Magdalena Frątczak, Dyrektor w Dziale Powierzchni Handlowych, CBRE
Magdalena Frątczak, Dyrektor w Dziale Powierzchni Handlowych, CBRE

– Trudno jednoznacznie określić z którymi sieciami proces renegocjacji jest trudny. Wszystko zależy od zagadnień, które są renegocjowane, sprawności negocjatorów po obu „stronach stołu”, możliwości negocjacyjnych bądź chęci do zawarcia kompromisu – mówi w rozmowie z portalem Retailnet Magdalena Frątczak, Dyrektor w dziale Powierzchni Handlowych, CBRE

Retailnet: Jak prawidłowo powinien przebiegać proces renegocjacji umów najmu?

Magdalena Frątczak: W Polsce standardowo umowy najmu zawierane są na okresy 5 lub 10 letnie. Stąd większości przypadków procesy renegocjacji rozpoczynają się w okresach 4 lub 9 lat po otwarciu centrum. Oczywiście należy te okresy traktować umownie, gdyż proces rekomercjalizacji obiektu może zawierać w sobie nie tylko przedłużenia umów, ale także zmianę mixu najemców w tym relokacje czy zmiany wielkości powierzchni poszczególnych lokali. Rozpoczęcie procesu rekomercjalizacji powinno zostać poprzedzone pełną analizą obrotów generowanych przez najemców, strukturą najemców, badaniem profilu klienta centrum. Uzyskane informacje pozwolą na sprawne skonstruowanie strategii oraz przygotowanie harmonogramu renegocjacji umów. najmu.

Jakie są zasadnicze różnicę w umowach najmu w przypadku sieci wchodzącej do galerii, a najemcy który renegocjuje zawartą wcześniej umowę?

Zasadniczą różnicą jest to że w przypadku najemcy wchodzącego do centrum przygotowywana jest pełna umowa najmu, a renegocjacje umowy i zmian warunków biznesowych regulowana są aneksem do niej. Znajomość treści dokumentu i jego konstrukcja, zawarte postanowienia, a także forma – aneks lub umowa – wpływają na czas trwania negocjacji.

W przypadku jakich sieci handlowych proces renegocjacji umowy najmu jest trudniejszy?

Trudno jednoznacznie określić z którymi sieciami proces renegocjacji jest trudny. Wszystko zależy od zagadnień, które są renegocjowane, sprawności negocjatorów po obu „stronach stołu”, możliwości negocjacyjnych bądź chęci do zawarcia kompromisu. Najtrudniejsze negocjacje to takie, gdzie nie ma chęci zawarcia porozumienia, a strony udowadniają sobie że zmiana „lub” na „albo” ma zasadnicze znaczenie dla brzmienia zapisu.

Intensywne negocjacje dotyczą dużych sieci handlowych, bez względu na wielkość powierzchni jaką zajmują ich sklepy.

Czy w ostatnim czasie zmieniły się standardy w umowach najmu?

W ostatnich 20 latach zapisy umów najmu ewoluowały, tak aby odzwierciedlić zmieniające się warunki rynkowe, jednak trzon umów najmu i czas ich trwania, rodzaje zabezpieczeń pozostały prawie niezmienne. Zmieniły się jednak zakresy praw i obowiązków Wynajmującego i Najemcy, rozszerzone zostały usługi w obszarze utrzymania centrum, uregulowane zostały kar.

Czy renegocjują umowę najemca może otrzymać lepsze warunki najmu niż poprzednio?

Proces renegocjacji umów daje możliwości uzyskania lepszych warunków najmu obu stronom. Wszystko zależy od atrakcyjności lokalizacji, wyników najemcy jeśli chodzi o obroty, potrzeby przeprowadzania remontu sklepu, zmiany w obszarze mixu najemców. Jeśli wynajmującemu zależy na utrzymaniu danej marki w centrum, mimo niesatysfakcjonujących obrotów lub też lokal wymaga remontu, to strony mogą dość do porozumienia o zmianie warunków umowy.

CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (pod względem przychodów za rok 2014). Spółka z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia około 52 tys. pracowników i obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w ponad 370 biurach na całym świecie (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich). Zakres usług świadczonych przez CBRE obejmuje: doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne