Łukasz Maciak, DTZ: marki zagraniczne nadal bardzo ostrożne w wyborze nowych lokalizacji

Łukasz Maciak, MRICS, dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska

Łukasz Maciak, MRICS, dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska

Rynek centrów handlowych ciągle się rozwija. Przyrost nowej powierzchni handlowej nie kumuluje się jednak w budowanych od podstaw projektach, tak jak oddane ostatnio Tarasy Zamkowe w Lublinie, ale jest rozproszony, głównie w skutek umacniania istniejących lokalizacji poprzez powiększanie centrów handlowych. W pierwszym kwartale 2015 r. powierzchnia handlowa powiększała się głównie w ten sposób.

Rozbudowa centrów handlowych, w celu poszerzenia oferty dla klientów, jest często jedynym sposobem na długookresową ochronę wartości nieruchomości i umocnienie pozycji na dynamicznym rynku. Jednym z ważnych wydarzeń ostatnich miesięcy było ponowne otwarcie rozbudowanego Centrum Ogrody w Elblągu, powiększonego niemal dwukrotnie, co sprawiło, że obiekt ten jest dzisiaj najbardziej konkurencyjnym centrum handlowym w mieście.

O analizę polskiego rynku nieruchomości handlowych redakcja Retailnet prosi Łukasza Maciaka, MRICS, dyrektora w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska.

Co Pana zdaniem obecnie stymuluje rozwój centrów handlowych?

Niewątpliwie tym, co stymuluje rozwój centrów handlowych jest popyt na powierzchnie handlowe zgłaszany przez najemców. Duże rodzime marki rozwijają się w całym kraju, podczas gdy marki zagraniczne są nadal bardzo ostrożne w wyborze nowych lokalizacji. Dzieje się tak dlatego, gdyż saturacja sklepami w miastach, w których są obecne jest duża, a przyrost krańcowy sprzedaży w nowej lokalizacji jest zazwyczaj malejący, co wprost wynika ze zjawiska kanibalizacji własnych placówek. Antidotum dla tego typu ryzyka jest penetracja mniejszych ośrodków miejskich. Dziś nikogo już nie dziwi sklep H&M w Podkowie Leśnej czy Ciechanowie.

Jak to wygląda w porównaniu do innych krajów europejskich?

Poziom nasycenia powierzchnią handlową w Polsce to około 230 mkw. na 1 000 mieszkańców i wynika z tego, że pod względem średniego nasycenia powierzchnią centrów handlowych jesteśmy już powyżej średniej Europejskiej wynoszącej blisko 200 mkw. Analizując poziom średniego nasycenia powierzchnią handlową już tylko dla Europy Zachodniej, otrzymujemy wyższy wskaźnik, który wynosi około 260 mkw. na 1 000 mieszkańców. Nawet przy stałym zasobie powierzchni handlowej jej nasycenie per capita będzie nadal rosnąć w Europie, do czego przyczynia się słaba dzietność na starym kontynencie. Aby liczba mieszkańców w danym państwie utrzymywała się mniej więcej na tym samym poziomie, wskaźnik dzietności powinien wynosić 2,1, a tego poziomu nie osiąga dzisiaj żaden kraj europejski.

W ostatnim raporcie dot. rynku centrów handlowych pojawiła się informacja o tym, że obecnie na polskim rynku jest kilkanaście obiektów do zbycia. Co to za inwestycje?

Informacje dotyczące sprzedaży obiektów handlowych są zazwyczaj poufne, gdyż nie zawsze proces kończy się sukcesem, a sprzedający nie chce tracić reputacji informując o zerwanych negocjacjach. W przypadku obiektów handlowych często przedmiotem sprzedaży jest nie sama nieruchomość, a spółka celowa posiadająca centrum handlowe. W tej sytuacji wyspecjalizowany nabywca przestrzegając przepisów prawa musi uzyskać zgodę właściwych organów ochrony konkurencji jeszcze przed faktycznym dokonaniem koncentracji. Procedura taka jest jawna i o planowanej transakcji (koncentracji) można dowiedzieć się ze stron UOKiKu. Od dłuższego czasu oba polskie fundusze notowane na giełdzie są w okresie likwidacji i wystawiły na sprzedaż wszystkie swoje aktywa w tym również te handlowe, jak: Centrum Krakowska 61 w Warszawie, należące do BPH FIZ Sektora Nieruchomości, Galerię Pod Dębami w Warszawie należącą do Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ czy Dom Towarowy Dukat w Olsztynie i Galerię Łomża w Łomży, należące do Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ.

Na jakiego typu obiekty jest największy popyt?

Najsilniejszy popyt zgłaszany jest na największe centra handlowe, posiadające dominującą pozycję na lokalnym rynku oraz względnie nowoczesne. Choć nabywców znajdują także i starsze aktywa. Ostatnio sprzedano centrum handlowe Sarni Stok w Bielsku-Białej, które od CBRE Global Investors kupił Union Investment oraz centrum handlowe Solaris w Opolu, które nabył Rockcastle. Wcześniej w 2014 r. Resolution i fundusz ECE dokonały zakupu centrum handlowego Poznań City Center w Poznaniu, a Focus Mall w Bydgoszczy został kupiony przez Atrium European Real Estate. Aktywny po stronie kupującego był także CBREGI, który kupił w Płocku galerię Mazovia. Rynek jest bardzo gorący a przewidywana kompresja stóp może spowodować, że najlepsze aktywa handlowe będą sprzedawane poniżej 5,5 proc.

Kto jest zainteresowany nabywaniem tego typu inwestycji?

Centra handlowe to biznes specjalistyczny i najczęściej kupują je inwestorzy mający już w portfelu kilka obiektów, co ułatwia im późniejsze zarządzanie. Poza tym, do prawidłowej oceny wartości nieruchomości potrzebna jest specjalistyczna wiedza, niezbędna do oszacowania potencjalnych przyszłych dochodów także tych mniej pewnych, bo opartych o generowane w lokalach handlowych obroty. Zdarzają się inwestorzy czysto finansowi, którzy strategiczne zarządzanie oraz proces nabywania nieruchomości powierzają specjalistycznym firmom obsługującym rynek. Nie tylko zarządzają one nieruchomością na bieżąco, ale także czuwają nad wszelkim decyzjami skutkującymi utrzymaniem i wzrostem wartości nieruchomości.

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska