W Europie pierwszym państwem, które wprowadziło REIT-y, była Holandia, w 1969 roku. Podobne rozwiązania w kolejnych latach zastosowali też Belgowie, Brytyjczycy, Francuzi, Niemcy, Hiszpanie, Włosi i Irlandczycy. REIT-y funkcjonują dziś w 16 państwach Unii Europejskiej. W Polsce przepisy dotyczące REIT-ów mają wejść w życie na początku 2018 roku

Więcej o korzyściach jakie zaoferuje polski projekt ustawy o REIT-ach będzie można dowiedzieć się w trakcie Shopping Center Forum 2017 Spring Edition. Podczas Forum odbędzie się blok tematyczny pn. “REIT-y jako narzędzie rozwoju rynku”. Partnerem merytorycznym jest firma doradcza Deloitte

Rynek czeka na REIT-y

Ministerstwo Finansów przedstawiło jesienią 2016 roku projekt nowej regulacji wprowadzający oraz określający zasady funkcjonowania spółki rynku wynajmu nieruchomości (tzw. REIT – Real Estate Investment Trusts), jednakże niedługo zostanie zaprezentowana nowa wersja ustawy. Wolą Ministerstwa Finansów jest, by przepisy weszły w życie na początku 2018 roku, a po ogłoszeniu nowego projektu odbędą się konsultacje społeczne. Polski system prawny do tej pory nie posiadał regulacji dotyczących tej instytucji. W skali Unii Europejskiej nie jest to nic nowego, ponieważ REIT-y istnieją już na zagranicznych rynkach od dawna i przez znaczną część inwestorów kojarzone są z czerpaniem korzyści z wynajmu komercyjnych nieruchomości.

Za uruchomieniem polskich REIT-ów przemawia intensywny rozwój rynku nieruchomości komercyjnych. Celem projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu jest zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem, a także zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Warto również zauważyć, że Ministerstwo skłania się ku włączeniu nieruchomości mieszkaniowych w zakres dopuszczalnej działalności REIT. Analizowane są także kwestie związane z kapitałem zakładowym, gdyż zgłoszone zostały postulaty obniżenia wymogu wysokości co najmniej 60 mln zł, zawartego w pierwotnym projekcie ustawy.

A jak to wygląda za granicą?

W Europie pierwszym państwem, które wprowadziło REIT-y, była Holandia, w 1969 roku. Podobne rozwiązania w kolejnych latach zastosowali też Belgowie, Brytyjczycy, Francuzi, Niemcy, Hiszpanie, Włosi i Irlandczycy. REIT-y funkcjonują dziś w 16 państwach Unii Europejskiej. Pierwotne państwo REIT-ów, Holandia, nie wprowadza wymagań co do minimalnego kapitału zakładowego. Istnieją jednakże minimalne wymogi kapitałowe wynikające z holenderskiego prawa spółek i są następujące dla poszczególnych podmiotów:

  • odpowiednik polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (B.V.) – brak minimalnej kwoty,
  • odpowiednik polskiej spółki akcyjnej (N.V.) – 45 tys. euro,
  • odpowiednik polskiego otwartego funduszu inwestycyjnego (FGR) – brak minimalnej kwoty.

Spółka typu REIT powinna być holenderskim rezydentem podatkowym. W przypadku spółek zagranicznych, odpowiadających formą prawną spółkom holenderskim, nie ma wymogu posiadania statusu holenderskiego rezydenta podatkowego, ale spółki te powinny podlegać opodatkowaniu holenderskim podatkiem dochodowym od osób prawnych. Holenderska ustawa podatkowa wymaga, aby spółka typu REIT dystrybuowała 100 proc. zysków dla akcjonariuszy w ciągu 8 miesięcy po upływie każdego roku obrotowego. Spółka typu REIT w Holandii podlega opodatkowaniu podatkiem od osób prawnych według zerowej stawki (0 proc.). Jeśli chodzi o opodatkowanie udziałowców, to zyski pochodzące z wypłaty dywidendy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych według standardowej holenderskiej stawki CIT.

W Belgii funkcjonuje łącznie 17 spółek rynku wynajmu nieruchomości. Forma prawna, w jakiej mogą występować, to odpowiednik polskiej spółki akcyjnej oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Minimalny kapitał zakładowy wynosi 1,25 mln euro. Co ciekawe, podmioty zagraniczne nie mogą kwalifikować się jako belgijskie spółki REIT, gdyż według belgijskiej ustawy nie korzystają z europejskiego systemu paszportyzacji. Podmioty zagraniczne muszą rejestrować się w holenderskim urzędzie. Podstawowym obszarem działalności belgijskiej spółki typu REIT musi być inwestowanie w nieruchomości i ich wynajem. Co ważne, nie muszą być to belgijskie nieruchomości. Spółka podlega opodatkowaniu belgijskim podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokości 33,99 proc., jednakże podstawa opodatkowania jest zredukowana de facto do zerowej stawki podatku. Zysk akcjonariusza pochodzący z wypłaconej dywidendy jest w pełni opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych wysokości 33,99 proc.

Wielka Brytania wprowadziła REIT-y w 2007 roku. Od tego czasu funkcjonuje tam aż 36 spółek tego typu. Spółką REIT nie może być tzw. close company, czyli spółka, w której jest nie więcej niż 5 udziałowców. Wymogiem jest również bycie brytyjskim rezydentem podatkowym, ale zarząd może być poza granicami kraju. Kapitał zakładowy spółki musi wynosić minimum 50 tys. GBP. Co najmniej 75 proc. aktywów spółki musi być stosowana w rynku nieruchomościowym, a 75 proc. zysków netto powinno pochodzić z najmu nieruchomości, w tym spółka musi być właścicielem co najmniej trzech osobnych aktywów. 90 proc. zysków z najmu nieruchomości musi być wydystrybuowane w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrotowego spółki. Przychód spółki z wynajmu nieruchomości nie podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych w Wielkiej Brytanii, lecz akcjonariusz jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych wysokości 20 proc.

Także Niemcy zdecydowali się wprowadzić REIT-y w 2007 roku. Spółką REIT może być odpowiednik polskiej spółki akcyjnej, której minimalny kapitał zakładowy wynosi 15 mln euro z siedzibą i zarządem na terenie kraju. Warto zauważyć, że u naszych sąsiadów jest możliwość uzyskania statusu spółki pre-REIT, kiedy spółka nie ma jeszcze spełnionych wszystkich wymagań „zwykłej” spółki typu REIT. Aby uzyskać status spółki pre-REIT w Niemczech, trzeba spełnić łącznie dwie przesłanki – posiadać status spółki akcyjnej i mieć siedzibę na terenie kraju. Podobnie jak w Wielkiej Brytanii, w przypadku spółki typu REIT co najmniej 75 proc. łącznych aktywów spółki musi składać się z nieruchomości i co najmniej 75 proc. jej zysków brutto musi pochodzić z najmu nieruchomości. Spółka musi także wydystrybuować co najmniej 90 proc. swojego dochodu netto do udziałowców do końca następnego roku obrotowego. Dochód REIT nie podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych, niezależnie od tego, czy dochody zostały uzyskane z aktywów nieruchomościowych. Na poziomie udziałowca dochód z dywidendy jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych według standardowej niemieckiej stawki podatkowej. (Dane w oparciu o raporty EPRA).

Autorzy: Aleksander Kot, Dyrektor, Michał Siekierzyński, Dyrektor, i Patrycja Bąk, Konsultant, Dział Doradztwa Podatkowego Deloitte