Jak e-commerce wpływa na kształt umowy najmu?

 

robert szczepanek SCF

Sklepy internetowe stają się coraz groźniejszym rywalem centrów handlowych. Pośród ekspertów rynku handlowego pojawiają się też różne opinie dotyczące przyszłości handlu. Jedni twierdzą, że handel internetowy zagraża tradycyjnej sprzedaży, inni, że jest szansą dla najemców. O zmianach zachodzących na rynku rozmawiamy z Robertem Szczepankiem, radcą prawnym i założycielem Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm

Co według Pana powinny zrobić galerie handlowe, żeby „wytrzymać” konkurencję z e-commerce?

Aby galerie handlowe zachowały swoją pozycję muszą przede wszystkim budować lojalność klientów. Zarządzający i właściciele galerii handlowych powinni z większą elastycznością podchodzić do potrzeb swoich najemców i klientów, bowiem ich oczekiwania stale wzrastają. Jak wskazują wyniki badań, centra handlowe są popularnym miejscem nie tylko robienia zakupów, ale także spędzania wolnego czasu, stają się bardziej centrami rozrywki. Oprócz międzynarodowych marek i zwiększenia obecności lokalnych start-upów czy sklepów mobilnych otwieranych na krótki czas (pop-up stores) niezbędna staje się poprawa wyglądu centrów handlowych, a także rozwoju części gastronomiczno-rozrywkowej, organizowanie okolicznościowych eventów, wystaw sztuki.

Co z coraz częściej pojawiającą się tezą, że spadnie popyt na powierzchnie handlowe?
Sieci handlowe zauważają właśnie, że prowadząc sprzedaż internetową nie potrzebują wynajmować tylu lokali, co dotychczas. Ten trend jest już wyraźnie widoczny na rynku brytyjskim, gdzie szacuje się, że do 2020 roku liczba sieciowych sklepów spadnie o 25 proc. Lokale handlowe dziś coraz częściej pełnią rolę tzw. showroomów, gdzie towar prezentuje się klientom. Coraz popularniejsze zjawisko showroomingu, polegające na udaniu się przez konsumenta do tradycyjnego sklepu ze smartfonem w ręku w celu przetestowania i oszacowania opłacalności potencjalnego zakupu, praktykuje już co trzeci Polak – wynika z badania przeprowadzonego w maju 2013 przez TNS Polska. Zjawisko „oglądactwa” w realu, a następnie wybór tańszego produktu i finalizacja jego zakupu w sieci powoli staje się normą i zjawiskiem o zasięgu globalnym. Sieci handlowe reagują na nową sytuację na rynku wprowadzając zmiany w wystroju sklepów flagowych i zazwyczaj poszukują większych, reprezentacyjnych lokali. Trend ten jest najsilniejszy wśród popularnych marek odzieżowych, które dążą do otwierania coraz większych i atrakcyjniejszych sklepów w strategicznych lokalizacjach na całym świecie.

Jak to zjawisko przełoży się na umowy najmu, ich konstruowanie, negocjowanie?
Rozwój handlu internetowego już powoduje konieczność zmian w podpisywanych przez najemców umowach najmu lokali w centrach handlowych. W dobie e-commerce umowy najmu stają się coraz bardziej elastyczne i zawierane na krótsze okresy. Wynajmujący powinni zapewnić najemcom większą elastyczność przy formułowaniu klauzul dotyczących dozwolonego korzystania z lokalu oraz zmian jego layoutu. Wiąże się to przede wszystkim z tym, że w dobie e-commerce, najemcy przeznaczają część powierzchni lokali na cele składowania towarów zamawianych przez internet, a także umieszczają w nich terminale ‚click and collect’ oraz inne nowoczesne rozwiązania technologiczne (WI-FI, ekrany interaktywne, urządzenia typu wearables, beacony etc.). Rzeczywistość w handlu e-commerce zmienia się szybko. To co jest standardem dziś, może wkrótce utracić na znaczeniu a do gry mogą wkroczyć nowe procedury, techniki, usługi. W coraz większym stopniu rozmaici najemcy będą ze sobą współpracować przy realizacji zamówień w kanale e-commerce. Prowadzić to będzie do lansowania przez nich postulatów dotyczących łatwiejszego podnajmu części lokalu oraz łatwiejszej cesji umowy najmu.

Jakie inne zagadnienia czy problemy pojawią się w związku ze zmianami na rynku?
Z pewnością zmiany na rynku wpłyną także na godziny otwarcia centrów handlowych. W związku z ewolucją roli jaką centrum handlowe pełni – dziś bardziej miejsce spotkań i rozrywki, najemcy chcą, aby godziny te były jak najdłuższe. Coraz większa popularnością cieszą się tzw. dark stores, czyli sklepy w których można, często przez całą dobę, jedynie odebrać produkty zamówione on-line.

A co z tzw. czynszami od obrotu?
Strony w umowach zaczynają uwzględniać obroty osiągane poza sklepem stacjonarnym, które dotychczas najemcy starali się wyłączać z obrotu. Wzrost sprzedaży w internecie powoduje, iż obroty osiągane wyłącznie w sklepie stacjonarnym nie pokazują faktycznej rentowności sklepu. Typowe klauzule umowne wymagają, aby najemca poza czynszem podstawowym płacił czynsz od obrotu jeżeli wskazany w umowie procent od obrotu jest wyższy niż czynsz podstawowy. Kluczową kwestią w umowach najmu jest określanie, co wchodzi w skład „obrotu” i właśnie to – w przypadku najemców prowadzących sprzedaż internetową – zazwyczaj bywa deal breaker’em. Możliwych jest bowiem kilka różnych opcji:

Pierwsza, gdy klient zamawia produkt on-line używając tableta lub komputera znajdującego się w lokalu, ale produkt dostarczany jest do domu; druga, gdy klient zamawia produkt przez Internet i odbiera go w lokalu najemcy; trzecia, gdy klient testuje, przymierza produkt w lokalu najemcy a następnie zamawia go on-line przez telefon lub tablet z dostawą do domu. Czwarta, gdy klient zamawia produkt online z dostawą do domu nie odwiedzając w ogóle lokalu najemcy. Obrotu najemcy uzyskanego w sposób wskazany w dwóch ostatnich przykładach wynajmujący nie jest, oraz nie będzie w stanie powiązać z lokalem najemcy. Natomiast dwie pierwsze sytuacje znajdują już odzwierciedlenie w konstruowanych umowach najmu, zwłaszcza w USA, gdzie handel elektroniczny rozwija się znacznie szybciej niż w Polsce.

Jak zatem raportować obroty?
Dotychczas postanowienia umów najmu nakazywały najemcom używanie kas fiskalnych do dokumentowania sprzedaży. Wynajmujący najczęściej nie miał innej możliwości weryfikacji obrotów najemcy z działalności w lokalu, jak tylko poprzez wgląd w raporty z kas fiskalnych. Aktualnie, klient dokonując zakupów w sklepie nie zawsze jest w nim fizycznie obecny. Raportowanie obrotów musi zatem odzwierciedlać nie tylko wydruki z kas fiskalnych, ale także to, w jakim stopniu dany lokal był zaangażowany w sprzedaż produktu. Najemcy winni zatem raportować również obrót ze sprzedaży towarów zamówionych na terminalach zainstalowanych w lokalu oraz/lub jedynie odbieranych w lokalu, niezależnie od tego gdzie taka sprzedaż została sfiskalizowana.

Pomimo rosnącej popularności sklepów internetowych pewne aspekty zakupów tradycyjnych w centrach handlowych mają przewagę nad zakupami on-line. Które z nich są według Pana najistotniejsze?

Jest to przede wszystkim możliwość obejrzenia i dotknięcia produktu, a coraz częściej chęć spędzania w centrum przyjemnie wolnego czasu, zrobienia zakupów ze znajomymi, pójścia do kina. Zarządzający centrum, wraz z ich właścicielami, oraz najemcy powinni skorelować swoje działania i skoncentrować się na opracowaniu wspólnych rozwiązań pozwalających na zapewnienie klientowi satysfakcji z wizyty w centrum. Już sam wygląd galerii powinien zachęcać do jej odwiedzenia, a takim czynnikiem przyciągającym klientów będzie zastosowanie nowych technologii takich jak umieszczenie w galerii mobilnych ekranów. Klient odwiedzi po raz kolejny dane centrum i jego poszczególne sklepy, jeżeli będą one się wyróżniać spośród innych ofert dostępnych na rynku.
Wyrazisty wizerunek centrum będzie kluczem do osiągnięcia przez niego sukcesu.

Pełny raport o wpływie e-commerce na kształt umowy najmu przygotowany przez kancelarię Causa Finita do pobrania TUTAJ

Reklama

Galeria Jurajska