Rockcastle: na początek w Polsce 185 tys. GLA

– Nasza perspektywa inwestycyjna jest długa. Chcemy sukcesywnie budować wartość naszych projektów i skupić się na rozbudowach – mówi portalowi Retailnet Marek Noetzel, Retail Director w Rockcastle Poland sp. z o.o.

Z początkiem stycznia 2016 roku, po 14 latach pracy w Cushman & Wakefield, Marek Noetzel objął stanowisko Retail Directora i Członka Zarządu w Rockcastle Poland sp. z o.o.

Retailnet.pl: Jak zmienia się Pana patrzenie na nieruchomości handlowe?

Marek Noetzel: Perspektywa patrzenia na nieruchomości nie zmienia się, ale rozszerza się horyzont. Będę miał o wiele szerszy zakres obowiązków: wspieranie akwizycji, zarządzanie portfelem nieruchomości, w tym przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów, marketing.

Czy Rockastle będzie w stosunku do nabytych projektów sprawował inhouse funkcje typowe dla asset managera – czy nie chcą Państwo outsourcować tych funkcji?

– Na pewno nie widzimy siebie jako firmy, która będzie robić wszystko. Potrzebny stanie się outsourcing pewnego zakresu usług. Mamy wypracowany na innych rynkach model i będziemy chcieli korzystać z tej wiedzy. To jest model łączony – część funkcji będziemy realizować w firmie, a część na zewnątrz. Chcemy czerpać z dobrych doświadczeń firmy na innych rynkach.

Jak będzie wyglądało zarządzanie obiektami, które weszły do portfolio Rockcastle?

– Na razie mamy cztery istniejące galerie oraz dwie, które powstają – w sumie to około 185 tys. mkw. najmu. Skupiamy się na bieżącej współpracy z zarządcami oraz deweloperem. Poza codzienną pracą zarządczą przygotowujemy obiekty do rozbudowy, gdyż tu widzimy szanse zwiększenia wartości obiektów.

Jakie wyzwania stoją przed właścicielem dwóch centrów handlowych w jednym mieście: Solaris i Karolinka w Opolu?

– Mamy taką sytuację także na Śląsku. Więcej widzę tu szans niż wyzwań. W takiej sytuacji możemy korzystać z efektu synergii. Są to projekty, które nie są wprost konkurencyjne. Wielu najemców, w tym „anchorów”, ma sklepy w obu obiektach. Można wykorzystać tu efekt skali do efektywniejszego zarządzania. Nie będziemy kanibalizować jednego projektu drugim. W Opolu – jeden jest śródmiejski, bardziej związany ze spędzaniem wolnego czasu. Drugi jest weekendową, regionalną destynacją. Możemy tak zarządzać tymi dwoma centrami handlowymi, żeby je jasno sprofilować i żeby nie były konkurencyjne, za to – komplementarne. Opole jest miastem, gdzie mogą się utrzymać dwa dobre projekty. A Rockcastle kontroluje najlepsze.

Co można jeszcze zrobić z obiektami, które są określone jako dojrzałe i posiadające dominującą pozycję w regionie? Mam na myśli Karolinkę w Opolu i Pogorię w Dąbrowie Górniczej.

– Karolinka rzeczywiście jest projektem dojrzałym i dominującym – regionalnym centrum o wysokim footfallu. Jej wartością jest to, że łączy w sobie galerię z parkiem handlowym. Co można zrobić z Karolinką? Obiekt jest prawie w 100 proc. wynajęty. Można go udoskonalić, zadbać o pewne szczegóły. Część umów będzie wygasać, a na rynku będą pojawiały się nowe marki – trzeba zadbać, żeby w tym miejscu oferta była odświeżana. Są tu też możliwości przebudowy i rozbudowy. Natomiast Pogoria, oprócz tego, że jest obiektem dużym, o dominującej pozycji, daje możliwości rozbudowy, którą chcemy jak najszybciej przeprowadzić.

Jakie działania, jeśli chodzi o zarządzanie, planują Państwo w nabytych przez Rockcastle centrach handlowych?

– W przypadku CH Platan chcielibyśmy ten obiekt rozbudować i uatrakcyjnić jego ofertę.

W Karolince będziemy dbać o utrzymanie wysokiego poziomu najmu. Będziemy przedłużać umowy i wprowadzać nowe marki, żeby odświeżyć ofertę.

Pogoria to kolejny projekt z możliwością rozbudowy, nawet o 8 tys. mkw.

W Solaris planujemy rozbudowę obiektu i przebudowę placu przed tym centrum w porozumieniu z miastem. Wielu najemców sygnalizuje chęć powiększenia swoich lokali, będziemy więc chcieli zaoferować im możliwość relokacji i powiększenia salonów.

Galeria Wołomin i Tomaszów to parterowe obiekty z dużymi parkingami o dość czytelnej komunikacji i łatwym layoucie. Naszym priorytetem będzie skomercjalizowanie obiektów w jak największym stopniu na dzień otwarcia.

Jaka jest perspektywa inwestycyjna Rockcastle?

– Nasza perspektywa inwestycyjna jest długa. Chcemy sukcesywnie budować wartość naszych projektów i skupić się na rozbudowach – sam redevelopment i przebudowa trwają od 1,5 do 2,5 lat. Nie wszędzie sytuacja planistyczna jest uregulowana, więc do każdego projektu podchodzimy indywidualnie.

Której generacji centra handlowe są dla Rockcastle najbardziej interesujące?

– Jeżeli obiekt pierwszej generacji, czyli hipermarket, o blaszanej konstrukcji i z małą galerią, daje możliwości rozbudowy i zrobienia z niego galerii drugiej i trzeciej generacji – to jest dla nas interesujące. Jeżeli to jest galeria trzeciej generacji, jak np. Solaris w centrum miasta, i można ją rozbudować w partnerstwie z miastem, gdzie będziemy przebudowywać część tkanki miejskiej przez to podnosząc wartość – to też to jest interesujące.

Czy regionalne centra handlowe w średnich miastach w Polsce wciąż stanowią atrakcyjne cele inwestycyjne? W niektórych analizach rynkowych dotyczących polskiego rynku można przeczytać, że inwestorzy wracają do dużych miast.

– Duże miasta zawsze były interesujące, ale najtrudniej było w nich realizować projekty. Trudno mówić o powrocie do dużych miast, z których inwestorzy nie zrezygnowali, tylko po kilka lat pracowali nad swoimi projektami, czego efekty widać dopiero dzisiaj: GTC nad swoimi warszawskimi projektami pracuje od wielu lat. Tu mamy do czynienia z wizjami, które krystalizują się po wielu latach.

Czy ze względu na prognozowane zwiększenie wydatków konsumenckich w Polsce właściciele centrów handlowych mogą liczyć na szybsze tempo wzrostu przychodów z czynszów?

– Żadnej z nieruchomości nie kupiliśmy po to, żeby utrzymywać w portfolio, licząc na inflację czynszów. Niewystarczające jest opieranie się tylko na zapisanej w umowie indeksacji. Obroty sieci w Polsce rosną. Przemiany w naszym kraju spowodują wsparcie konsumpcji. Przykładem jest program 500+. To będzie dodatkowe 18 mld złotych, które otrzyma społeczeństwo, a które zapewne wesprze konsumpcję. Z drugiej strony – czeka nas opodatkowanie sieci handlowych podatkiem obrotowym Będziemy zwiększać wartości obiektów poprzez aktywne zarządzanie, rozbudowywanie i unowocześnianie obiektów.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.