Shutterstock
Shutterstock

Koszty eksploatacyjne w centrach handlowych są przedmiotem dokładnych analiz, zarówno ze strony najemców, jak i właścicieli i zarządców obiektów. Już na etapie negocjacji umowy najmu lokalu, „pod lupę” trafia katalog kosztów kwalifikowanych jako opłaty wspólne. Najemcy zwracają uwagę na składniki tych kosztów, sposób ich rozliczania a także możliwości wzrostu w perspektywie kilku lat obowiązywania umowy.

Wiele z tych kosztów jest niezależnych od wynajmującego – najlepszym przykładem są lokalne podatki czy też opłaty za media. Z jednej strony wprowadzona w 2007 roku liberalizacja rynku energii elektrycznej pozwala na swobodny wybór sprzedawcy energii, co wymusza pozytywną konkurencję na rynku. Z drugiej – zmieniona ustawa śmieciowa doprowadziła w większości przypadków do znacznego wzrostu kosztów gospodarki odpadami. Stale rosną też koszty zatrudnienia, co ma bezpośredni wpływ na cenę usług świadczonych na rzecz centów handlowych, takich jak ochrona, sprzątanie czy obsługa techniczna. Wprowadzenie z dniem 1 stycznia 2016 roku ozusowania umów zleceń, według szacunków firm outsourcingowych, spowoduje wzrost kosztów ich usług od kilku do nawet dwudziestu kilku procent (w zależności od struktury zatrudnienia w analizowanym projekcie).

Opłaty wspólne

Podnoszenie opłat wspólnych jest trudne do zaakceptowania. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom najemców, właściciele i zarządcy centrów handlowych podejmowali i podejmują liczne inicjatywy aby zminimalizować te wzrosty. Trzeba jednakże pamiętać, że możliwości są ograniczone – należy mieć na uwadze zachowanie odpowiednich proporcji pomiędzy ceną usług a ich jakością. Dążenie do maksymalnego cięcia kosztów może doprowadzić do nieakceptowanego obniżenia standardów, a w konsekwencji nawet do degradacji nieruchomości.

Inne podejście prowadzące do optymalizacji kosztów wspólnych centrum handlowego to stosowanie nowoczesnych technologii i rozwiązań, zarówno w budowie nowych galerii, jak i modernizacjach lub rozbudowach istniejących obiektów. Pomimo często wysokiego kosztu inwestycji pozwalają one na duże oszczędności w przyszłej eksploatacji.

W otwierającej swe podwoje 25 kwietnia Galerii Neptun w Starogardzie Gdańskim zastosowano szereg rozwiązań, które pozwolą ograniczyć koszty utrzymania nieruchomości. Większość oświetlenia galerii została zrealizowana w technologii LED. Wyższy koszt zakupu takich opraw w stosunku do standardowych źródeł światła rekompensuje się, dzięki niższemu zużyciu energii elektrycznej, już po kilkunastu miesiącach. Wysokiej jakości oświetlenie LED to także duża trwałość, co czyni je praktycznie bezobsługowym. Nie bez znaczenia jest też niższa emisja ciepła przez oprawy LED w stosunku do np. źródeł halogenowych – zmniejsza to znacząco obciążenie systemu klimatyzacji. Oszczędności energii elektrycznej sprzyjać będzie również zastosowanie w toaletach szczelinowych suszarek do rąk, które są zdecydowanie efektywniejsze kosztowo od innych stosowanych alternatywnie urządzeń i rozwiązań. Chłodzenie i ogrzewanie lokali w Galerii Neptun zapewni system typu pierścieniowego z pompami ciepła. Systemy takie, budowane w oparciu o efektywne energetycznie pompy ciepła, sprawdzają się bardzo dobrze w obiektach takich jak galerie handlowe, m. in. ze względu na odzyskiwanie ciepła, np. od ludzi, oświetlenia czy urządzeń elektrycznych.

Jak ograniczyć koszty

Podobne założenia projektowe mieli twórcy powstającego w Warszawie centrum handlowego Ferio Wawer. Będzie tam odzyskiwane ciepło z przestrzeni najemców w okresie wiosennym, jesiennym i zimowym. W tym samym centrum planowane jest ciekawe wykorzystywanie świetlików znajdujących się w pasażu powstałym w zrewitalizowanej hali fabrycznej. Są one zlokalizowane praktycznie na całej długości pasażu, dlatego możliwe będzie ich otwieranie w celu okresowego, wieczornego przewietrzania/schładzania budynku w sezonie letnim. Może nie jest to rozwiązanie wyrafinowane technicznie, ale z pewnością pozwoli na odciążenie systemu klimatyzacji, który w lecie konsumuje najwięcej energii elektrycznej.

Nad pracą systemów i instalacji w nowoczesnych centrach handlowych czuwają inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS). To one pozwalają kontrolować parametry poszczególnych systemów, odpowiednio nimi sterują i pozwalają zarządcy uzyskać dane, bez których optymalizacja ich działania byłaby niemożliwa. Pamiętajmy jednak, że nawet najbardziej nowoczesne i zaawansowane rozwiązania techniczne nie przyniosą pożądanego efektu bez udziału wykwalifikowanego, kompetentnego personelu nadzorującego ich wdrażanie i eksploatację. Odpowiednia jakość zastosowanych urządzeń i komponentów warunkuje bezawaryjne i efektywne działanie w długim czasie. Fachowa obsługa daje gwarancję – współpraca z profesjonalistami po prostu się opłaca.

Zapraszamy do lektury kolejnych artykułów, w których eksperci Savills będą analizowali inne wyzwania obecne na rynku centrów handlowych i przedstawiali konkretne rozwiązania.

Autorem artykułu jest Wojciech Zawierucha, dyrektor ds. Operacyjnych i Rozwoju Biznesu w Dziale Zarządzania Nieruchomościami Savills.

Savills będzie partnerem merytorycznym jesiennej edycji Shopping Center Forum 2015.