SCF 2016: Inwestycje w małe i średnie nieruchomości handlowe zlokalizowane w Polsce

Inwestor lokujący własne środki może oczekiwać zwrotu na kapitale nawet przekraczającym 25 proc., w przypadku finansowania mezzanine ten zwrot może osiągnąć od 12 do nawet 20 proc. – mówił dr Piotr Goździewicz, MRICS, BNP Paribas Real Estate, podczas panelu dyskusyjnego SCF 2016.

Bob Stevenson z Hawksworth Retail Asset Management (RAM) podczas jesiennej edycji Shopping Center Forum prowadził panel dyskusyjny poświęcony możliwości inwestowania w polskie małe i średniej wielkości nieruchomości handlowe o wartości pomiędzy 5 a 40 milionami euro.

W panelu wzięli udział Jeremy Birkett-Jones z Hunter REIM, Tomasz Ożdziński i Paweł Nowakowski z EY, Piotr Goździewicz z BNP Paribas Real Estate i prawnik Andrzej Lulka. Poniżej znajdują się wybrane fragmenty przeprowadzonej dyskusji, której gospodarzami były firmy Hawksworth Retail Asset Management oraz THINK Project Management. Firmy te tworzą platformę dla zagranicznych inwestorów chcących inwestować w Polsce: Real Estate Thinking.

Bob Stevenson, Hawksworth RAM: O jakim potencjale rynku mówimy w przypadku małych i średnich nieruchomości handlowych w Polsce? 

Paweł Nowakowski, EY: – Przez ostatnie 15 lat rynek transakcji inwestycyjnych w Polsce notuje nieprzerwane wzrosty rok do roku. Trudno w przypadku Polski z ogółu prowadzonych procesów wyodrębnić segment, o którym rozmawiamy. Wpływ na to mają przede wszystkim dwa czynniki: pierwszym jest wczesny stopień rozwoju rynku mniejszych obiektów takich jak outlety, czy retail parki, które na polskim rynku powstają dopiero od kilku lat. Drugim powodem będącym pochodną pierwszego jest mała liczba produktów inwestycyjnych na polskim rynku. Obecnie inwestorzy koncertują się na budowie portfeli aktywów będących w przyszłości przedmiotem transakcji. Rynek ten jednak dynamicznie rośnie i możemy spodziewać się wzrostu udziału tzw. handlowego „middle marketu” w rynku transakcyjnym w najbliższych latach.

Czego szukają na polskim rynku inwestorzy zainteresowani ulokowaniem mniejszej sumy pieniędzy?

Jeremy Birkett-Jones, Hunter REIM: – Inwestorzy z tego sektora oczekują przede wszystkim zyskownych inwestycji z możliwością czerpania zysku w długim okresie czasu. Ponadto możliwości na polskim rynku nie są tak oczywiste, jak możliwości na rynku na przykład czeskim, gdzie ten sektor jest mocniej rozwinięty. Przez analogię jest to również aktualne w kontekście możliwości pozyskania finansowania dłużnego na takie projekty. Polska jest na pewno krajem stwarzającym duże możliwości inwestycyjne dla małych i średnich inwestorów aczkolwiek powinna przyłożyć większą wagę do stworzenia rozwiązań przyjaznych grupom inwestorów indywidualnych

W jaki sposób można efektywnie finansować transakcje w tym segmencie?

Dr Piotr Goździewicz, MRICS, BNP Paribas Real Estate: – Wszystko zależy od charakterystyki produktu w tym przede wszystkim jego lokalizacji oraz umów najmu podpisanych przez najemców o stabilnej rynkowej pozycji, którzy generują założone przepływy pieniężne. Jeżeli wszystkie te aspekty funkcjonują prawidłowo to mamy produkt, który stwarza różne możliwości w kontekście finansowania: cieszyć się będzie zainteresowaniem inwestorów, stwarzać możliwości finansowania typu mezzanine, czy też finansowania długiem. Należy także zwrócić uwagę na różne możliwości stwarzane przez rynek. Największy potencjał wygenerowania wysokich zwrotów z inwestycji związany jest z zaangażowaniem się na etapie tworzenia produktu. Kupno gotowego i skomercjalizowanego obiektu jest dobrym wyjściem do bezpiecznego ulokowania kapitału. W pierwszym przypadku z kolei inwestor ponosi większe ryzyko ulokowania środków w obiekt, który nie zaczął jeszcze funkcjonować. W takiej sytuacji inwestor lokujący własne środki może oczekiwać zwrotu na kapitale nawet przekraczającym 25 proc., w przypadku finansowania mezzanine ten zwrot może osiągnąć od 12 do nawet 20 proc. W przypadku długu bankowego marża wynosić będzie od 2,25 do 3 proc. dla pracujących obiektów i powyżej 3 proc. w okresie budowy.

Bob Stevenson, Hawksworth RAM: Czy podatkowe realia sprzyjają inwestycjom? W jaki sposób można ustrukturyzować te transakcje?

Tomasz Ożdziński, EY: – Kiedy inwestor myśli o strukturyzowaniu transakcji biorąc pod uwagę aspekty podatkowo-prawne i finansowe, powinien przede wszystkim rozważyć: co i w jaki sposób zamierza kupić. W szczególności, czy przedmiotem transakcji będzie dane aktywo (np. nieruchomość komercyjna), czy też spółka, która dane aktywo posiada. Jeżeli inwestor decyduje się kupić spółkę, musi pamiętać, że ponosi ryzyko związane z historią działalności tej spółki, a więc kluczowa staje się analiza due dilligence nie tylko danego aktywa, ale też całej działalności nabywanej spółki. Kupno udziałów w spółkach nieruchomościowych w niektórych warunkach pozwala na zwolnienie z opodatkowania w Polsce zysków realizowanych przez sprzedającego, które byłyby tu opodatkowane przy bezpośredniej sprzedaży nieruchomości. Przez ostatnie lata to jednak zakupy poszczególnych aktywów były częściej spotykane na rynku, przede wszystkim z racji na możliwość urealnienia wartości kupowanych nieruchomości i niechęć inwestorów do zakupu spółek, które czasem posiadały bogatą historię.

W przypadku struktur inwestycyjnych często najprostsze rozwiązania są najlepsze. Przykładowo, w przypadku prywatnego najmu nieruchomości przez osobę fizyczną, właściciel może skorzystać z preferencyjnego, ryczałtowego opodatkowania przychodu w wysokości 8,5 proc. Jednak w przypadku gdy inwestorzy działają w większym zakresie lub planują uzyskać finansowanie z banku, muszą powołać do życia wehikuł. Jeżeli w tym wypadku mówimy o spółce jawnej lub komandytowej, to nie występuje problem podwójnego opodatkowania realizowanych zysków. Jeżeli jednak z przyczyn biznesowych konieczne jest powołanie spółki kapitałowej (Sp. z o.o. albo S.A.) lub spółki komandytowo-akcyjnej, opodatkowanie podatkiem dochodowym może wystąpić dwa razy: na poziomie spółki oraz przy dystrybucji zysków do inwestorów. Na rynku funkcjonują już podmioty umożliwiające przezwyciężenie tego problemu, a kolejne rozwiązania są w trakcie opracowania. Mianowicie, mamy już fundusze inwestycyjne, które wyłączone są z opodatkowania, a do opodatkowania dochodzić może jedynie w przypadku dystrybucji zysków do inwestorów. Jednakże, regulator przewidział szereg ograniczeń w tworzeniu i funkcjonowaniu takich podmiotów. Stąd rozwiązaniem wyczekiwanym od wielu lat przez rynek nieruchomości oraz rynki finansowe jest wehikuł typu REIT (ang. Real Estate Investment Trust). Takie podmioty, spełniające pewne kryteria dotyczące prowadzonej działalności (np. notowania na giełdzie), lokowania środków, wypłaty dywidend itp. również mogłyby oferować inwestorom zyski, które byłyby opodatkowane jednorazowo, wyłącznie w momencie ich wypłaty inwestorom. To rozwiązanie zwiększy atrakcyjność inwestycji w nieruchomości, a także powinno zaktywizować polski kapitał.

Na jakie prawne aspekty szczególnie należy zwrócić uwagę w przypadku zakupu mniejszych i średnich nieruchomości?

Andrzej Lulka, Andrzej Lulka Kancelaria Radcy Prawnego: – Szczególną uwagę inwestorzy powinni zwrócić na nowe regulacje dotyczące nabywania własności gruntów rolnych, które paradoksalnie mają wpływ na strukturyzowanie transakcji komercyjnych (np. ze względu na grunty, jeszcze rolne, stanowiące banki ziemi pod rozbudowę retail parku). Dla zagranicznych inwestorów kluczowa jest też świadomość różnych tytułów prawnych do nieruchomości w Polsce: poza pełną własnością i użytkowaniem wieczystym w projektach retailowych oraz o charakterze multi-function szeroko stosowana jest tzw. odrębna własność lokalu. Lokalem może być np. hipermarket lub cała galeria handlowa i inwestor nabędzie właśnie własność takiego lokalu. Sytuacja się komplikuje w przypadku projektów biurowo- lub handlowo-mieszkaniowych. Inwestor wraz z właścicielami lokali tworzy wspólnotę, która może mieć pewien wpływ na części wspólne. Oczywiście interes takiego inwestora można zabezpieczyć, jednak konieczna jest akceptacja projektu opartego właśnie na takiej konstrukcji, a nie na własności całej nieruchomości.

Facebook
LinkedIn
NAJNOWSZE INFORMACJE
REKLAMA
PARTNERZY PORTALU
SCF DATABASE
Scroll to Top