Ekspert Colliers: inwestycje mixed-use szansą na wysokie nasycenie rynku handlowego

Centrum handlowe, fot. Shutterstock

Rynki handlowe w największych polskich miastach charakteryzują się stosunkowo wysokim poziomem nasycenia. Wciąż jednak są mało zróżnicowane pod względem występujących formatów handlowych. Ciekawą alternatywą mogą okazać się inwestycje typu mixed-use – twierdzi w rozmowie z portalem Retailnet Agnieszka Winkler, Senior Associate, Dział Doradztwa i Rozwoju Projektów Inwestycyjnych, Colliers International.

Polski rynek tzw. nowoczesnych powierzchni handlowych zdominowany jest przez tradycyjne centra handlowe. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec 2014 r. wyniosła już blisko 10,4 mln mkw. z czego aż 89 proc. to właśnie centra handlowe. Oferują one podobny zestaw najemców, składający się w znacznej mierze z powtarzających się marek sieciowych. Tym samym stają się coraz mnie atrakcyjne dla klientów. Standaryzacja centrów handlowych – niezależnie od ich lokalizacji – sprawia, że trudno je różnicować.

Inwestycje typu mixed-use

Odpowiedzią na oczekiwania klientów mogą stać się inwestycje typu mixed-use, czyli projekty wielofunkcyjne. Często powstają w zaniedbanych, ale atrakcyjnych lokalizacjach, np. na terenach poprzemysłowych. Zazwyczaj są to projekty o niewielkiej skali. W założeniu nie konkurują ze standardowymi centrami handlowymi. Proponują za to własną, nietypową ofertę, często wynikającą z charakteru lokalizacji. W pewien sposób stanowią inspirację dla stworzenia unikalnej oferty handlowej.

Szansę na stworzenie takich unikalnych projektów, wyróżniających się na rynku już dostrzegli inwestorzy. Obecnie w samej tylko Warszawie w trakcie realizacji są takie projekty, jak: Centrum Praskie Koneser, Soho Factory, EC Powiśle, Hala Koszyki czy Art Norblin. Indywidualne projekty typu mixed-use wpisują się w szerzy kontekst kreowania atrakcyjnej przestrzeni miejskiej i wielofunkcyjności w planowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto odpowiedzieć sobie na pytanie: co czyni miejsce atrakcyjnym? Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonymi przez Project for Public Spaces, amerykańską organizację non-profit, zajmującą się zagadnieniami przestrzeni publicznych, można wyróżnić cztery kluczowe cechy udanych przestrzeni. Są to: dostępność, funkcjonalność, komfort i wizerunek oraz wartość społeczna.

Atrakcyjne lokalizacje

Przekładając to na język praktyczny: szukamy miejsc pełnych życia i oferujących różnorodność, dobrze zlokalizowanych i dostępnych komunikacyjnie, bezpiecznych, które będą atrakcyjne i przyjazne dla różnych odbiorców i grup społecznych. Cenimy miejsca unikatowe – z wyraźnym charakterem – w których widać aktywność o różnych porach dnia, przestrzeń otwartą i zintegrowaną z otoczeniem. Atrakcyjne są place publiczne i ulice, po których można spacerować (ang. walkable city). Przeciwieństwem takiej przestrzeni są grodzone i zamknięte osiedla mieszkaniowe, oraz zagłębia biurowe, które w godzinach szczytu zmagają się z korkami, a wymierają wieczorami i w weekendy (np. warszawski Służewiec).

W tym kontekście łatwo wskazać zalety projektów wielofunkcyjnych, które wzbogacają tkankę miejską oraz zapewniają szeroki wachlarz usług. Zwłaszcza inwestycja o wybitnych walorach architektonicznych i unikalnym charakterze, pozwala budować tożsamość miejsca – tworzy efekt wyróżnienia, rozpoznawalność, prestiż lokalizacji oraz wyższą odwiedzalność. To z kolei przekłada się na wysokość osiąganych czynszów, rodzaj najemców, stopień wynajmu powierzchni (niższe pustostany), a w efekcie wzrost wartości nieruchomości dla inwestorów.

Z drugiej strony wskazać należy wyzwania, z którymi muszą zmierzyć się realizatorzy tego typu projektów, zwłaszcza w fazie przygotowania inwestycji. Jest to proces złożony, wymagający ścisłej współpracy z wieloma partnerami: władzami miasta, często konserwatorem zabytków, organizacjami społecznymi (projekty społecznie wrażliwe), organami odpowiedzialnymi za infrastrukturę i komunikację publiczną (w przypadku projektów połączonych z dworcami przesiadkowymi, czy stacjami metra).

Unique selling point

Szczególnie ważne jest opracowanie właściwej strategii tożsamości miejsca, co wymaga dogłębnych badań oraz analiz, które umożliwią stworzenie oferty dopasowanej do potrzeb zidentyfikowanych grup docelowych projektu. W efekcie pozwoli to na odpowiedni dobór najemców, wspierających pozostałe funkcje inwestycji oraz na stworzenie tzw. „unique selling point”. W tym celu istotne jest określenie tematu przewodniego, dzięki któremu oferta będzie homogeniczna (np. autorskie butiki projektantów, gastronomia, żywność ekologiczna i biobazary, oferta design). Należy jednak pamiętać, że dobór typu oferty i poszczególnych najemców musi być integralny z kreowanym wizerunkiem przekazywanym najemcom biur czy mieszkańcom.

Unikalny koncept tenant mix, który nie jest oparty o marki sieciowe, może stanowić platformę umożliwiającą aktywizację lokalnych przedsiębiorców, którzy mają możliwość przeniesienia działalności na powierzchnię lepszej jakości, nadal jednak pozostając w swoim lokalnym otoczeniu.

Kolejnym istotnym elementem jest opracowanie strategii marketingowej oraz odpowiedniego brandingu – z jednej strony spójnego dla całego projektu, ale wyróżniającego poszczególne funkcje.

Należy podkreślić, że funkcjonowanie projektu w znacznej mierze zależy od efektywnego zarządzania, co wynika z odmiennych potrzeb i oczekiwań poszczególnych użytkowników (mieszkańcy / pracownicy biurowi / klienci korzystający z oferty handlowo-usługowej i rozrywkowej).

Do istotnych kwestii należy ustalenie godzin otwarcia i kontroli dostępu, właściwe utrzymanie powierzchni wspólnych i otoczenia, określenia zasad podziału i rozliczania poszczególnych kosztów, zapewnienie bezpieczeństwa i ochrony, zapewnienie miejsc parkingowych i ustalenia zasad parkowania, zapewnienie prywatności i spokoju mieszkańcom (m.in. poziom hałasu, kwestia dostaw, itp.).

Jak widać, projekty typu mixed-use są wymagające, jednak oferują możliwość wykreowania atrakcyjnej przestrzeni, która stanie się integralną częścią tkanki miejskiej oraz stworzenia unikalnej oferty handlowej. Warto podkreślić, że takie projekty wpisują się również w aktywizację i rozwój ulic handlowych w otoczeniu inwestycji.

Świadomość zrównoważonego rozwoju

Wielofunkcyjność warto również rozważyć w kontekście zmian cywilizacyjnych, w tym wzrostu świadomości zrównoważonego rozwoju oraz zachodzących zmian społecznych, takich jak starzenie się społeczeństw, wielokulturowość i mobilność mieszkańców. Dążenie do zachowania terenów biologicznie czynnych, przekłada się na zmiany w strukturze tkanki miejskiej. W rozwoju miasta szczególnego znaczenia nabiera powstrzymanie procesu suburbanizacji, tzw. rozlewania się miasta (ang. urban sprawl), co przekłada się na wzrost zagęszczenia zagospodarowania przestrzennego (miasto zwarte), obejmującego również wtórne zagospodarowanie i rewitalizację obszarów miejskich.

Jest to obszar szczególnie interesujący dla realizacji projektów typu mixed-use, których funkcjonalność może pozwolić na efektywne wykorzystanie przestrzeni, w duchu idei inteligentnego zarządzania miastem (ang. smart governance) – czyli szukania kompromisu między oczekiwaniami społecznymi, wymaganiami środowiskowymi, ładem przestrzennym i nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi.

Autorką artykułu jest Agnieszka Winkler, Senior Associate, Dział Doradztwa i Rozwoju Projektów Inwestycyjnych, Colliers International.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016