Wojciech Cieślak, prezes BOIG
Wojciech Cieślak, prezes BOIG

Obecnie sytuacja na rynku kredytów inwestycyjnych ustabilizowała się, jest umiarkowanie dobra, mimo że część banków całkowicie wycofała się  z inwestowania w nieruchomości komercyjne. O aspektach finansowania nieruchomości komercyjnych rozmawiamy z Wojciechem Cieślakiem, prezesem BOIG

Czy obecnie banki chętnie finansują inwestycje w nowe projekty obiektów handlowych?

– Wciąż można znaleźć banki, które chętnie udzielą kredytów na dobrze rokujące, acz niezbyt duże inwestycje handlowe o wartości do 10 mln euro, pod warunkiem że projekt jest dobrze przemyślany i skomercjalizowany. Trudno natomiast  znaleźć finansowanie dla większych obiektów, szczególnie tych o wartości powyżej 100 mln euro. Tego rodzaju projekty są zazwyczaj kredytowane przez konsorcjum kilku banków.

Czy oferta banków jest atrakcyjna?

– Kredyty są znacznie droższe niż były przed kryzysem w 2008 roku, a kryteria ich przyznawania uległy zaostrzeniu, również  sama procedura uzyskania finansowania  jest dłuższa, bardziej skomplikowana i wymaga większego nakładu sił na przygotowanie wniosku kredytowego.

Jakiego wkładu własnego oczekują banki?

– Na ogół wkład własny to około 30 proc. realnie poniesionych kosztów. To, co istotne,  na rzecz tych 30 proc. banki wliczają faktycznie wydane środki, nawet jeśli w trakcie ubiegania się o kredyt wartość wkładu własnego – np. gruntu – znacząco wzrosła.

Jakie inne lub nowe wymagania mają banki?

– Wymogi się nie zmieniły, wciąż najważniejszy jest poziom komercjalizacji. Jednak od pewnego czasu instytucje finansujące dużo dokładniej niż kiedyś analizują zarówno przyszłe parametry funkcjonowania samej inwestycji, jak i sytuację rynkową projektu: pozycję na tle konkurencji oraz stopień nasycenia obiektami handlowymi w mieście.

Dostępne są alternatywne źródła finansowania – partnerstwo w projekcie z innym deweloperem, fundusze inwestycyjne. Czy obecnie łatwo znaleźć partnera do finansowania inwestycji?

– Znalezienie partnera współfinansującego inwestycję nie jest łatwe; dziś każdy bardzo skrupulatnie i szczegółowo analizuje projekt, zanim zdecyduje się w nim uczestniczyć. Współpraca kilku deweloperów zdarza się zazwyczaj przy realizacji dużych obiektów o znacznej wartości. Czasem obserwowana jest także współpraca dewelopera i funduszu przy realizacji inwestycji już na bardzo wstępnym, przygotowawczym etapie realizacji projektu.

Jak ocenia Pan nowe formy finansowania – np. emisję przez deweloperów obligacji własnych?

– Emisja obligacji to jeden z droższych  sposobów finansowania projektu wymagających takich samych zabezpieczeń, jak kredyt bankowy. Dodatkowo, obserwowane ostatnio pierwsze na polskiej giełdzie  bankructwo dewelopera (wprawdzie mieszkaniowego) również nie zachęca do takiej formy finansowania.