Colliers: Nowe trendy. Powierzchnie handlowe w biurowcach

Wraz z intensywnym rozwojem rynku powierzchni biurowych, w Warszawie uwidocznił się trend lokowania powierzchni handlowo-usługowych w parterach biurowców. Wielu najemców z branży handlowej dywersyfikuje rozwój sieci, decydując się na otwieranie swoich sklepów właśnie w obiektach biurowych. Te najkorzystniej zlokalizowane cieszą się stale wysokim zainteresowaniem -mówi dla Retailnet Karolina Nitowska, Senior Associate, Dział Powierzchni Handlowych w Colliers International

Sklep na parterze

Jak wynika z najnowszego raportu Colliers International pt. „Zakupy w biurowcu”, w stolicy znajduje się około 500 nowoczesnych biurowców, w których pracuje dziś ponad pół miliona osób. Lokale handlowo-usługowe, o łącznej powierzchni ok. 332 tys. mkw., posiada obecnie aż 60% z nich.  Większości budynków biurowych na moduły handlowo-usługowe przeznacza maksymalnie 10 lokali, zwykle na parterze. Tylko 5% najemców posiada lokale na pierwszym piętrze.

Najwięcej powierzchni handlowo-usługowej oferują biurowce zlokalizowane w Centrum, Centralnym Obszarze Biznesu (COB) oraz na Mokotowie. Są to jednocześnie strefy, które dominują pod względem wielkości podaży powierzchni biurowej. Wśród najciekawszych projektów można wymienić Halę Koszyki, Adgar West, Plac Unii i planowany kompleks Varso. Pod względem współczynnika metra kwadratowego powierzchni handlowo-usługowej przypadającej na jednego pracownika, największą ofertę ma strefa Ursynów/Wilanów.

Rola dewelopera i zarządcy

Deweloperzy budynków biurowych z coraz większą świadomością podchodzą do projektowania  funkcji handlowych w swoich obiektach. Jeszcze do niedawna nadrzędnym celem właścicieli biurowców było osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu czynszu najmu za metr kwadratowy powierzchni handlowo-usługowej. Zmiany na rynku handlowym oraz coraz lepiej sprecyzowane oczekiwania pracowników biurowców wymusiły na nich zmianę podejścia. Budynki, w których głównymi najemcami lokali parterowych są banki są już rzadkością.

Dziś ważnym aspektem jest wysoki poziom zadowolenia najemców oraz ich pracowników. Dlatego też wielu deweloperów, aby trafnie odpowiedzieć na potrzeby pracowników, ale także okolicznych mieszkańców obiektu, już na etapie planowania układu lokali i tzw. miksu najemców organizują konsultacje społeczne, w których dowiadują się, na jakie usługi jest zapotrzebowanie.

Ale na tym ich aktywność właścicieli budynków się nie kończy.  Po oddaniu budynku do użytku wielu z nich, często przy wsparciu zarządcy budynku, organizuje wydarzenia kulturalne, które odbywają się na terenie przed biurowcem lub w obrębie patio. Wszystko po to, aby utrzymać ruch wśród stałych klientów okolicznych lokali i przyciągnąć nowych. Równie istotne jest wykreowanie budynku i jego otoczenia jako miejsca, w którym można spędzić czas w miłej atmosferze nie tylko w godzinach pracy, ale także poza nimi.

Braki w ofercie

Jak wynika z badania przeprowadzonego przez Colliers International na grupie 200 pracowników warszawskich biurowców, jedynie 30% z nich jest zadowolonych z oferty handlowo-usługowej w swoich miejscach pracy. Pomimo dość rozwiniętej infrastruktury gastronomicznej w biurowcach, najczęściej doskwiera im brak kantyn z prostymi posiłkami dobrej jakości i w przystępnej cenie. Wśród oczekiwanych udogodnień wymieniano często klub fitness lub siłownię i sklep z artykułami spożywczymi. Pracownicy oczekują także bogatszej oferty z sektora zdrowie i uroda – kobiety aptek i drogerii, a mężczyźni więcej usług, m.in. fryzjerskich. Wynik badania potwierdził także, że osoby pracujące w warszawskich biurowcach chciałyby mieć dostęp do sklepów odzieżowych czy z akcesoriami modowymi.

Zmiany na lepsze

Na szczęście obecne kierunki w kształtowaniu nowej powierzchni handlowo-usługowej przez najbardziej aktywnych deweloperów w Warszawie wydają się być zbieżne z oczekiwaniami użytkowników obiektów biurowych. W kwestii wymagań gastronomicznych obserwujemy już, że najemcy z tej branży tworzą nowe koncepty lub ulepszają te istniejące, dopasowując je do potrzeb klientów.

Zmiany widać także w zakresie otwierania w biurowcach klubów fitness lub siłowni, także tych otwartych 24 godziny na dobę. Przykładem może być siedziba Agory (ul. Czerska w Warszawie), gdzie pracownicy mogą korzystać z klubu fitness i basenu lub Millenium Plaza, gdzie siłownia otwarta jest całą dobą.

Ciekawym trendem, który obserwujemy w kontekście pomysłów na lokale handlowe w budynkach biurowych, jest lokowanie w showroomów ekskluzywnych marek motoryzacyjnych. Taki salon pokazowąły otwarty zostanie np. warszawskim Ethosie i zajmie ok. 500 mkw.

Warto również wspomnieć, że deweloperzy budynków biurowych z coraz większą uwagą planują obecnie zieleń i obiekty małej architektury na terenie swoich inwestycji. Wpływa to zarówno na wygląd otoczenia, jak i na dobre samopoczucie pracowników.

Pożądane lokale

Największym zainteresowaniem na rynku lokali handlowo-usługowych w warszawskich biurowcach cieszą się lokale o powierzchni poniżej 50 mkw. oraz te w przedziale 50-100 mkw., czyli metraże charakterystyczne dla sklepów typu convenience. Poziom czynszów najmu zależy przede wszystkim od wielkości lokalu i położenia w budynku. Najwyższy czynsz tj. 35- 55 EUR/mkw./miesiąc jest osiągany w przypadku lokali w budynkach biurowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych. Zdarza się jednak, że oczekiwania wynajmujących są wyższe – na poziomie ok. 100 EUR/mkw./miesiąc. Stawki najmu za powierzchnie handlowo-usługowe dedykowane głównie pracownikom i okolicznym mieszkańcom biurowca osiągają wartości 15-20 EUR/mkw./miesiąc. Z kolei poziom kosztów eksploatacyjnych znajduje się najczęściej w przedziale 15-20 PLN/mkw./miesiąc.

Szansa na rozwój

W ostatnich miesiącach wiele emocji wywołuje wprowadzony w tym roku zakaz handlu w niedzielę. Paradoksalnie nowe przepisy mogą okazać się sprzyjającym czynnikiem do rozwoju lokali zlokalizowanych w budynkach biurowych. Zakaz nie obejmuje bowiem restauracji, kawiarni, aptek, lodziarni ani kwiaciarni, a taką właśnie ofertę coraz częściej spotykamy w biurowcach. Aby było to jednak możliwe konieczne jest zapewnienie niezależnego wejścia z zewnątrz, co umożliwi otwarcie sklepu poza typowymi godzinami funkcjonowania biurowca.

Autorką artykułu jest Karolina Nitowska, Senior Associate, Dział Powierzchni Handlowych w Colliers International

Colliers jest wystawcą jesiennej edycji Shopping Center Forum 2018 CEE Exhibition&Conference. Z ekspertami firmy będzie można spotkać się już 26-27 września 2018 r. w Warszawie.

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn

PARTNER MIESIĄCA RETAILNET.PL

Nowa Stacja, wszystko w jednym miejscu.

Nowa Stacja w Pruszkowie to nowoczesne centrum, które doskonale wpisuje się w potrzeby współczesnych konsumentów.