Heitman: nieruchomości handlowe ważnym elementem strategii

‚- Polski rynek postrzegany jest jako bezpieczny, stabilny i godny zaufania kierunek inwestycji dla funduszy – mówi Matthew Lunt, Senior Vice President, Portfolio Management – Europe, Heitman

Matthew Lunt weźmie udział w panelu „Nieruchomości handlowe na celowniku inwestorów”, który odbędzie się podczas Shopping Center Poland 2016 Spring Edition

Retailnet.pl: Jakie jest zaangażowanie firmy Heitman w sektor nieruchomości handlowych i jaka jest teraz Państwa strategia inwestycyjna?

Matthew Lunt: Zajmujemy się zarządzaniem inwestycjami na rynku europejskim. Polska jest jednym z głównych rynków, na którym działamy. Około 17 proc. projektów w Europie, którymi się zajmujemy, to nieruchomości handlowe. Polska natomiast ma 56 proc. udziału w tych projektach. Obecnie nasze polskie inwestycje mają wartość około 230 mln euro. Są to: Nowy Rynek w Jeleniej Górze, Galeria Tarnovia w Tarnowie i Malta w Poznaniu. Działamy raczej w sektorze nieruchomości, które dają możliwości zwiększenia wartości niż na rynku renomowanych nieruchomości o ugruntowanej pozycji na rynku. Dzięki temu, że Polska jest coraz bardziej dojrzałym rynkiem, będziemy poszukiwać nowych sektorów w branży nieruchomości. Poszukujemy na rynku okazji. Wiele znaczących projektów w Polsce znajduje się w posiadaniu pasywnych inwestorów. Są też inwestorzy zainteresowani przejmowaniem w mniejszych miastach projektów drugiej generacji. Nie zmieniały one właściciela od dłuższego czasu. My jesteśmy bardziej zainteresowani nabywaniem projektów, które spełniają nasze oczekiwania, niż projektów, które są do kupienia. Zdarza nam się złożyć ofertę właścicielowi interesującej nas nieruchomości. Fundusz IV skoncentrowany jest na większych projektach niż wcześniejsze fundusze Heitmana. Nieruchomości handlowe są ważnym elementem naszej strategii inwestycyjnej. Staramy się zachować zróżnicowanie naszych inwestycji, jeśli chodzi o sektory, tak aby zapewnić sobie stały strumień dochodów. W ramach Funduszu IV zainwestowaliśmy w cztery projekty – trzy wcześniej wspomniane w Polsce i w Zagrzebiu – jest to Arena Center o powierzchni 60 tys. mkw.

Ostatnio na naszych łamach PKO TFI zadeklarowało inwestycję 100 mln zł w projekty handlowe. Czy Państwo są zainteresowani inwestycjami tej wielkości?

– To zależy od rodzaju projektu. Nasza najmniejsza inwestycja w Polsce to 30, a największa około 200 mln euro. Jesteśmy zainteresowani projektami o wartości przekraczającej 20 mln euro. Mniejsze projekty interesują nas, jeśli wchodzą do większego portfolio. Chcemy zdywersyfikować nasze portfolio pod względem sektora nieruchomości, wielkości inwestycji i położenia geograficznego.

Polska jest ostatnio przedmiotem wzmożonego zainteresowania inwestorów. Czy to powoduje, że trudniej znaleźć interesujący projekt, który byłby na sprzedaż – czy zaostrza się walka konkurencyjna między potencjalnymi kupującymi?

– Polski rynek rozwija się w dobrym kierunku. Uważa się go za bezpieczny, stabilny i godny zaufania kierunek inwestycji dla międzynarodowych funduszy o rożnych strategiach inwestycyjnych. Im więcej firm działa na tym rynku, tym większe poczucie bezpieczeństwa. Rynek jest coraz bardziej konkurencyjny i fakt ten potwierdza, że nasze inwestycje od 2010 do 2012 roku były trafione i potwierdzały dalszy rozwój polskiego rynku w perspektywie 4‒5 lat.

Czy ostatnie wydarzenia polityczne w Polsce zmieniają wśród międzynarodowych graczy perspektywę patrzenia na nasz rynek w kwestii bezpieczeństwa inwestycyjnego?

– Każda zmiana na scenie politycznej wymaga rozważenia jej wpływu na rynek. Zmiany kierunku i tempa przemian w Polsce mogą być postrzegane negatywnie przez firmy, które nie są jeszcze obecne w Polsce. Firmy natomiast, które działają na tym rynku muszą uważniej go obserwować.

Mówiąc o tej sytuacji, w pierwszym rzędzie na myśl przychodzą Węgry, które przez jakiś czas przestały być interesujące dla międzynarodowych inwestorów. Teraz jednak odczuwają ponowny napływ zainteresowania.

W Polsce w dalszym ciągu widzimy wiele szans dla inwestorów. Z wieloma z nich ciągle rozmawiamy i nie odczuwamy żadnych negatywnych skutków ostatnich zmian. Jestem w Polsce od 16 lat i byłem świadkiem samych pozytywnych zmian. Nie obserwujemy żadnych zmian strukturalnych, które w długookresowej perspektywie zagroziłyby dalszemu wzrostowi i pozytywnemu klimatowi inwestycyjnemu.

Kto poniesie w największym stopniu koszty planowanego podatku obrotowego: konsumenci, detaliści, czy deweloperzy?

– Na tym etapie jest jeszcze zbyt dużo niewiadomych. Zapewne każda z tych grup w jakimś stopniu odczuje na sobie wpływ tych regulacji. Najmniejszy wpływ będą miały te regulacje na renomowane centra handlowe o wysokim stopniu komercjalizacji.

Polski rynek jest coraz bardziej nasycony. Powierzchnia handlowa przekroczyła 10 mln mkw. Czy to powoduje, że nasz rynek jest w dalszym ciągu interesujący dla potencjalnych inwestorów?

– Na rynku pojawia się coraz mniej nowych projektów. Mamy do czynienia z coraz większym nasyceniem miast powierzchnią handlową. Szanse dla inwestorów pojawią się, jeśli obecni właściciele nie będą inwestować w istniejące centra handlowe i nie będą pracować nad udoskonaleniem ich oferty.

Dobrym przykładem jest Nowy Rynek – nasze nowo wybudowane centrum handlowe w Jeleniej Górze. Projekt ten ma bardzo dobrą centralną lokalizację obok dworca autobusowego. Dziś nie mamy najemcy kinowego, ale centrum handlowe zostało tak zaprojektowane, że istnieje możliwość jego uruchomienia bez generowania utrudnień dla działającej części handlowej. Tak więc dostosowaliśmy to centrum handlowe do sytuacji w przyszłości, kiedy będzie zapotrzebowanie na to kino. Jako inwestor musimy myśleć o trendach rynkowych, z którymi będziemy mieli do czynienia za 3‒5 lat, a nasza perspektywa inwestycyjna to 4‒5 lat.

Rozważanie nasycenia rynku ma większe uzasadnienie w przypadku innych krajów w Europie Wschodniej. Polska z jej prawie 40 mln mieszkańców jest atrakcyjnym rynkiem. To piąte, największe pod względem liczby ludności państwo w Europie, z dominującą pozycją w tej części Europy. W stosunku do rozwiniętych rynków Europy Zachodniej w Polsce możliwe jest jeszcze realizowanie projektów w centrach miast. Mam tu na myśli projekty obejmujące rewitalizację centrum miasta, takie jak np. Galeria Katowicka. Na zachodzie Europy trudno jest znaleźć w centrum miasta 3-hektarową działkę obok dworca kolejowego.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.