Savills: polskie centra wyprzedażowe czekają na kolejne marki

Ptak Outlet

Ptak Outlet

Początek lat 90-tych był okresem istotnych zmian gospodarczych w Polsce. Podążając za światowymi trendami, najpierw w Warszawie, a następnie w innych miastach Polski, zaczęły powstawać galerie handlowe, łączące w sobie funkcje komercyjne i przestrzeń publiczną. Wspólna powierzchnia handlowa oferująca towary różnych branż i marek, czytelny układ korytarzy oraz szerokie przejścia pomiędzy sklepami, zastąpiły dotychczasowe, bardzo często nieatrakcyjne i zaniedbane ulice handlowe.

Do dzisiaj powstało w Polsce ponad 10 milionów mkw. powierzchni handlowej, co pokazuje jak wielki apetyt mieli, i nadal mają, Polacy na zakupy. Jak wiadomo apetyt rośnie w miarę jedzenia, więc podaż powierzchni handlowej również wciąż rośnie. Aktualnie ponad 700 tysięcy mkw. powierzchni jest w budowie. Wraz z dynamicznym rozwojem liczby sklepów powstała nadwyżka produktów i towarów, która pomimo akcji promocyjnych, wyprzedaży między sezonowych i posezonowych, zalegała w magazynach. Deweloperzy wyszli naprzeciw i zaproponowali nową koncepcję – centra wyprzedażowe, które z powodzeniem zdobywały wówczas rynki zachodnie.

Pierwsze outlety w Europie

Podobnie jak w przypadku galerii handlowych, operacja powiodła się. Centra wyprzedażowe z sukcesem wpisały się w polski rynek handlowy wraz ze swoją międzynarodową nazwą „outlet”. Historia centrów wyprzedażowych zaczęła się w latach 70-tych ubiegło stulecia. Przy fabrykach i magazynach producentów otwierano sklepy fabryczne, sprzedające towar bezpośrednio nabywcom po konkurencyjnych cenach. Z upływem czasu sklepy fabryczne ewoluowały w centra wyprzedażowe z ofertą wielu marek. Pierwszy outlet został otwarty w roku 1974 w Stanach Zjednoczonych i jest to z pewnością najbardziej nasycony powierzchniami handlowymi rynek na świecie. Pierwsze outlety w Europie powstały w Wielkiej Brytanii, we wczesnych latach 90-tych. W Cheshire Oaks firma McArthur Glen otworzyła Designer Outlet, obecnie największy tego typu obiekt w Anglii. Następne obiek- ty powstawały we francuskiej miejscowości Troja, który stanowi przykład adaptacji powierzchni poprzemysłowej dla funkcji handlowych, a kolejne we Włoszech (Aleksandria, Rzym oraz Florencja) oraz w Portugalii (Lizbona). Na rynku europejskim najwięcej outletów działa w Wielkiej Brytanii oraz we Włoszech. Z powodów restrykcyjnych przepisów prawa, rynki Niemiec i Francji rozwijają się nieco wolniej w sektorze outletów, ale zdecydowanie szybciej niż rynki w Europie Środkowej i Wschodniej.

Początek XXI wieku w Polsce to okres dynamicznego rozwoju centrów wyprzedażowych – w ciągu ośmiu lat powstało sześć takich obiektów. W 2002 roku, czyli bez mała dekadę później niż pierwsza galeria handlowa, powstał Factory Outlet w warszawskiej dzielnicy Ursus. Inwestorem tego projektu była hiszpańska firma Neinver. Kolejne obiekty powstały przy udziale drugiego aktywnego na tym rynku gracza – firmy The Outlet Company. Pod nazwą Fashion House powstały obiekty w Sosnowcu, Gdańsku oraz podwarszawskim Piasecznie. W latach 2006 i 2008 Neinver wybudował kolejno Factory Outlet we Wrocławiu oraz w Poznaniu. Każdy z tych obiektów był rozbudowywany, by sprostać rosnącym potrzebom najemców. W kolejnych latach Neinver wybudował Factory Outlet w Krakowie (rok 2011) i kolejne w Warszawie (rok 2013). Trzy kolejne centra wyprzedażowe to inwestycje polskich developerów. Outlet Park w Szczecinie to jedna z wielu inwestycji handlowych firmy Echo Investment, a Ptak Outlet w Rzgowie to inwestycja firmy Centrum Handlowe Ptak. Ostatnim oddanym do użytku w tym roku obiektem jest Outlet Center Lublin, którego inwestorem jest Outlet Center Retail Management SA.

12 centrów wyprzedażowych w Polsce

Obecnie w Polsce działa 12 centrów wyprzedażowych. Centra wyprzedażowe to stosunkowo nowy format sklepów, który znalazł podatny grunt do rozwoju. Ich popularność była napędzana przez same marki, które kreowały obiekty wyprzedażowe, jako doskonałe miejsce do robienia zakupów w niższych, atrakcyjnych cenach. Główna zasada sprzedaży w tych obiektach zakłada, że oferowane produkty powinny być o 30% do 70% tańsze niż w regularnych sklepach. Outlety, podobnie jak centra i parki handlowych, muszą konkurować ze sprzedażą internetową, która co roku rośnie w tempie dwucyfrowym. Ten format pozostaje atrakcyjny dla klientów, którzy kochają zakupy, lubią dotknąć i przymierzyć, a także doceniają atmosferę miejsca, w którym dokonują zakupu. Pomimo że rynek centrów wyprzedażowych stanowi w Europie zaledwie ok. 2,7 proc. całego rynku powierzchni handlowych, jest to rynek stale rozwijający się. W czasie recesji, która nastąpiła w 2008 roku,
obiekty wyprzedażowe zyskały w oczach klientów, którzy mając zmniejszony budżet na zakupy, mogli go z satysfakcją zrealizować w sklepach ofertujących znaczny upust. Dzięki temu w Anglii liczba outletów rosła szybciej niż galerii handlowych, a liczba pustostanów wynosi ok. 2 proc., co świadczy o dużym popycie na centra wyprzedażowe. We Francji, w której funkcjonują 23 centra wyprzedażowe, kolejnych 11 jest w trakcie realizacji. Również marki handlowe doceniają potencjał centrów wyprzedażowych. Są wśród nich marki z wyższej półki, a nawet luksusowe, jak: Gucci, Armani, Prada, Dolce & Gabbana czy Burberry. Możemy je znaleźć np. w hiszpańskich projektach La Rozas Village, La Roca Village, w niemieckim Vertheim Village, czy we włoskim Videnza Village. W brytyjskich outletach pojawiają się amerykańskie marki, jak: Michael Kors, Abercrombie & Fitch, True Religion, Coach i Fossil. We Francji w La Vallée Village w Serris, wśród marek rodzimych znajdziemy międzynarodowe marki, jak: Burberry, Coach, Furla, Hugo Boss, Michael Kors, czy Max Mara. Obecni od lat najemcy outletów tacy jak Tommy Hilfiger, Nike i Hugo Boss otwierają większe i bardziej eleganckie sklepy. Inni, aktywnie starają się poszerzyć swoje portfolio, np. Furla, Desigual i North Face.

Są jednak i takie, których strategia rozwoju wyklucza obecność w outletach, m.in.: Louis Vuitton i Hermès. Wysoka siła nabywcza mieszkańcó mieszkańców Wielkiej Brytanii, Francji czy Niemiec, duża świadomość konsumencka oraz znajomość marek wpływają na kształt oraz położenie centrów outletowych w tych krajach. Deweloperzy tych obiektów bazują na szerszej strefie oddziaływania tych obiektów niż ma to miejsce w przypadku centrów handlowych, dlatego poszukują dla ich lokalizacji terenów położonych w jej geograficznym środku. Centra wyprzedażowe w Wielkiej Brytanii, Francji czy Niemczech położone są poza miastami, a dojazd do nich zajmuje od 40 do 90 minut. Bez wątpienia na wybór położenia wpływ ma cena ziemi, która ze względu na znaczne oddalenie od gęsto zaludnionych aglomeracji miejskich, jest tańsza. Takie położenie geograficzne gwarantuje znacznie niższe stawki najmu niż w galeriach handlowych ulokowanych w centrach miast. Jednocześnie outlety, ze swoją filozofią wyprzedawania towarów 30 – 70 proc. poniżej pierwszej ceny, nie stanowią konkurencji dla galerii handlowych. Klienci tych obiektów odwiedzają je rzadziej, 2-3 razy w roku, ale pozostawią w nich jednorazowo znacznie większe sumy pieniędzy.

Architektura outletów

Hiszpański projekt La Roca Village, którego inwestorem jest Value Reatil, jest położony ok. 40 km od Barcelony. Jego architektura nawiązuje do wyglądu katalońskiego miasteczka z przełomu IX i X wieku. Ozdobne detale wzorowane są na historycznych budynkach z tego regionu. Jest to outlet, który przyciąga doborem najemców, wśród których znajdują się ekskluzywne marki, jak: Armani, Carolina Herrera, Gucci, Versace i Ermenegildo Zegna. Podobnie jak na prawdziwych ulicach handlowych starych miast, deptaki zachęcają klientów do spacerów i komfortowych zakupów u najlepszych projektantów. Luksusowo i pięknie. Bicester Village w Wielkiej Brytanii firmy Value Retail, w swej stylistyce nawiązuje do wyglądu angielskiej wsi. Wzdłuż szerokiego deptaku, po którym spacerują klienci, rozmieszczone są butiki marek modowych, a każdy z nich wygląda jak mały, luksusowy dom. Szerokie uliczki umożliwiają kawiarniom i restauracjom tworzenie letnich ogródków, które zachęcają klientów posiłku i odpoczynku. Outlet ten oferuje, podobnie jak wiele innych, usługi dodatkowe, które mają zachęcić klientów do dłuższej wizyty. Dla przykładu: z Londynu do Bicester można dojechać specjalnym autokarem, co ze względu na znaczne oddalenie od stolicy Wielkiej Brytanii (ok. 100 km), ma ogromne znaczenie.
Kolejną usługą, której jeszcze nie ma w polskich obiektach typu outlet, jest pomoc asystenta sklepu w zapakowaniu oraz dostarczeniu zakupów z wielu sklepów w jedno miejsce. Ta usługa sprawia, że klient ma dosłownie wolne ręce i pomimo dokonania zakupów w kilku butikach, do kolejnych wchodzi bez obciążenia w postaci toreb. Wszystkie zakupy może odebrać w dowolnym momencie, kiedy już zamierza zakończyć swoją wizytę w miasteczku. Sprawnie, wygodnie i łatwo. Położenie niemieckiego projektu Designer Outlet Beriln gwarantuje strefę oddziaływania zamieszkiwaną przez ponad 5,5 miliona ludzi. Od samej stolicy Niemiec podróż trwa ponad 30 minut. Obiekt był przebudowywany i obecnie swą architekturą nawiązuje do brandenburskich miasteczek z fasadami imitującymi historyczne budynki. Podobnie jak poprzednie projekty, ten również imituje prawdziwy układ miejski z otwartymi uliczkami i stosunkowo niewielkimi budynkami, w których mieszczą się sklepy takich marek jak: Bruno Banani, Desigual, Hugo Boss, Napapijri i Stefanel.

Centra wyprzedażowe stanowią również ważną atrakcje turystyczną, a często również są celem tzw. turystyki zakupowej. Właściciel Bicester Village szacuje, że ponad 50 proc. ich klientów stanowią Chińczycy, którzy, ze względów turystycznych i biznesowych, odwiedzają Londyn. Jak wypadają wobec tego polskie outlety na tle europejskich? Polskie outlety różnią się od zachodnich swym geograficznym położeniem, architekturą a także doborem najemców. Biorąc pod uwagę odległość między lokalizacją outletu a centrum miasta, to są one niewielkie. W Warszawie: Fashion House Piaseczno jest oddalony o ok. 18 km od centrum, Factory Ursus o ok. 10 km, a Factory Annopol o ok. 11 km, a dojazd do nich zajmuje do 30 minut. Pozostałe: Posot Outlet Park jest oddalony o ok. 11 km od Szczecina, a Futura Park w Modlniczce zaledwie 11 km od centrum Krakowa. Jedynie Ptak Outlet spełnia pod względem lokalizacji standardy europejskie. Położenie Ptak Outlet w pobliżu autostrady A1, sprawia, że z podróż z Warszawy, Częstochowy, Kielc czy Kalisza trwa ok. 90 minut. Lokalizacja w miejscu historycznie związanym z handlem, ma potencjał na skalę projektów brytyjskich czy niemieckich. Doceniają go klienci z Rosji, Estonii, Czech, Węgier czy Francji, którzy są stałymi klientami, zarówno centrum wyprzedażowego, jak i Centrum Handlowego Ptak.

Lokalizacja centrum wyprzedażowego

W sytuacji, kiedy podróż do centrum wyprzedażowego trwa tyle samo, co do galerii handlowej lub niewiele dłużej, klienci nastawieni na konkretne zakupy modowe, wybierają bliższy, za to oferujący tańsze produkty obiekt, prawie tak często, jak galerię handlową. Lokalizacje w pobliżu miast, bądź wręcz w granicach miast powoduje, że outlety są konkurencją dla centrów i parków handlowych. Ponadto, specyfiką rodzimych centrów wyprzedażowych jest podobny, jak w większości galerii, dobór najemców, wśród których znaleźć możemy głównie marki ze średniej i niższej półki. Pomimo obecności na naszym rynku kilku marek ekskluzywnych, takich jak Versace Collection, Michael Kors, Gucci, wciąż brakuje w outletach zagranicznych marek obecnych u naszych sąsiadów. A szkoda, bo świadomość marek, ich znajomość i rozpoznawalność sprawiają, że Polacy wyjeżdżają na zakupy modowe do innych krajów i tam zostawiają swoje zarobione w kraju złotówki. Pod względem architektury, polskie outlety często praktycznie nie różnią się od galerii handlowych. Owszem, są jednokondygnacyjne, ale wewnętrzny układ korytarzy i sklepów jest taki sam jak w centrach handlowych. Nadal powstają wyłącznie obiekty przykryte dachem, w którym wewnętrzny korytarz ciągnie się wzdłuż centralnie położonej powierzchni. Taki układ umożliwia elastyczny podział na mniejsze moduły znajdujące po obu stronach korytarza. Obiekty są ubogie w detale architektoniczne, raczej surowe i proste.

Wszystko to jest poprawne, czytelne, schematyczne. Brak jest w architekturze polskich outletów otwartych uliczek, atmosfery śródmiejskich zakupów, oryginalności i unikatowości, „inności innej” niż ta, którą znamy z galerii handlowych. Być może stworzenie outletu na miarę naszych zachodnich sąsiadów, ze strefą oddziaływania obejmującą 3-4 miliony mieszkańców sprawi, że wzrośnie koszyk zakupowy oraz turystyka zakupowa w Polsce. Miejmy nadzieję, że potencjał polskich centrów wyprzedażowych docenią wkrótce zachodnie marki modowe, które podobnie jak Desigual, zechcą przetestować polski rynek poprzez wejście do outletów.

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska