Wizualizacja Centrum Skałka w Tychach po rozbudowie
Wizualizacja Centrum Skałka w Tychach po rozbudowie

Jak wynika z danych firmy JLL w pierwszym kwartale br. na rynku nowoczesnej powierzchni handlowej dominowały rozbudowy centrów handlowych. Jest to głównie spowodowane starzeniem się obiektów i potrzebą zwiększenia ich konkurencyjności względem nowopowstających projektów.

Wiele centrów w handlowych w Polsce ma już ponad 10 lat i dotarło do etapu dojrzałości swojego cyklu życia. Obiekty te są przestarzałe, nieatrakcyjne i brakuje w nich powierzchni handlowej dla nowych najemców. Krótko mówiąc, wymagają modernizacji. Aby uniknąć wejścia w etap schyłkowy i przedłużyć dochodowy okres życia projektu, właściciele obiektów handlowych muszą podjąć stosowne działania.

Powierzchnie handlowe

Pod koniec I kwartale 2015 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 12,47 mln mkw. w ramach centrów handlowych (8,89 mln mkw.), parków i wielkopowierzchniowych magazynów handlowych (3,39 mln mkw.) oraz centrów wyprzedażowych – 0,19 mln mkw.

W I kwartale br. ukończono budowę kilku projektów, a podaż centrów handlowych wzrosła o 94 tys. mkw. Tylko Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. mkw.) to zbudowany całkowicie od nowa obiekt, pozostałe to rozbudowy istniejących centrów handlowych, takich jak CH Ogrody w Elblągu (rozbudowa o 22 tys. mkw.), Magnolia Park we Wrocławiu (17 tys. mkw.), Atrium Copernicus w Toruniu (15 tys. mkw.) oraz Rondo w Bydgoszczy (2 tys. mkw.). Oddanie do użytku tych projektów miało wpływ na lokalne rynki: Tarasy Zamkowe otwarte w centrum miasta zmieniły geografię handlu w Lublinie, Magnolia Park po rozbudowie dołączyła do grupy obiektów powyżej 100 000 mkw., CH Ogrody zyskało zasięg ponadlokalny, a Atrium Copernicus stało się największym centrum w Toruniu. Równolegle rozwijał się format parków handlowych. W I kwartale otwarto dwa takie obiekty, oba o powierzchni 6 tys. mkw.: Galeria Głowno i Era Park Wieluń. Poziom pustostanów w największych miastach oscyluje między niskim a umiarkowanym. Najwyższy udział powierzchni niewynajętej charakteryzuje aglomeracje o największym współczynniku nasycenia powierzchnią handlową, czyli Poznań i Wrocław (odpowiednio 4% i 3,2%). Na przeciwnym biegunie jest Warszawa (1,4%).

Z nasyceniem powierzchnią w centrach handlowych na poziomie 230 mkw./1 tys. mieszkańców, Polska pozostaje powyżej średniej europejskiej (198 mkw.), a poniżej średniej dla Europy Zachodniej (260 mkw.)

Obiekty w rozbudowie

Liczba obiektów starzejących się rośnie z roku na rok kreując duży i rozwojowy rynek. Aby pozostać konkurencyjnym, wiele z nich będzie musiało przejść modernizację. Ponad 50% najstarszej podaży, powstałej przed rokiem 2005, przeszła już różnego rodzaju modernizację, natomiast pozostała połowa nadal wymaga przeprowadzenia takich działań. Rynek handlowy w Polsce dojrzewa zmuszając deweloperów i inwestorów do większej aktywności i innowacyjności. Mimo, że nadal istnieje miejsce na nowe projekty, możliwości te staja się coraz bardziej ograniczone. Starzenie się obiektów handlowych, rosnąca i wymagająca konkurencja oraz coraz większe aspiracje i potrzeby klientów są głównymi czynnikami wpływającymi na rozwijający się trend modernizacji istniejących centrów handlowych.

Sieci handlowe, szukając nowych możliwości ekspansji na naszym rynku, motywują do polepszania oferty i jakości obiektów. Także klienci stymulują zmiany w istniejących centrach handlowych. Obecnie zakupy nie są jedynym czynnikiem, który skłania klientów do wizyty w galerii. Z jednej strony wymagają oni stałego poszerzania atrakcyjnej gamy marek, z drugiej strony zauważamy wzrost znaczenia oferty rekreacyjno-rozrywkowej, w wyniku czego galerie przekształcają się w miejsce spotkań, z kinami, restauracjami i innymi atrakcjami dla całej rodziny. Food court musi być dostosowany do specyfiki klienta danego miasta. Ważne jest także odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni publicznej.

Strategia modernizacji

Strategie aktywnego zarządzania, które mogą być wdrażane pojedynczo lub być ze sobą łączone:

Przebudowa jest skomplikowanym i kosztownym procesem, który oprócz kompletnej (redevelopment) lub mniej inwazyjnej (remodelling) przebudowy obiektu, często obejmuje również powiększenie przestrzeni handlowej, poprzez dobudowę nowej powierzchni dla nowych najemców i/lub obiektów rozrywkowych.

Rozbudowa jest preferowaną opcją dla relatywnie młodych, wysokiej jakości obiektów z niskim wskaźnikiem pustostanów, które chcą wzmocnić swoją pozycję rynkową i przedstawić nowe koncepcje dla swoich klientów. Co więcej, jest to reakcja właścicieli centrów handlowych na rosnący popyt ze strony sieci handlowych na wysokiej jakości powierzchnię w sprawdzonym i rozpoznawalnym centrum handlowym. Rozbudowa może być częścią strategii przebudowy lub być przeprowadzona indywidualnie.

Dobudowa jest inną formą rozbudowy i polega na dobudowie nowego, wolnostojącego obiektu dedykowanego dla konkretnego najemcy (np. sklepu budowlanego, sportowego, spożywczego czy parku handlowego) obok funkcjonującego centrum, w celu zwiększenia masy krytycznej i siły przyciągania. Inwestorem może być właściciel istniejącego obiektu lub niezależny deweloper.

Wybór odpowiedniej strategii modernizacji zależy od tego na jakim etapie cyklu życia znajduje się centrum handlowe. Bazując na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej, szacujemy, że średni okres życia nieruchomości wynosi ok. 50 lat, jednak może on być znacznie dłuższy. Aby utrzymać pozycję na rynku, po 5-6 latach od rozpoczęcia działalności obiekt powinien zostać poddany procesowi odnowy. 10-15 lat później należy wcielić w życie bardziej radykalne zmiany, jak przebudowa. Jednak decyzje dotyczące wprowadzenia ich mogą w rzeczywistości pojawić się w dowolnym momencie cyklu życia projektu, w zależności od czynników zewnętrznych takich jak: wzrost konkurencji, plany rozwojowe najemców, rosnąca liczba nowych najemców wkraczających na rynek, zmiany w otoczeniu społecznym, technologicznym oraz ekonomicznym. Każde centrum handlowe jest inne, znajduje się na innym etapie cyklu życia, a więc każdy obiekt wymaga indywidualnego traktowania. Znalezienie optymalnego rozwiązania przeznaczonego dla konkretnego obiektu handlowego zdecydowanie przyczyni się do maksymalizacji efektów, a tym samym utrzymywania lub polepszania jego pozycji rynkowej oraz dochodów. Oczekujemy, że trend modernizacji centrów handlowych będzie coraz bardziej widoczny, wraz ze zwiększaniem się liczby starzejących się obiektów, tworzących duży i rozwojowy rynek. Kluczem do sukcesu w procesie planowania i wprowadzania zmian jest znalezienie jasno określonej docelowej grupy klientów oraz zidentyfikowanie i zagospodarowanie niszy na rynku. Ciekawą strategią inwestycyjną jest zakup starszych obiektów handlowych, które są zadomowione na rynku, ale ich potencjał nie został jeszcze dostatecznie wykorzystany i przekształcenie ich w sprawnie funkcjonujące galerie handlowe. Jednakże jej wdrożenie wymaga dużego doświadczenia i dobrego rozeznania w branży.

Autorem tekstu jest Edyta Potera, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych w Polsce, JLL