Wyzwania dla zarządców centrów handlowych w 2016

Wyzwaniem, które w obecnych czasach powinno być stawiane przed profesjonalnym zarządcą, jest identyfikacja działań ukierunkowanych na prosprzedażowy cel – podkreśla Joanna Kłusek, Dyrektor, Retail Asset Services, Cushman & Wakefield

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce osiągnął już fazę dojrzałości. Choć średni współczynnik nasycenia powierzchnią handlową w skali kraju, wynoszący ok. 230 mkw./1tys. mieszkańców, jest wciąż niższy niż w Europie Zachodniej (260 mkw./1tys. mieszkańców), to w niektórych polskich aglomeracjach przewyższa on już wyniki niejednej z europejskich stolic (np. Londynu, Berlina, Rzymu, Amsterdamu).

Strategie dla zarządców

Oznacza to rosnącą konkurencję na rynku centrów handlowych, a dla ich właścicieli i zarządców konieczność wdrożenia takich strategii, które pozwolą z sukcesem walczyć zarówno o najlepszych najemców, jak również klientów. Należy przy tym pamiętać, że wzrost wskaźnika odwiedzalności niekoniecznie musi przekładać się na wzrost stopy konwersji. Wyzwaniem, które w obecnych czasach powinno być stawiane przed profesjonalnym zarządcą, jest identyfikacja działań ukierunkowanych na prosprzedażowy cel.

Dojrzałość rynku oznacza także rosnącą świadomość jego uczestników w zakresie przysługujących im na bazie umów najmu praw. Najemcy partycypujący w opłatach marketingowych słusznie oczekują efektów zaproponowanych przez zarządców akcji promocyjnych odzwierciedlonych w ich wynikach sprzedażowych.

Dla kompleksowej analizy kondycji finansowej danego projektu zarządca musi dysponować najlepszymi możliwymi narzędziami, a co za tym idzie – także sformalizowanym dostępem do właściwych danych. Dlatego tak ważne jest, aby właściciele centrów handlowych angażowali zarządcę już na etapie negocjowania umów najmu, gdyż to zarządca jest odpowiedzialny za realizację jej postanowień i doskonale wie, jak wygląda jej wykonanie i jakie postanowienia powinna zawierać. Będąc w posiadaniu np. danych o obrotach najemców oraz innych informacji, do raportowania których najemcy są zobowiązani na podstawie umów najmu. Profesjonalny zarządca powinien przedmiotowe dane nie tylko wykorzystywać w regularnej analizie finansowej, ale także przedmiotowe wyniki interpretować, jak również identyfikować ich przyczynę w kontekście np. oferty najemców, obsługi klienta, asortymentu sklepu, położenia w centrum i działań konkurencji. Profesjonalny zarządca posiadający z jednej strony platformę informatyczno-analityczną, a z drugiej – strony dostęp do tego typu danych, może szybko i na bieżąco oceniać sytuację w skali całego centrum, jak i indywidualnych najemców.

Należy podkreślić kluczową rolę bieżącej analizy KPIs generowanych przez centra handlowe i profesjonalnego raportowania danych (najlepiej na bieżąco w ujęciu miesięcznym) przez zarządców. Taka analiza pozwala właścicielowi trzymać rękę na pulsie i zawczasu identyfikować możliwe problemy (np. ryzyko renegocjacji stawek czynszowych przez najemców osiągających wysoki wskaźnik czynszu do obrotów). Pomaga ona również właścicielowi w raportowaniu dla instytucji finansujących dany projekt czy też udziałowców/inwestorów.

W ramach naszej współpracy z właścicielami centrów handlowych, po gruntowanej analizie wyników generowanych przed dany projekt, nie tylko identyfikujemy przyczyny, ale również wdrażamy rozwiązania ukierunkowane na optymalizację położenia nie tylko wynajmującego, ale także najemców. W ramach tego kompleksowego podejścia do zarządzania obiektami handlowymi oferujemy m.in. platformę „Tenants’ Academy”, w ramach której prowadzimy szkolenia najemców ukierunkowane na cele prosprzedażowe.

Nasycenie rynku handlowego

Wysokie nasycenie rynku oraz osiągnięcie przez wiele centrów handlowych fazy dojrzałej wymogło na właścicielach konieczność modernizacji, przebudowy czy też rozbudowy obiektów. Oczywiście jest to newralgiczny czas w cyklu życia każdego centrum handlowego poddawanego takim zmianom i powodzenie takiego przedsięwzięcia w dużej mierze zależy od utrzymania najemców, którzy oczekują niezakłóconego prowadzenia działalności w danym sklepie i klientów, którzy niechętnie dokonują zakupów na placu budowy. Idealny zarządca potrafi również trafnie doradzać klientowi na etapie rekomercjalizacji centrum. Jest bowiem w stanie z jednej strony wykluczyć najemców, których kondycja finansowa nie jest najlepsza, a historia zadłużenia daleka od idealnej, a z drugiej – zoptymalizować warunki umów najmu.

Dojrzałość rynku dla zarządców oznacza także relatywnie coraz mniejszą liczbę nowych centrów handlowych pozostających na gwarancji generalnych wykonawców i wybudowanych w oparciu o najnowocześniejszą i przyjazną środowisku technologię. Przeważają obiekty wymagające modernizacji, remontów i napraw, a także wdrażania technicznych rozwiązań pozwalających w dłuższej perspektywie wygenerować oszczędności związane z eksploatacją.

Profesjonalny zarządca powinien umieć zidentyfikować te obszary i zarekomendować właścicielowi właściwe rozwiązania poparte analizą stopy zwrotu z inwestycji.
Wyzwanie dla zarządcy to także zmienne środowisko polityczno-prawne. Musi on na bieżąco śledzić nowelizacje przepisów prawa i przewidywać ich wpływ na funkcjonowanie centrów handlowych, znajdujących się w zarządzanym przez niego portfolio.

Niedawne ozusowanie umów cywilnoprawnych nie pozostaje bez znaczenia dla wysokości budżetów operacyjnych obiektów handlowych. Rzetelni zarządcy wyszli temu naprzeciw i wcześniej określili stawki opłat eksploatacyjnych i przygotowali budżety na rok 2016.

Ostatnia zmiana ratingu dla Polski przez agencję Standard and Poor’s i idące za tym osłabienie złotówki wpłynie na realny czynsz uzyskiwany z umów najmu wyrażonych w euro. Zarządca musi być przygotowany na tego typu wahania w prowadzonych dla klienta prognozach finansowych.

Chcąc z sukcesem budować dla klienta konkurencyjną pozycję jego projektu na rynku, profesjonalny zarządca nie może więc pełnić jedynie funkcji administracyjno-porządkowej. Musi rozumieć zarówno mechanizmy rynkowe i prawa rządzące branżą w skali makro, jak również znać i na bieżąco analizować dany projekt, aby zaproponować klientowi rozwiązania zgodne z jego celami. A cele mogą być bardzo różne w zależności od inwestora.

Inaczej zarządza się centrum handlowym dla oportunistycznego funduszu inwestycyjnego ukierunkowanego na wysokie zwroty w możliwie krótkim czasie, a inaczej dla funduszu emerytalnego oczekującego niskich, acz stabilnych stóp zwrotu w długim horyzoncie czasowym.

Aby sprostać dzisiejszym wyzwaniom, profesjonalny zarządca musi posiadać szeroką wiedzę (i umieć ją wykorzystać) z zakresu ekonomii, finansów, księgowości, przepisów prawa, project managementu, komercjalizacji, technik negocjacyjnych, inżynierii oraz marketingu. W dzisiejszym wysoce konkurencyjnym środowisku warto postawić na zarządcę, który oferuje taki pełen pakiet.

Autorem tekstu jest Joanna Kłusek, Dyrektor, Retail Asset Services, Cushman & Wakefield

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.