Hadley Dean, EPP: W Polsce jest ponad 160 centrów handlowych wartych przejęcia

W Polsce widzimy duży potencjał rozwoju przez przejęcia istniejących centrów handlowych. Mówimy o ponad 160 obiektach o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw. GLA. – mówi Hadley Dean, Prezes Zarządu EPP.

Retailnet.pl: W 2016 roku został Pan Prezesem EPP. Jakie cele strategiczne udało się osiągnąć w spółce?

Hadley Dean: EPP jest inwestorem, którego długofalowa strategia polega na zbudowaniu dużego portfela nieruchomości handlowych w Polsce. Od początku działalności prowadzimy strategię rozwoju polegającą na systematycznym i konsekwentnym nabywaniu wiodących centrów handlowych o szerokim zasięgu oddziaływania. Poprzez ubiegłoroczną transakcję przejęcia portfolio M1 wykorzystaliśmy okazję rynkową, która pozwoli EPP zwiększyć portfolio z 9 do co najmniej 27 centrów handlowych o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw. GLA w 2020 roku. Tym samym staniemy się jednym z największych graczy w Polsce. Jestem pewny, że przyniesie to wymierne korzyści dla klientów i najemców współpracujących z EPP. To, co ważne, to fakt, że nie chcemy być dużym podmiotem inwestycyjnym dla samej zasady. Inwestujemy, bo widzimy potencjał do konsolidacji mocno rozdrobnionego rynku powierzchni handlowych. Obecne portfolio EPP pozwala zaoferować sieciom handlowym dostęp do prawie 40 proc. najlepiej sytuowanych finansowo konsumentów w Polsce. Ponadto przy tej skali możemy optymalizować koszty działalności operacyjnej, a tym samym oferować lepsze warunki finansowe najemcom.

Prowadząc kolejne akwizycje, staracie się wybierać najlepsze obiekty na rynku?

W kręgu naszych zainteresowań są centra handlowe, które wyróżniają się trzema elementami: dominują w regionie, w którym są zlokalizowane, mają potencjał do utrzymania pozycji rynkowej oraz mają ustabilizowaną pozycję i działają w sposób zrównoważony. Nie interesują nas jedynie duże galerie, ale przede wszystkim takie, w których otoczeniu – w odległości, którą da się pokonać w 15 minut – znajduje się 150 tys. klientów. Ponadto zwracamy uwagę na obiekty z możliwością rozbudowy powierzchni rozrywkowo-gastronomicznej, modernizacji, czy zmiany najemców, np. z hipermarketu na supermarket. To elementy, które pozwalają centrum handlowemu nie tylko utrzymać, ale jeszcze bardziej wzmocnić dotychczasową pozycję na rynku. Oczywiście wszystko musi być dopasowane do lokalnego rynku. Cały czas monitorujemy nasze obiekty w danych miastach, rozmawiamy z lokalnymi władzami, znamy plany zagospodarowania terenu w okolicy naszego centrum handlowego. Dzięki temu możemy na bieżąco reagować i dostosować obiekt do zmieniających się realiów – tak jak zrobiliśmy to w przypadku rozbudowy Galaxy w Szczecinie o 15 tys. mkw. GLA. Ważnym elementem jest dla nas współpraca z najemcami, którzy chcą budować swoją markę i obecność w centrach handlowych o silnej pozycji rynkowej. I takie warunki musimy im zapewnić. Poza tym jesteśmy z partnerami w ciągłym kontakcie i z myślą o nich stworzyliśmy „Akademię Najemcy”, która wspiera ich w rozwiązywaniu ewentualnych problemów.

O jakich projektach zatem rozmawiacie?

W Polsce widzimy duży potencjał rozwoju przez przejęcia istniejących centrów handlowych. Mówimy o ponad 160 obiektach o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw. GLA. Natomiast krajowy rynek nieruchomości handlowych jest na tyle dojrzały, że najemcy potrzebują znacznie mniej nowej powierzchni. Dlatego deweloperzy raczej inwestują w rozbudowę lub modernizację istniejących galerii, niż realizację kompletnie nowych projektów.
Dla nas 2017 rok był bardzo intensywny, bo przejęliśmy aż 19 centrów handlowych. Teraz planujemy się troszkę wyciszyć, zwolnić i zintegrować nowe projekty z naszym ekosystemem. Dlatego w najbliższym czasie proszę nie spodziewać się równie spektakularnych ruchów z naszej strony. Chociaż cały czas trzymamy rękę na pulsie. Jeżeli na rynku pojawi się projekt, który spełnia nasze trzy wymagania, to będziemy myśleć o przejęciu. W tym roku zdecydowanie stawiamy na integrację, budowanie wewnętrznych fundamentów, a nie ekspansję.

Co Was skłoniło do przejęcia portfela centrów handlowych M1 i Power Parków?

Przejęcie tych obiektów zostało podzielone na trzy transze – pierwsza z nich została już sfinalizowana, a finalizacje pozostałych dwóch zakończą się do 2020 roku. Obecnie integrujemy z naszym portfolio pierwsze cztery centra handlowe M1. Co nas skusiło do nabycia tych projektów? Po pierwsze, bardzo rzadko na rynku trafia się tak duże portfolio obiektów na sprzedaż, z którego mogliśmy pozyskać tylko najlepsze centra handlowe. Idealnie skrojone pod nasze potrzeby i strategię inwestycyjną spółki. Centra handlowe M1 zostały zbudowane pod koniec lat 90., dla kluczowych sieci handlowych Metro Group, jak Real, Praktiker, MediaMarkt. Kto mógł lepiej zrozumieć sieć handlową, jak nie druga sieć handlowa? Wszystkie obiekty usytuowane są w atrakcyjnych lokalizacjach, tuż przy drogach szybkiego ruchu, a łączna powierzchnia działek to prawie 200 hektarów. Ponadto dysponują one bardzo dobrym składem najemców. Naszym zadaniem jest odświeżenie projektów i dopasowanie do wymogów XXI wieku.

O ile może wzrosnąć wartość portfela po tych inwestycjach?

Po modernizacjach i przebudowach wartość portfela centrów handlowych może wzrosnąć o 10–15 proc. Większość centrów handlowych M1 była już odnawiana kilka lat temu. Tylko dwa projekty wymagają większych zmian inwestycyjnych.

Podobno poprzez rozbudowy zwiększycie powierzchnię obiektów o 60 do 80 tys. mkw. GLA. Kiedy zatem ruszą pierwsze prace budowlane?

Planujemy powiększyć powierzchnię o 30–50 tys. mkw. GLA, choć nie wykluczamy 80 tys. mkw. GLA. Podchodzimy jednak do tego typu inwestycji bardzo ostrożnie. Trzeba pamiętać, że wszystkie
plany związane z pracami budowlanymi wymagają zezwoleń, a to przekłada się na terminy. W tym momencie nie mogę dokładnie powiedzieć, kiedy ruszą pierwsze inwestycje związane z rozbudową. Najpierw musimy sprawdzić, czy jest zainteresowanie najemców nowymi powierzchniami handlowymi. Ponadto z naszych badań wynika, że klienci są zadowoleni z dotychczasowej oferty centrów handlowych M1. Dlatego na początek przeprowadzimy modernizację i rozbudowę jednego obiektu, żeby rynek zobaczył i ocenił nasz koncept. Zapewne taka rozbudowa potrwa rok.

Program modernizacji centrów handlowych M1 to przyszłość, teraźniejszością są trwające budowy Galerii Libero w Katowicach oraz Galerii Młociny w Warszawie.

W przypadku Galerii Libero jesteśmy jedynie współinwestorem przedsięwzięcia. Mamy zagwarantowane 25 proc. zysku z ewentualnej sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli chodzi o Galerię Młociny, którą wspólnie z Echo Investment przejęliśmy od Rosehill Investments, jesteśmy w posiadaniu 70 proc. udziałów w tym projekcie. Biorąc pod uwagę naszą długofalową strategię, logicznym ruchem będzie odkupienie od Echo brakujących nam 30 proc. udziałów. Nie spieszymy się jednak z tą decyzją, myślę, że wszystko wyjaśni się w ciągu najbliższych 3 lat.

Z informacji, które już znamy, pod pewnymi względami Galeria Młociny to będzie wyjątkowy projekt.

Zgadza się. Jeżeli chodzi o obiekty handlowe, jest to obecnie największy plac budowy w całym kraju. To ekscytujący projekt. Po pierwsze, ma świetną lokalizację tuż przy metrze. To z pewnością przyciągnie wielu klientów, zwłaszcza młodszych. Dlatego chcemy postawić na ofertę fast fashion. Ale to niejedyny magnes, który ma zachęcić klientów do odwiedzenia Galerii Młociny. Mogę zdradzić, że w ofercie znajdzie się czterech dużych i bardzo znanych najemców, których nie ma w Arkadii. Mówimy zarówno o markach polskich, jak i zagranicznych. Jednak elementem, który w największym stopniu będzie nas wyróżniać na rynku, będzie strefa restauracyjna. To wybitny na skalę całego kraju projekt, nad którym pracują najlepsi architekci. Wystarczy wspomnieć o zajmującym kilka tysięcy metrów kwadratowych zielonym parku na najwyższej kondygnacji, który będzie ściśle połączony ze strefą restauracyjną. Łącznie w ofercie Galerii Młociny znajdzie się około 50 barów i restauracji. To nie wszystko. Cały koncept tzw. Hali Hutnik czerpie wzorce z popularnej dziś jedzeniowej kultury street foodu i ze stołecznych hal gastronomicznych – Hali Koszyki i otwartej w ubiegłym roku Hali Gwardii. Nasze projekty już teraz są znane z wysokiej jakości stref gastronomiczno-rozrywkowych. W Galerii Młociny to będzie jeszcze wyższy poziom.

Kolejnym projektem, o którym dużo się ostatnio mówi, jest Towarowa 22. W tym przypadku mówimy jednak o wielofunkcyjnym kompleksie, który idealnie wpisuje się w strategię placemakingu.

To wyjątkowa działka, niemal w samym centrum Warszawy. Nie ma już drugiego takiego miejsce w stolicy. Nie zamierzamy wybudować tu po prostu kolejnego centrum handlowego. Chcemy stworzyć coś wyjątkowego, coś, co zmieni ten fragment miasta, będzie idealnie współgrało z jego naturalnym rytmem, będzie miejscem integracji społeczności lokalnych i z czego warszawiacy będą dumni. Nie przesadzę, jeżeli powiem, że to najbardziej ekscytujący projekt być może w całej Europie. Już teraz jest o nim głośno. Do realizacji koncepcji Towarowa 22 zaangażowaliśmy cenionych na świecie architektów, odpowiedzialnych m.in. za kilka inwestycji na Manhattanie. Wkrótce ogłosimy więcej szczegółów tego projektu. Jestem przekonany, że zarówno Galeria Młociny, jak i Towarowa 22 zmienią zakupowe oblicze Warszawy.

Kiedy ruszą prace budowlane?

Jest jeszcze za wcześnie, żeby podawać konkretny termin. Nie spieszymy się, nie chcemy popełnić żadnego błędu, to zbyt ważny projekt. Wystarczy spojrzeć na jego skalę. Nieruchomość Towarowa 22 ma 6,5 ha łącznej powierzchni, a po wybudowaniu kompleks zaoferuje także ponad hektar przestrzeni publicznej. To będzie nowa atrakcja turystyczna i ikona Warszawy, na równi z Pałacem Kultury. Już obecnie Warszawa porównywa jest z Berlinem. To żywe i fascynujące miasto. Projekty takie jak Towarowa 22 są tego najlepszym dowodem.

Skoro mówimy o planach – jak, bardziej ogólnie, widzi Pan przyszłość rynku centrów handlowych w Polsce?

Omnichannel z pewnością zmienia oblicze handlu. Jedno wiemy już na pewno: zarówno handel online, jak i offline mają swoje miejsce na rynku i mogą świetnie się uzupełniać. Najlepszym przykładem jest usługa click & collect, wyjątkowo popularna w Polsce. W ten sposób odbieranych jest już około połowy wszystkich e-zakupów. Główna przyczyna jest prozaiczna – tak jest po prostu taniej. Po drugie, Polacy wciąż nie są przekonani do dokonywania płatności internetowych. To się zmienia, ale powoli. Po trzecie, większość Polaków pracuje w ciągu dnia, późno wracają do domu, więc ciężko im umówić się z kurierem na odbiór przesyłki. Centra handlowe są zatem doskonałym punktem do odbioru e-zakupów. Co więcej, w przyszłości niektórzy najemcy z pewnością przeznaczą część powierzchni swoich sklepów na podręczne magazyny i również będą zachęcali swoich klientów do korzystania z usługi click & collect. To kolejny powód, dlaczego chcemy posiadać dominujące centra na lokalnych rynkach. Centra handlowe w przyszłości to będą miejsca nie tylko na zakupy, ale również na spotkanie ze znajomymi, rozrywkę i jedzenie. Oczywiście ci, którzy nie przystosują się do zmieniających się trendów i potrzeb klientów, będą mieli problemy. To nieuniknione.

Planujecie inwestować w centra handlowe również poza Polską?

Na ten moment nie mamy takich planów. Polska ma ogromny potencjał, polski rynek nieruchomości handlowych rośnie w tempie 6–7 proc. rocznie, dlatego chcemy to wykorzystać i skoncentrować się na rozwoju i wzmocnieniu naszej pozycji na tym rynku. Społeczeństwo w Polsce systematycznie się bogaci. Już nie tylko mieszkańcy największych miast chcą robić zakupy w dobrych warunkach i korzystać z możliwości, jakie daje e-commerce. Widzimy to po wynikach naszych galerii we Włocławku, w Kaliszu i Łomży, które notują najwyższe wzrosty obrotów. Tworząca się klasa średnia to szansa dla całej polskiej gospodarki. Ten potencjał dostrzegają również kolejni gracze z zagranicy. W tym roku w Polsce powinny zadebiutować kolejne sieci, wśród nich kilka bardzo poważnych marek.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski i Wojciech Wojnowski.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl