonają transakcji sprzedaży, a następnie umorzą zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów.

Spółka zwraca uwagę, że dane finansowe (wartość aktywów) przedstawione w niniejszym raporcie nie zostały jeszcze zbadane przez biegłego rewidenta i uzależnione są m.in. od otrzymania ostatecznych raportów wyceny. Ponadto GTC informuje, że jej polityką jest utrzymanie wskaźnika zadłużenia na poziomie od 40 proc. do 60 proc. Na podstawie obecnie dostępnych informacji na dzień koniec grudnia 2014 r. wskaźnik zadłużenia spółki wynosiłby 58 proc.

Obecnie GTC posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty w szacunkowej kwocie 78 mln euro. Spółka stara się efektywnie zarządzać całością swoich zobowiązań i dokonuje przeglądu swoich planów w zakresie finansowania. Finansowanie to pozyskiwane będzie z dostępnych środków pieniężnych, przychodów operacyjnych, sprzedaży aktywów i refinansowania. Mimo że istnieją ryzyka mogące mieć wpływ na płynnością GTC, zarząd uważa, na podstawie swoich obecnych założeń, że spółka będzie zdolna do regulowania wszystkich swoich zobowiązań przynajmniej w ciągu następnych dwunastu miesięcy.

Globe Trade Centre SA powstała w 1994 roku w Warszawie. Spółka obecnie działa w Polsce, na Węgrzech, w Czechach, Rumunii, Serbii, Chorwacji, Bułgarii, Rosji, na Słowacji i Ukrainie. GTC realizuje inwestycje i zarządza nimi w 3 kluczowych sektorach rynku nieruchomości: budynków i parków biurowych, centrów handlowo-rozrywkowych oraz mieszkaniowych. Obecnie spółka przygotuje się do budowy dwóch centrów handlowych w Warszawie, Galerii Wilanów i Galerii Północnej.