Prezes Dekada Realty: czas na dyskusję o WOH

WOH

Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty od kilku miesięcy porusza na łamach Retailnet i Shopping Center Poland tematykę regulacji prawnych, dotyczących tzw. Wielkopowierzchniowych Obiektów Handlowych.

W szczególności podkreśla fakt, że zapis dotyczący limitu powierzchni 2 tys. mkw. jest bezzasadny i utrudnia deweloperom realizację sensownych inwestycji.

Dlaczego ten zapis jest Pana zdaniem bezzasadny?
Od 2003 roku w Ustawie o Zagospodarowaniu Przestrzennym istnieje zapis o tzw. WOH, który wymaga, by każda inwestycja, licząca więcej niż 2 tys. mkw. powierzchni handlowej uzyskała stosowny zapis w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalanego raz na kilka lat przez lokalne władze samorządowe.

W wielu przypadkach decyzje o takich inwestycjach podejmowane są przez samorządy nie na podstawie realnego zapotrzebowania mieszkańców czy ich potencjału zakupowego, tylko pod wpływem lokalnych polityków, rzekomo broniących interesów lokalnych przedsiębiorców.Jednak z naszych doświadczeń wynika, że dobrze przemyślane inwestycje handlowe są korzystne dla lokalnych przedsiębiorców, a blokowanie takich inwestycji wpływa negatywnie na rozwój miast.

Paradoksem jest, że 1 mkw. powierzchni handlowej mniej lub więcej decyduje o tym, czy inwestycja powstanie na podstawie już istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego bądź tzw. decyzji WZ, czy też proces biurokratyczny zostanie znacząco wydłużony.

Centrum handlowe w mieście

Jednym z Pana postulatów jest to, że aby ożywić historyczne centra miast, należy wprowadzać tam nowoczesną powierzchnię handlową, a nie wypychać ją na obrzeża, dlaczego?
Proszę zwrócić uwagę na największe miasta Polski – praktycznie każde z nich ma już duży obiekt handlowy (łączący również funkcję rozrywkową, usługową i gastronomiczną) w ścisłym centrum, i dzięki temu te miejsca żyją i są licznie odwiedzane. Ten trend zaczyna się robić coraz bardziej popularny również w mniejszych miejscowościach.

Tam gdzie centra handlowe powstały na obrzeżach miast, bardzo widoczne jest przesunięcie aktywności handlowej z historycznego centrum na przedmieścia i „wymieranie” głównych ulic handlowych oraz śródmiejskich rynków. W wielu wypadkach władze lokalne już wiedzą, że nowoczesny obiekt handlowy w centrum miasta, to szansa na przyciągnięcie do śródmieścia nowych klientów, ożywienie historycznego centrum oraz stworzenie nowych miejsc pracy. Struktura rynku pracy zmienia się dynamicznie – z analiz przeprowadzonych w ubiegłym roku przez NBP wynika, że ponad 60 proc. pracujących Polaków zatrudnionych jest w sektorze usług i handlu i współczynnik ten systematycznie wzrasta od końca lat 90.

W krajach UE średni odsetek zatrudnionych w tym sektorze to niemal 70 proc.! Liczby mówią same za siebie. Tym bardziej lokalnym władzom powinno zależeć, by przyciągnąć do siebie nowych inwestorów z branży handlu i usług, zwłaszcza że oznacza to również zyski dla miejskiego budżetu, m.in. poprzez podatki od nieruchomości czy od zatrudnionych pracowników.

Przepisy o WOH

Spółka Dekada Realty wybudowała już dziewięć obiektów handlowych, a portfolio firmy ciągle się rozszerza o nowe projekty. Czy podczas realizacji tych inwestycji natknęliście się Państwo na przeszkody wynikające z zastosowania przepisów o WOH?
W dwóch przypadkach spotkaliśmy się z tym problemem. Dotyczyło to miast 50-tysięcznych, gdzie potencjał miasta i regionu w pełni uzasadniał wybudowanie galerii handlowej o powierzchni zdecydowanie większej niż 2000 mkw. Władze miast były przeciwne takim inwestycjom, twierdząc, że zlikwidowane zostaną wówczas lokalne sklepy i upadną miejscowi przedsiębiorcy, którzy rzekomo są obecnie siłą napędową rozwoju miasta i płacą duże podatki od swojej działalności do budżetu samorządu.

Aby pokazać, że „władza” jest jednak nowoczesna i akceptuje nowoczesne centra handlowe, wskazywano tereny na obrzeżach miast na lokalizację galerii handlowych. Nasze tłumaczenia, że takie lokalizacje nie nadają się na obiekt w takiej postaci, że wybudowanie go poza miastem doprowadzi do upadku handlu w historycznym centrum miasta; nie odnosiły żadnego skutku.

Dopiero po zamówieniu przez nas badań opinii publicznej w TNS Polska, które wykazały, że blisko 80 proc. mieszkańców popiera naszą inwestycję w jednym przypadku Rada Miasta podjęła pozytywną decyzję pomimo sprzeciwu Prezydenta Miasta. W drugim przypadku czekamy na taką decyzję Rady Miejskiej.

Jakie były powody blokowania w tych miastach Państwa inwestycji?
W obu przypadkach rzeczywistym, acz ukrywanym powodem była chęć ochrony czynszów najmu pobieranych przez lokalnych właścicieli nieruchomości położonych w centrum miasta. Pojawienie się w centrum miasta nowoczesnej powierzchni handlowej w postaci galerii, spowodowałoby obniżkę czynszów za lokale użytkowe w rynku i przy głównych ulicach handlowych.

Nieruchomości te są własnością lokalnych przedsiębiorców, którzy mają duży wpływ na miejscowych polityków. Stąd blokada ze strony władz miasta dla nowych inwestycji handlowych i „odsyłanie” takich projektów jak najdalej od centrum miasta. Powody podawane oficjalnie były oczywiście inne: ochrona miejscowych kupców przed sklepami sieciowymi, wprowadzenie sklepów zagranicznych, które drenują kieszenie Polaków i nie płacą w Polsce podatków, zwiększenie ruchu samochodów w centrum miasta grożące potężnymi korkami, etc.

Oczywiście wyjaśnialiśmy wówczas, że lokalni kupcy są właśnie zainteresowani wybudowaniem galerii, gdyż sami chcą tam otworzyć sieciowe sklepy. Pokazywaliśmy listy miejscowych przedsiębiorców zainteresowanych najmem lokali w galerii. Tłumaczyliśmy, że zagraniczne sklepy tak samo płacą podatki w Polsce jak inni przedsiębiorcy. A przede wszystkim płacą te podatki i ZUS, bo legalnie zatrudniają pracowników, co nie zawsze ma miejsce w lokalnych przedsiębiorstwach. Że mają kasy fiskalne i kontrolują wydawanie paragonów, a to różnie wygląda u lokalnego sprzedawcy. Wyjaśnialiśmy, że nie będzie żadnych korków na przyległych ulicach, bo odpowiednio zorganizujemy ruch pojazdów i zapewnimy wystarczająco duży parking. W obu miastach odbyła się medialna debata w poruszanych wyżej kwestiach. Wielu mieszkańców poznało wówczas prawdziwe intencje swoich władz. Wiedzieli już potem, jak mają głosować w nadchodzących wyborach samorządowych. Ale to wszystko trwało wiele miesięcy i to był czas stracony dla rozwoju tych miast.

Czas na zamiany

Jakich zmian w prawie oczekiwałby Pan jako inwestor i deweloper?
W mojej ocenie należałoby jak najszybciej odejść od sztucznego parametru 2 tys. mkw., określającego wielkopowierzchniowy obiekt handlowy Trzeba uchylić przepis o WOH. Jeżeli plan miejscowy zakłada na danym terenie handel i usługi, to sprawą inwestora oraz uwarunkowań architektonicznych powinno być, jak duży to będzie obiekt, ile będzie miał powierzchni handlowej.

Znacznie skróciłoby to czas oczekiwania na decyzje dotyczące lokalizacji nowych obiektów i dzięki temu takie decyzje byłyby podejmowane pod wpływem rzetelnej analizy opłacalności wybudowania obiektu, a nie lokalnych rozgrywek politycznych. Namawiam innych deweloperów do podzielnia się własnymi doświadczeniami w tym zakresie. Chciałbym zainicjować merytoryczną dyskusję w tej sprawie i liczę, że zakończy się ona wspólnym wystąpieniem do Rządu i parlamentarzystów o dokonanie stosownych zmian w ustawie.

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska