Centrum handlowe, fot. Shutterstock

332 tys. mkw. powierzchni w ramach centrów handlowych oddano do użytku w 2014 roku – 45 proc. w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Natomiast w 2015 roku nowa podaż powierzchni w centrach handlowych może sięgnąć 547 tys. mkw., z czego 40 proc. trafi na rynki w głównych aglomeracjach – wynika z raportu JLL.

Podaż

– Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce sięga obecnie 12,4 mln mkw., z czego 8,82 mln mkw. przypada na centra handlowe. Dla porównania, w 2004 r. kiedy Polska dołączyła do Unii Europejskiej, całkowita powierzchnia najmu w centrach handlowych wyniosła jedynie 3,8 mln mkw. To oznacza 132 proc. wzrost w ciągu 10 lat – mówi Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Rok 2014 zamknął się 332 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych, co oznacza spadek wobec 2013 r., kiedy do użytku oddano 466 tys. mkw. Najwięcej nowej podaży pojawiło się miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (45 proc.) oraz pomiędzy 100 tys. a 200 tys. mieszkańców (26 proc.). Do największych centrów handlowych otwartych w 2014 r. należy Atrium Felicity (75 tys. mkw. GLA) w Lublinie, Galeria Warmińska (41 tys. mkw.) w Olsztynie, Galeria Siedlce (34 tys. mkw.) w Siedlcach i Galeria Amber (33,5 tys. mkw.) w Kaliszu. W IV kw. 2014 r. rynek centrów handlowych wzbogacił się o 65 tys. mkw., w ramach trzech nowych projektów – Vivo! w Pile (23,8 tys. mkw.), Centrum Galardia w Starachowicach (18 tys. mkw.), Galerii Dębiec w Poznaniu (9,8 tys. mkw.) oraz kilku rozbudów (największa to 11,8 tys. mkw. w CH Rywal w Białej Podlaskiej).

– Większość obiektów zrealizowanych w miastach małych jest adekwatna do wielkości i możliwości rynku, a projekty architektoniczne coraz częściej odzwierciedlają najnowsze trendy na świecie. Obiekty powstające w dużych ośrodkach nie tylko wypełniają ofertowe luki na mapie handlowej na swoich rynkach, ale są często także przyjazne dla środowiska oraz wprowadzają nową jakość przestrzeni publicznej. Co więcej, nierzadko stanowią one szansę rozwoju dla sieci handlowych, którym nie udało się znaleźć wystarczającej powierzchni w najlepszych istniejących obiektach. Należy także zauważyć, że nowe projekty otwierane w miastach o dużym nasyceniu powierzchnią handlową stanowią wyzwanie dla obiektów starzejących się oraz tych, które są gorzej postrzegane przez rynek. Ponieważ otoczenie konkurencyjne zmienia się i poprawia swoją jakość, słabsze centra mogą w coraz większym stopniu mierzyć się z rosnącym wakatem. To w rezultacie może osłabić ich pozycję rynkową, jeśli odpowiednie działania zapobiegawcze nie zostaną podjęte. Takie zjawisko zaobserwujemy nie tylko w małych ośrodkach, ale także w niektórych największych miastach – mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Od początku 2014 r. średnie nasycenie powierzchnią w centrach handlowych w Polsce wzrosło z 220 do 229 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Po ukończeniu wszystkich projektów obecnie w budowie, wskaźnik ten osiągnie wartość 248 mkw./ 1 tys. mieszkańców, a więc wciąż poniżej średniej zachodnioeuropejskiej (260).

Łącznie w 2014 r. w ramach wszystkich formatów handlowych (centrów handlowych, parków handlowych, centrów wyprzedażowych i wolnostojących magazynów handlowych) na rynek trafiło 476 tys.mkw. podaży.

Powierzchnia w budowie

Pod koniec grudnia w budowie znajdowało się ponad 707 tys. mkw. centrów handlowych, z czego otwarcie prawie 547 tys. mkw. zapowiedziano na 2015 r. Najprawdopodobniej jednak liczba ta ulegnie zmniejszeniu, ponieważ opóźnienia przy budowie nie należą do rzadkości. Gdyby jednak udało się oddać do użytku wszystkie planowane obiekty, pod względem nowej podaży byłby to najlepszy rok od 2009 r.

Największe projekty, które trafią do użytku w 2015 r. to Zielone Arkady w Bydgoszczy (50 tys. mkw.) oraz Sukcesja w Łodzi (45 tys.mkw.), a największym obiektem w budowie jest Posnania w Poznaniu (99 tys. mkw., planowane otwarcie w 2016 r.). Utrzymuje się trend rozbudowy i modernizacji istniejących obiektów.

40 proc. nowej podaży trafi na rynki w głównych aglomeracjach.

Popyt

– W 2014 r. najemcy kontynuowali selektywną ekspansję. Rozwój sieci handlowych można scharakteryzować jako wielotorowy. Marki już zakorzenione na krajowym rynku przyglądały się coraz mniejszym miastom, a jednocześnie zwiększały swoją obecność w najmocniejszych lokalizacjach. Niektóre firmy zapowiedziały wprowadzenie nowych marek – np. a Tab z Grupy LPP. Należy zauważyć, że w procesie określania strategii ekspansji, sieci handlowe analizują zarówno daną lokalizację i jej otoczenie konkurencyjne, jak i uwarunkowania makroekonomiczne miasta, strefę zasięgu oraz perspektywy rozwoju – dodała Anna Wysocka.

W 2014 r. działalność w Polsce rozpoczęły 24 zagraniczne marki. W IV kw. zadebiutowały m.in. Kipling, JOOP! (meble i artykuły wyposażenia wnętrz), Nuna Lie, Twin-Set, Kiko-Milano, Imaginarium, Avon Studio i Calvin Klein Watch & Jewelry, a wcześniej m.in. Inside, Olimp Live and Fight, Gattinoni Roma, NEO, Devred 1902, Sinequanone, Undiz czy Kiehl’s Since 1851.

Czynsze

Czynsze „prime”, które dotyczą najlepszych lokali handlowych o powierzchni 100 mkw. dla branży moda i dodatki, w wiodących centrach, są – tradycyjnie – najwyższe w Warszawie, a następnie w innych największych aglomeracjach. W 2014 r. stawki pozostawały stabilne w większości miast, za wyjątkiem Trójmiasta i Szczecina, gdzie odnotowano wzrost o odpowiednio 5 proc. i 10 proc. W ciągu roku czynsze wzrosły także w najlepszych obiektach w Warszawie, gdzie najemcy muszą liczyć się ze stawkami rzędu 105 euro za mkw. miesięcznie.

Transakcje inwestycyjne

Łączna wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na polskim rynku nieruchomości handlowych w 2014 r. wyniosła ok. 570 mln euro. Największe zeszłoroczne umowy to sprzedaż centrów Poznań City Center przez TriGranit, Europa Capital oraz PKP na rzecz funduszy Resolution i ECE za nieujawnioną kwotę oraz Focus Mall w Bydgoszczy przez Aviva Investors do Atrium European Real Estate za 122 mln euro. Należy zauważyć, że finalizacja kilka istotnych transakcji w toku, przewidziana na koniec tamtego roku, przesunęła się na I kw. 2015 r. Zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem nieruchomości handlowych utrzymuje się na wysokim poziomie i można spodziewać się, że w 2015 roku zostanie zawartych dużo więcej transakcji o znacznie większej wartości całkowitej. Co bardzo istotne, już od początku roku pojawiło się na rynku kilka interesujących ofert sprzedażowych w sektorze handlowym.