Ekspert Savills: jak dobrze wycenić centrum handlowe

Kamil Kowa, dyrektor Działu Wycen i Doradztwa, Savills

Kamil Kowa, dyrektor Działu Wycen i Doradztwa, Savills

Rzeczoznawcy wyceniający centra handlowe najczęściej korzystają z gotowego oprogramowania przeznaczonego do wyceny. O tym przed jakimi wyzwaniami stoją rozmawiamy z Kamilem Kową, dyrektorem Działu Wycen i Doradztwa Savills.

Retailnet: Przed jakimi głównymi wyzwaniami stają obecnie rzeczoznawcy wyceniający obiekty handlowe?

Kamil Kowa: Wraz z rozwojem rynku nieruchomości poprawie ulega dostępność i jakość danych, jakie możemy poddać analizie. Myślę tu zarówno o danych dotyczących bezpośrednio wycenianych nieruchomości takich jak: frekwencja, poziom obrotów poszczególnych najemców czy udział czynszu (lub łącznych kosztów najmu) w obrotach najemców, ale również o danych transakcyjnych, makroekonomicznych czy demograficznych. Paradoksalnie jednak, większa dostępność danych nie musi przekładać się na lepszą jakość wyceny.

Trzeba pamiętać, iż rzeczoznawcy nie zawsze specjalizują się w przetwarzaniu dużych ilości danych, a z takimi sytuacjami często mamy do czynienia w przypadku wycen portfelowych. Stąd, istotne jest wdrażanie narzędzi informatycznych, które pozwolą rzeczoznawcom skupić się na tym, na czym znają się najlepiej, to jest na analizie rynku, interpretacji wskaźników oraz wycenie. Z perspektywy inwestorów ważne jest otrzymanie wiarygodnej i obiektywnej wyceny, której założenia będą w stanie zrozumieć oraz odnieść je bezpośrednio do innych rynków, na których są obecni. W przypadku centrów handlowych, najbardziej popularne na świecie są metody wyceny oparte na prognozach przepływów pieniężnych dyskontowanych na datę wyceny.

Jakie narzędzia wykorzystywane są w procesie wyceny centrów handlowych?

Rzeczoznawcy wyceniający centra handlowe najczęściej korzystają z gotowego oprogramowania przeznaczonego do wyceny, choć niektórzy wykorzystują również własne arkusze kalkulacyjne. W Savills wykorzystujemy oba te rozwiązania, choć ze względu na mniejszą elastyczność gotowych programów, zdecydowaliśmy się stworzyć i wdrożyć nasze autorskie, zautomatyzowanych modele wyceny. Umożliwiają nam one przyjmowanie szczegółowych założeń dla każdego z najemców oraz prognozy w układzie miesięcznym, czyli najbardziej zbliżonym do rzeczywistych przepływów pieniężnych w centrach handlowych.

Takie podejście, poza usprawnieniem pracy pozwala też uniknąć wielu prostych błędów. W swojej karierze byłem członkiem zespołów audytorskich analizujących m.in. wyceny centrów handlowych i wiem jak często nawet błahe błędy kalkulacyjne potrafią wypaczyć wyniki wyceny. Zanim zlecimy wycenę, warto zatem sprawdzić czy narzędzia z jakich korzysta rzeczoznawca odpowiadają naszym potrzebom.

Czym wyróżniają się dobrzy rzeczoznawcy?

W dzisiejszych czasach rzeczoznawca powinien, oprócz sporządzania wycen, być w stanie doradzić klientowi również w pozostałych aspektach jego działalności, związanych z rynkiem nieruchomości. Rzeczoznawca powinien na bieżąco śledzić najnowsze trendy rynkowe, czy zmiany w otoczeniu prawnym. Jeśli zaś mowa o samej wycenie, to kluczowe jest tu zrozumienie potrzeb klienta.

Właściwie przygotowany model wyceny centrum handlowego, poza oszacowaniem wartości, pozwala również dostrzec kluczowe przewagi i zagrożenia, jakie mogą wystąpić w okresie analizy. Może to być, np. optymalny moment wyjścia z inwestycji czy spadek przychodów związany z wygasaniem umów najmu. Profesjonalny rzeczoznawca powinien być w stanie w przejrzysty sposób uzasadnić wszystkie przyjęte założenia oraz odnieść je do warunków rynkowych. Pamiętajmy przy tym, że wycena służy zwykle oszacowaniu najbardziej prawdopodobnej ceny centrum handlowego, a zatem powinna wiernie odwzorowywać sytuację rynkową i zachowania obu stron hipotetycznej transakcji.

Jakie nowe trendy na rynku mogą mieć w najbliższym czasie wpływ na wycenę centrów handlowych?

Stopniowy wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprawia, że starsze obiekty często muszą szukać nowej drogi – poprzez rozbudowę, modernizację i rekomercjalizację. Zauważalne jest tu stopniowe skracanie cyklu życia obiektów handlowych. Utrzymanie pozycji rynkowej wiąże się z koniecznością częstszych ich renowacji i dokapitalizowania. Ostatnimi przykładami takich działań z rynku warszawskiego jest trwająca rozbudowa Wola Park czy przebudowy stref food court w Arkadii i Blue City.

Rzeczoznawcy, szczególnie wyceniający starsze obiekty powinni mieć ten aspekt na uwadze. Nasze zwyczaje zakupowe ulegają zmianie, co jest szczególnie widoczne w przypadku sklepów z elektroniką czy multimediami. Nawet jeśli udajemy się do centrum handlowego to często tylko po to aby obejrzeć i przetestować produkt, który następnie kupujemy w sklepie internetowym. Oczywiście częste jest zjawisko odwrotne, gdzie najpierw przeglądamy fora, czytamy opinie, a następnie dokonujemy zakupów w sklepie tradycyjnym – czyli tzw. efekt ROPO (tj. research online purchase offline).

Tak czy inaczej, dla większości sieci handlowych nieuniknione jest wdrożenie wybranego modelu sprzedaży wielokanałowej, co również wpłynie na wyceny centrów handlowych. Wraz z rozwojem e-commerce, najemcy mogą np. żądać zróżnicowania stawek płaconych od czynszu od obrotu w zależności od tego, czy obrót jest generowany przez tradycyjny sklep, czy ma związek z handlem internetowym. Rozdzielenie tych dwóch strumieni będzie miało znaczenie dla wyceny centrów handlowych i będzie stanowiło wyzwanie zarówno dla właścicieli i najemców, jak i dla rzeczoznawców.

Dodatkowo, w zależności od konstrukcji umów najmu, koszty nowych rozwiązań technologicznych mogą być kosztami zarówno właściciela, jak i najemcy, co również będzie przekładało się na wyniki wycen. Najemcy będą coraz częściej oczekiwali bardziej elastycznych struktur w umowach najmu, np. uwzględniających poziom footfall. Ten z kolei będziemy mogli mierzyć w czasie rzeczywistym dzięki nowym rozwiązaniom technologicznym typu beacons czy technologii lokalizacyjnej. Przed nami jeszcze prawdopodobnie wiele etapów tej cyfrowej rewolucji, a jej efekty będą w coraz większym stopniu wpływać również na wyceny centrów handlowych.

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska