Centrum handlowe, fot. Shutterstock

Badaniu poddano 56 polskich miast. Opracowanie to kontynuacja cyklu raportów, zapoczątkowanego przez Colliers w 2012 roku, mającego na celu identyfikację nowych możliwości inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w Polsce.

15 miast o wysokim potencjale

Przy ocenie atrakcyjności, pod uwagę wzięte zostały dwa aspekty – istniejąca i przyszła konkurencja na rynku oraz obecna kondycja społeczno-ekonomiczna i perspektywy jej poprawy. Wyodrębniono 15 miast o wysokim potencjale dla nowych inwestycji handlowych: Bochnia, Cieszyn, Krosno, Kwidzyn, Łuków, Mińsk Mazowiecki, Mława, Oleśnica, Oława, Otwock, Skierniewice, Sopot, Śrem, Świnoujście i Zakopane. Co ciekawe, nawet miasta charakteryzujące się stosunkowo wysokim poziomem konkurencji znalazły się w grupie najatrakcyjniejszych, ze względu na obiecujące perspektywy społeczno-ekonomiczne.

Wyłoniono także 15 miast o niskim potencjale dla nowych inwestycji handlowych: Bielawa, Chojnice, Chrzanów, Ciechanów, Dębica, Jasło, Kutno, Nysa, Oświęcim, Puławy, Radomsko, Sieradz, Skarżysko-Kamienna, Sochaczew i Starogard Gdański. W tej grupie, poza miastami mocno nasyconymi powierzchnią handlową, są i takie, których kondycja społeczno-ekonomiczna nie wróży dobrych perspektyw rozwoju.

Szansa dla oferty dyskontowej

Doświadczenie deweloperów, którzy mniej więcej pięć lat temu zaczęli eksplorować małe miasta pokazuje, że nie da się automatycznie zaimplementować na takim rynku konceptu handlowego, nawet jeśli sprawdził się on w większym ośrodku miejskim. Jest to spowodowane niższą siłą nabywczą i odmiennymi preferencjami konsumentów, jak również małą elastycznością sieci handlowych, które w większości przypadków nie stworzyły konceptów „dla małych miast”.

Jak pokazują badania, najaktywniejszą grupą konsumentów w małych miastach są ludzie młodzi i bardzo młodzi, spragnieni „doświadczenia zakupowego” w miejscu zamieszkania, znający marki handlowe z internetu, wizyt w dużych miastach czy podróży zagranicznych. Otwiera to możliwości rozwoju sieciom z sektorów odzież sportowa, odzież casual, odzież damska i elektronika. Z kolei gastronomia (kawiarnie, pizzerie, kebaby), wobec braku alternatywy, stała się dla mieszkańców małych miast atrakcyjną formą spędzania wolnego czasu. Niższa siła nabywcza powoduje, że w małych miastach dobrze przyjmowana jest oferta dyskontowa z sektorów moda, obuwie czy produkty dla domu. Potrzebę zakupów codziennych zaspakajają sklepy spożywcze, drogerie, apteki i punkty usługowe. Oferta większości obiektów handlowych, które powstały w małych miastach oparta jest właśnie na powyższych obserwacjach.

„Płytkie” rynki małych miast

Niestety liczba najemców sieciowych zdolna zaoferować z sukcesem produkty i usługi mieszkańcom małych miast jest w Polsce wciąż bardzo ograniczona. Najemcami w obiektach handlowych są najczęściej dyskonty spożywcze (Biedronka), sklepy z sektora zdrowie i uroda (Rossmann), sklepy ze sprzętem RTV AGD (Media Expert), sklepy z odzieżą i sprzętem sportowym (Martes Sport), odzież i obuwie dyskontowe (KiK, Deichmann), dyskontowe sklepy oferujące produkty dla domu, jak również akcesoria (Pepco), a także punkty GSM, podstawowe usługi i gastronomia. Z kolei dla lokalnych przedsiębiorców, którzy mogliby z powodzeniem stać się najemcami obiektów handlowych w małych miastach, często barierą nie do pokonania są koszty najmu i brak „know how” w zakresie prowadzenia biznesu w tego typu obiektach.

Mimo, iż rynki małych miast są „płytkie” (jeden projekt często zamyka możliwości inwestycyjne na wiele lat), grupa potencjalnych najemców niewielka, a siła nabywcza konsumentów stosunkowo niska, wciąż istnieją „nisze rynkowe” do zagospodarowania. Jak pokazuje raport Colliers International i GfK wzrost ekonomiczny powoli zaczyna się przekładać także na kondycję najmniejszych ośrodków miejskich. Korzystne trendy demograficzne, rynki pracy pozbawione bezrobocia strukturalnego, rosnąca siła nabywcza, a także aspiracje młodej i mobilnej grupy konsumentów zachęcają do poszukiwania nowych możliwości inwestycyjnych w małych miastach.

Na polskim rynku będą powstawać śródmiejskie galerie handlowe z ofertą ze średniej i niższej „półki cenowej”, niewielkie centra zakupów codziennych oraz małe parki handlowe. Niektóre z nich będą zintegrowane z węzłami komunikacyjnymi, inne z istniejącymi już obiektami o ugruntowanej pozycji rynkowej. Wyzwania rynkowe stojące obecnie przed inwestorami w małych miastach wiążą się jednak z koniecznością bardzo starannego planowania inwestycji pod kątem formatu, składu najemców i ich dopasowania do oczekiwań potencjalnych klientów.

Pobierz raport: http://male-miasta.colliers.pl/

Autorem artykułu jest Katarzyna Michnikowska, starszy analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International