sukces E-commerce zakupy

Wzrost sprzedaży online w Europie z obecnego poziomu 5,7% do prognozowanego na poziomie 20% niesie za sobą nowe wyzwania na rynku nieruchomości komercyjnych w sektorze handlowym. Model, który określałby sposób wyliczenia czynszu obrotowego staje się dyskusyjny – wynika z ostatniego raportu „Tenuous Turnover: Implications of E-commerce Growth” przygotowanego przez Colliers International.

Czynsz obrotowy jest powszechnie znany w sektorze handlu detalicznego. Istnieje wiele modeli jego naliczania. Czynsz ten jest wartością doliczaną do czynszu bazowego. Najemca płaci procent od swoich wyników sprzedażowych po przekroczeniu określonego pułapu obrotów. W ostatnich latach dominująca pozycja negocjacyjna najemców, zwłaszcza tych najbardziej pożądanych (tzw. anchorów), doprowadziła do sytuacji, w której najemca nie płaci stałej stawki w postaci czynszu bazowego, a jedynie czynsz obrotowy. Jest on podstawą zobowiązań finansowych wobec właściciela obiektu. Wówczas ryzyko rozkłada się na dwie strony – właściciela obiektu handlowego oraz najemcę.

Aktualnie rośnie liczba najemców prowadzących równolegle sprzedaż tradycyjną oraz w Internecie. Pojawia się pytanie – czy obrót generowany przez e-sklep powinien być wliczany do zysku sklepu stacjonarnego? Dodatkowo sytuację komplikuje popularność zakupów w modelu wielokanałowym tzw. omnichannel. Dotyczy to sytuacji kiedy klient zamawia towar w Internecie, ale odbiera go w sklepie stacjonarnym. Nasuwa się kolejne pytanie – czy taka sprzedaż powinna być włączona do obrotu sklepu stacjonarnego? Jeżeli towary są opłacone przelewem przez Internet to można argumentować, że transakcja nie została zawarta w sklepie. Ale co w przypadku, kiedy zapłaty za towar dokonano w sklepie przy odbiorze? A jak zakwalifikować transakcję, w której towar został kupiony w Internecie, ale zwrócono go w sklepie stacjonarnym? Czy operacja ta powinna wpłynąć na obroty sklepu stacjonarnego?

Najemcy coraz częściej traktują stacjonarne sklepy jako powierzchnię wystawową tzw. showroom. Sprzedaż w sklepie tradycyjnym jak i online stają są ze sobą coraz bardziej powiązane. Przykładem jest USA, gdzie transakcje dokonywane wyłącznie za pośrednictwem Internetu stanowią 10% sprzedaży, a zakupy łączące online i sklep stacjonarny wynoszą aż 55%.

– Zrozumienie zależności pomiędzy sprzedażą w sklepie regularnym i za pośrednictwem Internetu jest niezwykle ważne i niesie za sobą poważne konsekwencje dla właścicieli obiektów naliczających czynsze obrotowe. Obecnie brakuje skutecznych narzędzi oraz spójnych rozwiązań prawnych, które określałaby w jakich przypadkach zakup dokonany w modelu wielokanałowym może stać się podstawą naliczenia czynszu obrotowego – mówi Damian Harrington, dyrektor regionalny, Dział Doradztwa i Badań Rynku na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers International.

– Wszystkie formy sprzedaży online, które na pewnym etapie uwzględniają obecność sklepu stacjonarnego zacierają zasięg obrotów generowanych przez dane kanały. Jeśli nie ma porozumienia między najemcą i właścicielem centrów handlowych, co do tego, co powinien uwzględniać czynsz obrotowy i nie ma odpowiedniego mechanizmu do jego wyliczania, to jest bardzo prawdopodobne, że właściciele będą kłaść większy nacisk na czynsz bazowy – uważa Sean Briggs, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Handlowych na Europę Wschodnią w Colliers International.

– Wartość rynku e-commerce w Europie stanowi jedynie 5,7% całkowitej sprzedaży detalicznej. Choć sprzedaż online staje się coraz bardziej popularna, to wiele firm dopiero zaczyna swoją przygodę z tą formą sprzedaży. Rozwój omnichannel dopiero przed nami – mówi Damian Harrington. – Większość umów najmu nie uwzględnia transakcji online, a to powinno się jak najszybciej zmienić. Centra handlowe od zawsze były bardzo atrakcyjną inwestycją zatem istotne jest, aby czynsz były naliczany na podstawie rzeczywistych wyników najemcy, tak aby pomagać markom w dalszym rozwoju i w dalszym ciągu utrzymać inwestycje w sektorze nieruchomości handlowych na odpowiednim poziomie – dodaje Damian Harrington.