reit nowy

Rynek nieruchomości komercyjnych może liczyć na znaczące zwiększenie dostępności kapitału po stworzeniu ram prawnych dla REIT – mówi Tomasz Zganiacz, ekspert rynku nieruchomości i kapitałowego, moderator panelu o REIT na Shopping  Center Forum 2017.

Jak Pan ocenia propozycje w zakresie ustawy o REIT?

– Cieszę się, że nareszcie jest szansa na uchwalenie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, czyli REIT. Na razie trudno się odnieść do szczegółowych rozwiązań, gdyż do pierwotnego projektu zgłoszono ponad 140 poprawek. Nie są więc przesądzone wymogi minimalnego kapitału, rozproszenia własności, dywersyfikacji portfela, maksymalnego zadłużenia czy możliwości prowadzenia działalności deweloperskiej. Istotna będzie definicja nieruchomości komercyjnych, w które REIT-y będą mogły inwestować – np. projekt wyłącza budynki i lokale mieszkalne. Mam nadzieję, że przyjęty zostanie wymóg notowania na giełdzie, to uatrakcyjni REIT dla wielu inwestorów. Najważniejsze, by ten nowy wehikuł inwestycyjny zaczął funkcjonować jak najszybciej – ułatwiając zdobycie finansowania projektów nieruchomości komercyjnych.

zganiacz wywiad
Tomasz Zganiacz, ekspert rynku nieruchomości i kapitałowego

Jednym z elementów projektu ustawy o REIT jest pobudzenie rynku i kapitału zgromadzonego w rękach drobnych przedsiębiorców i osób prywatnych.

– Obecnie możliwości zyskownego, ale i bezpiecznego inwestowania stosunkowo niewielkich oszczędności – jakie mają zwykle do dyspozycji drobni przedsiębiorcy i osoby prywatne – są ograniczone. Spadło oprocentowanie obligacji skarbowych i depozytów bankowych, obniżyła się płynność na GPW i kursy akcji. Wolne środki inwestowane są m.in. w mieszkania na wynajem – jednak wymagana kwota stanowi istotną barierę dla większości populacji, niedogodnością jest konieczność obsługi najmu. REIT zmieni tę sytuację. Umożliwi inwestowanie w nieruchomości komercyjne nawet niewielkich kwot, więc poza inwestorami instytucjonalnymi pojawi się liczne grono indywidualnych. Dostępnego kapitału jest dużo – jednak rozwój rynku będzie stopniowy, ograniczony liczbą atrakcyjnych projektów.

Uważam, że w ciągu kilku lat wyłoni się grupa dużych, wiarygodnych REIT-ów, gotowych bezpiecznie inwestować znaczne środki. Chętnych inwestorów będzie wielu, zaakceptują więc niskie stopy zwrotu. Zagadką będzie szybkość powstawania drugiego segmentu – mniejszych, wyspecjalizowanych REIT. Koncentrujących się na nieruchomościach z ograniczonego geograficznie rynku lokalnego czy też na wybranym typie nieruchomości. Specjalizacja przyciąga kapitał – pozwala inwestować w segmenty, które dany inwestor uzna za atrakcyjne. Przykładowo formuła REIT może być narzędziem finansowania budowy kilku galerii handlowych powstających w miastach określonej wielkości w określonym województwie – mieszkańcy tych miast to naturalna grupa potencjalnych inwestorów, którzy mogą być zainteresowani uczestnictwem kapitałowym w projekcie ukierunkowanym na spełnienie lokalnych potrzeb.

Czy REIT będzie dobrym instrumentem dla inwestorów i deweloperów skupiających się na mniejszych inwestycjach handlowych, jak retail parki, convenience center?

– Tak, REIT stworzy nowe możliwości także dla mniejszych inwestorów i deweloperów. Jeśli nawet nie zdołają oni spełnić ustawowych wymogów (w tym minimalnego kapitału i rozproszenia akcjonariatu) umożliwiających stworzenie REIT, będą mogli pośrednio stać się beneficjentami nowych regulacji. Przewidują one bowiem możliwość inwestowania przez REIT w akcje spółek nieruchomościowych – czyli mniejsze inwestycje handlowe będą mogły funkcjonować pod parasolem istniejącego funduszu. Taki inwestor inicjujący budowę centrum handlowego, dysponujący niewielkim kapitałem i planujący pozyskanie pozostałego na rynku – będzie mógł realizować projekt w ramach spółki celowej, w której część kapitału zakładowego zostanie objęta przez istniejący REIT. Alternatywnie kilku niewielkich inwestorów lub deweloperów, łącząc siły, może zebrać wymagany kapitał zakładowy oraz zapewnić rozproszenie (według pierwotnego projektu 60 mln zł i 100 podmiotów) – i stworzyć REIT. REIT nie jest rzecz jasna receptą na sfinansowanie nieopłacalnych lub nazbyt ryzykownych projektów, warunkiem pozyskania kapitału będzie zdobycie zaufania inwestorów. Dobre projekty, także realizowane przez mniejsze podmioty, dostaną szansę – Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, największa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, udowodniła swą skuteczność w pozyskiwaniu znacznego nawet kapitału od różnych grup inwestorów.

Cały wywiad zostanie opublikowany w najbliższym numerze Shopping Center Poland Magazine.

O REIT-ach na SCF 2017 Spring

REIT-y jako narzędzie rozwoju rynku – pod takim hasłem o możliwościach jakie dają REIT-y debatować będą uczestnicy wiosennej edycji Shopping Center Forum.

Partnerem merytorycznym bloku tematycznego o REIT-ach jest firma doradcza Deloitte. W panelu dyskusyjnym wezmą udział Marcin Juszczyk, Członek Zarządu Capital Park, Anna Malcharek, Dyrektor Zarządzający Gemini Holding oraz Piotr Żarski, Partner kierujący zespołem podatkowym ds. nieruchomości w Deloitte. Moderatorem dyskusji będzie Tomasz Zganiacz.

Tomasz Zganiacz, dyrektor wykonawczy i menedżer zróżnicowanych projektów m.in. w zakresie deweloperki, bankowości, finansów. Ekspert rynku kapitałowego i M&A, sektora publicznego, spółek giełdowych i małych podmiotów gospodarczych, administracji państwowej. Był m.in. członkiem zarządów spółek deweloperskich (prezes giełdowego Triton Development, wiceprezes Qualia Development), członkiem rad nadzorczych spółek giełdowych (Polskiego Holdingu Nieruchomości, PKO BP, PZU, Rady Giełdy).