Najemcy dyktują warunki

Za nami rok 2015 i początek 2016. Czym różnić się będzie Nowy od Starego Roku? Jakie wydarzenia są już za nami i co nas czeka w najbliższych miesiącach? O prognozę prosimy Katarzynę Michnikowską z Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

W roku 2015 oddano do użytku łącznie ponad 620 tys. mkw.  powierzchni centrów handlowych, podobnie jak w rekordowym 2013 r. W ubiegłym roku ukończono ponad 25 nowych centrów handlowych oraz sfinalizowano rozbudowy 15 obiektów. Największe otwarcia to Zielone Arkady w Bydgoszczy i Sukcesja w Łodzi. Rok 2016 przyniesie natomiast znaczący spadek podaży. Na rynek trafi o około jedną trzecią mniej powierzchni centrów handlowych niż w roku ubiegłym (ok. 400 tys. mkw. GLA). Otwartych zostanie ponad 15 nowych obiektów, a 5 zostanie rozbudowanych. Największym oczekiwanym otwarciem jest centrum handlowe Posnania w stolicy Wielkopolski.

Rok 2015 stał pod znakiem rozbudowy i modernizacji

Rok 2015 stał pod znakiem rozbudowy i modernizacji. Tego typu powierzchnia stanowiła aż 25 proc. rocznej podaży. Największe zmiany dokonane zostały w Alei Bielany k. Wrocławia i CH Ogrody w Elblągu, ale modernizacjom i rozbudowom poddano łącznie aż kilkanaście centrów handlowych, m.in. CH Morena w Gdańsku. Mimo, że w roku bieżącym rozbudowy i modernizacje stanowić będą jedynie 12 proc. podaży, to trend ten należy uznać za stabilny w obliczu znacznego wzrostu konkurencji. Rok 2016 będzie zatem rokiem analiz, dopełniania formalności oraz organizowania finansowania w celu re-pozycjonowania wielu obiektów w kolejnych latach.

Największa część powierzchni handlowej (58 proc. podaży) oddana została w zeszłym roku w dużych miastach, których potencjał ponownie docenili deweloperzy. Ten trend będzie kontynuowany w najbliższych latach, co ciekawe po blisko ośmiu latach stagnacji szczególnie intensywna aktywność deweloperska będzie mieć miejsce w aglomeracji warszawskiej.  W ubiegłym roku małe  miasta wciąż  cieszyły się zainteresowaniem. Zbudowano w nich aż 10 nowych centrów handlowych, w tym Nowy Rynek w Jeleniej Górze, Vivo! w Stalowej Woli i Galerię Galena w Jaworznie. Z kolei jedną czwartą tegorocznej podaży  stanowić będzie powierzchnia centrum handlowego Posnania. Natomiast blisko 50 proc. podaży to powierzchnia, która zostanie dostarczona na rynki małych miast. Będą to obiekty niewielkie, poniżej 20 tys. mkw. GLA. Wyjątek stanowią Galeria Aviator w Mielcu i Galeria Glogovia.

W roku 2015 obserwowaliśmy zainteresowanie deweloperów tzw. „ścianą wschodnią” – inwestycje tam zrealizowane stanowiły aż 29 proc. rocznej podaży. Oddano do  użytku między innymi Tarasy Zamkowe w Lublinie i Galerię Jurowiecką w Białymstoku. W bieżącym roku największa ilość powierzchni w centrach handlowych dostarczona zostanie na terenie Wielkopolski (ponad 30 proc.) dzięki ukończeniu budowy Posnanii oraz kilku mniejszych projektów w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

Dominują tradycyjne centra handlowe

Przyglądając się rozwojowi różnych formatów obiektów handlowych trzeba stwierdzić, że zarówno w 2015 r.  jak i 2016 r.  dominują tradycyjne centra handlowe. Jednak należy zauważyć, że w ubiegłym roku oddano do użytku nowe centrum wyprzedażowe Outlet Białystokoraz rozbudowano dwa obiekty tego typu  w Ursusie i Szczecinie. W 2016 r.  rozpoczęły się natomiast prace przy modernizacji CH Carrefour w Bydgoszczy, które zostanie przekształcone w Metropolitan Outlet. Nadal rozwijają się małe parki handlowe, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich – w ubiegłym roku oddano do użytku między innymi Era Park w Wieluniu czy PH Karuzela w Mrągowie. W bieżącym roku parki handlowe, które zostaną dostarczone na rynek to głównie obiekty dodane do kompleksów istniejących centrów handlowych.

Początek roku 2015 to okres gdy w budowie znajdowało się blisko 800 tys. mkw. GLA powierzchni centrów handlowych. W ubiegłym roku ruszyły tak wielkie budowy jak np. Wroclavia we Wrocławiu i Galeria Północna w Warszawie. Aktywność budowlana nieznacznie spada, w pierwszych tygodniach 2016 roku w budowie pozostawało niespełna 600 tys. mkw. GLA powierzchni  handlowych. Rozpoczęła się między innymi budowa Serenady w Krakowie i Gemini Park w Tychach.

Średni wskaźnik  pustostanów w 2015 roku utrzymywał się na stabilnym poziomie (3-5 proc.), co spodziewane jest również w roku bieżącym. Zwraca jednak uwagę ilość wynajmów czasowych, rotacja najemców oraz utrzymywanie się pustostanów strukturalnych w niektórych obiektach. Wzrost konkurencji i ograniczony popyt na powierzchnie w centrach handlowych przejawia się na bardziej korzystnych dla sieci handlowych zmianach zachodzących w warunkach najmu niż w poziomie pustostanów.

w 2015 roku zadebiutowało w Polsce ponad 25 sieci

W ubiegłym roku odnotowaliśmy nieco mniej nowych wejść na rynek. Ponad 25 sieci debiutowało w centrach handlowych w Polsce. Wśród sieci pojawiły się między innymi: A tab, Superdry, Kiabi, Sportisimo, Gate, Orgins, Decimas oraz DQ, Dunkin Donnats i Fitness 24 Seven. Byliśmy także świadkami zniknięcia z polskiego rynku takich marek jak: GAP, Centro czy Bata. Polskie sieci handlowe, a wśród nich LPP, CCC, 4F, Sizeer, Kazar i Smyk, coraz śmielej prowadziły ekspansję za granicą, nie tylko w Europie Środkowo-Wschodniej ale i na Bliskim Wschodzie oraz w Europie Zachodniej. Nie spodziewamy się wzrostu ilości debiutów na polskim rynku w bieżącym roku. Najbliższym spektakularnym wydarzeniem będzie otwarcie pierwszych sklepów sieci odzieżowej Forever21, między innymi w Galerii Północnej w Warszawie oraz wejście na rynek nowej marki należącej do sieci handlowej grupy LPP – Tallinder, z ofertą modową typu premium. Z kolei pierwszy sklep Reserved, w Wlk. Brytanii, otwarty zostanie w tym roku w Londynie, przy Oxford Street.

Coraz więcej sieci handlowych decyduje się na uzupełnienie tradycyjnych kanałów dystrybucji przez e-commerce. Wydarzeniem ubiegłego roku w tym obszarze było otwarcie sklepu internetowego w Polsce przez H&M oraz wirtualnej drogerii sieci Rossmann. W roku bieżącym obserwować będziemy kontynuację strategii omnichannel przez wiele sieci aktywnych na polskim rynku. Poza budową nowych sklepów internetowych będziemy świadkami przejęć tych istniejących (np. CCC i e-obuwie).

Rok 2015 jak i 2016 to kolejne lata, w których mamy do czynienia z „rynkiem najemcy”. Sieci handlowe mają obecnie mocną pozycję negocjacyjną i są w stanie ograniczać koszty funkcjonowania w centrach handlowych, w tym czynsz, koszty eksploatacyjne i marketingowe, a także koszty aranżacji powierzchni. W roku 2016 pojawi się nowy podatek mający znaczący wpływ na koszty operacyjne sieci handlowych w Polsce. Najprawdopodobniej w drugim kwartale br. wejdą w życie przepisy dotyczące nowego podatku dla sieci handlowych. Według ostatnich dostępnych informacji będzie to progresywny podatek od obrotów, niezależny od powierzchni sklepu.

Autorem artykułu jest Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International. 

Katarzyna Michnikowska ma siedemnastoletnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wcześniej pracowała w firmie Cushman & Wakefield. Pracując w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, brała udział w pracach ustawodawczych dotyczących rynku nieruchomości w Polsce. Ukończyła Wyższą Szkołę Gospodarowania Nieruchomościami. Jest absolwentką Wyższej Szkoły Biznesu i Administracji w Warszawie.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.