Nuvalu: Galeria handlowa – jak dobrze przygotować ten produkt inwestycyjny

Piotr Wasilewski, Dyrektorem Działu Centrów Handlowych i Inwestycyjnego Nuvalu Polska

Galeria handlowa, jak większość przedsięwzięć biznesowych, jest również produktem. Właściciele obiektów handlowych, indywidualni czy instytucjonalni, w pewnych okolicznościach decydują się na wystawienie ich na sprzedaż. Powodów może być wiele – potrzeba odzyskania zainwestowanych środków, finalizacja założonej strategii czy przyjęcie innej strategii rozwoju własnego biznesu.

Sprzedaż ma wiele zalet dla samego obiektu – nowy inwestor zazwyczaj wnosi na projekt świeże spojrzenie, o które czasem ciężko w przypadku dotychczasowego właściciela, prowadzącego obiekt od wielu lat. Pojawia się nowa energia, rodzą się nowe koncepcje, klienci otrzymują jasny komunikat – nadchodzi nowy właściciel, który wniesie do obiektu nową wartość. Jednak to nowe spojrzenie można przygotować i wprowadzić jeszcze przed sprzedażą.

Proces przygotowania centrum handlowego do sprzedaży jest skomplikowany i warto przeprowadzić go w maksymalnie profesjonalny sposób. Jakość oferty dla inwestora ma bezpośrednie przełożenie na cenę, którą można uzyskać w toku negocjacji.

W przypadku sprzedaży galerii handlowej w grę wchodzą duże pieniądze. Tak jak każdy produkt wystawiony na sprzedaż, obiekt handlowy powinien być do tego procesu odpowiednio przygotowany. Rolą doradcy jest przygotowanie i rekomendowanie właścicielowi najbardziej optymalnych działań, które pozwolą w maksymalny sposób wyeksponować atuty galerii, a tym samym – przełożą się na najwyższą możliwą do uzyskania cenę.

Właściciel, który chce sprzedać obiekt, zazwyczaj staje przed możliwością lub koniecznością przeprowadzenia zmian mających na celu zwiększenie jego konkurencyjności. Rynek centrów handlowych w Polsce wciąż dynamicznie się rozwija – na koniec grudnia 2017 roku w budowie było około 580 tys. mkw. nowej powierzchni. Przewiduje się, że w 2018 roku rynek urośnie o około
450 tys. mkw. Nowe obiekty przyciągają klientów dzięki nowoczesnym rozwiązaniom, atrakcyjnej architekturze i nowoczesnej, interaktywnej ofercie wykorzystującej najnowsze technologie. Utrzymanie starszych obiektów w odpowiednio dobrej, wysokiej kondycji to duże wyzwanie merytoryczne i finansowe. W większości przypadków jedyną drogą jest zmiana – w innym wypadku obiekt traci swoje walory, najemcy zaczynają się wycofywać, co ma negatywny wpływ na atrakcyjność i tym samym jego odwiedzalność. Kluczowy jest czas – odpowiednio wczesne reagowanie i niedopuszczenie do takiej sytuacji. Galeria handlowa to żywy organizm, który nieustannie ewoluuje. Przez cały czas należy monitorować sytuację, obserwować ruchy konkurencji i zmiany na rynku. Gdy nadchodzące wyzwania zostaną odpowiednio wcześnie zdefiniowane, można działać z wyprzedzeniem, antycypować. Proces wdrażania zmian trwa długie miesiące, czasem lata. Jeżeli decyzje zostaną podjęte zbyt późno, można wiele stracić. Gdy właściciel nie reaguje na sygnały wysyłane przez rynek i najemców, może doprowadzić do sytuacji, w której koszty przywrócenia odpowiedniego standardu galerii będą niewspółmiernie wysokie względem potencjalnych zysków. Nie każda modernizacja ma wtedy rację bytu. Jeżeli z analizy wynika, że nie jest opłacalna, rekomendacja doradcy jest jednoznaczna.

Podnieść czy utrzymać wartość

W wielu przypadkach celem wypracowanej koncepcji jest nie tyle podniesienie wartości obiektu, co utrzymanie jego racjonalnej wartości rynkowej. Wobec zmieniającego się otoczenia starsze obiekty tracą przewagę, a ich atuty bledną. Właściciele takich galerii, chcąc utrzymać swoje udziały w rynku, muszą inwestować. Dodatkowo muszą podejmować decyzje z odpowiednim wyprzedzeniem, aby zdążyć przeprowadzić wszelkie niezbędne zmiany, zanim ich obiekty odczują malejące zainteresowanie ze strony odbiorców ich oferty. Nie można dopuścić do przekroczenia punktu krytycznego – gdy pierwsi najemcy zaczną opuszczać obiekt, często dochodzi do efektu kuli śniegowej. Po nich robią to następni. Im więcej pustej przestrzeni, tym silniejsza tendencja do ucieczki z tonącego statku. Wtedy na racjonalne zmiany może być już za późno.

Proces przygotowania i analiz

Jak wygląda proces przygotowania galerii handlowej do sprzedaży? Istnieje kilka głównych płaszczyzn jego przebiegu. Pierwszy to decyzja o przeznaczeniu obiektu do sprzedaży i rozpoczęcie
współpracy z doradcą. Później przychodzi czas na wieloetapowy audyt, który daje odpowiedź na pytanie: jak przygotować obiekt dla uzyskania optymalnej wartości? Doradca sprawdza stan prawny
umów najmu i ich warunki względem aktualnych standardów rynkowych. Przygląda się architekturze – zaczynając od estetyki, przez aranżację, kończąc na możliwościach technicznych w zakresie
ewentualnej przebudowy i ogólnej kondycji infrastruktury budynku. Kolejnym etapem jest analiza komercyjna – weryfikacja portfela najemców, określenie i ewentualna redefinicja anchorów, porównanie status quo do bieżących wymagań rynku i klientów. Doradca zarządza procesem, w którym biorą udział prawnicy, architekci i inżynierowie. Przeprowadza szczegółową analizę atrakcyjności centrum handlowego względem obecnej i przyszłej konkurencji, weryfikuje standard jego oferty w odniesieniu do aktualnych i spodziewanych trendów i rekomenduje zmiany. Te zmiany muszą znaleźć potwierdzenie w możliwościach budynku i potencjale wśród najemców, należy też je poddać weryfikacji finansowej. Następnie przychodzi czas na konfrontację wypracowanej na bazie analiz koncepcji zmian z realnymi możliwościami. Szczegółowa analiza finansowa daje odpowiedź na pytanie, jaki zakres zmian jest opłacalny w przypadku danego obiektu i zwróci się przy sprzedaży. Zgromadzony w ten sposób komplet informacji pozwala na właściwą rekomendację, daje właścicielowi budynku możliwość podjęcia świadomej decyzji i określa optymalny wariant zmian, które z jednej strony podwyższą wartość centrum handlowego, a z drugiej będą miały uzasadnienie finansowe. Kompletna informacja pozwala na precyzyjne określenie priorytetów.

Podstawową wartością dodaną wynikającą ze współpracy z doradcą jest możliwość skorzystania z jego wiedzy i doświadczenia, które obejmują pełne spektrum analizy. Jest on w stanie przedstawić
właścicielowi obiektu szerszą perspektywę. Wie, jakie rozwiązania się sprawdzają, a jakie są zbędnym, nieefektywnym wydatkiem. Rezultatem pracy doradcy jest zindywidualizowana, oparta o dane analityczne i wieloletni know-how rekomendacja, poparta racjonalnymi argumentami. Współpracując z profesjonalną firmą doradczą, właściciel galerii handlowej oszczędza czas i pieniądze, minimalizując ryzyko podjęcia błędnej decyzji.

Gdzie rodzi się wartość

Wypracowana w procesie współpracy z doradcą koncepcja zmian jest już wartością samą w sobie. Nie w każdym przypadku właściciel wdraża wypracowane zmiany przed wystawieniem obiektu na
sprzedaż. Spójny, dobrze udokumentowany i odpowiednio osadzony w realiach finansowych i harmonogramie plan zmian pozwala właścicielowi na uzyskanie ceny sprzedaży uwzględniającej planowane zmiany. Nowy inwestor przejmuje obiekt z gotową, zweryfikowaną pod kątem realiów rynkowych koncepcją, którą może wdrażać, nie tracąc czasu i środków finansowych na opracowanie jej od podstaw. Dostarczane są mu dane analityczne, które dają mu pełny obraz realnego potencjału galerii handlowej, którą jest zainteresowany. W przypadku pozytywnej decyzji o zakupie dalszych scenariuszy jest wiele. Inwestor może przejąć obiekt i we własnym zakresie realizować modyfikacje wynikające z rekomendacji doradcy, może też porozumieć się z dotychczasowym właścicielem i zlecić mu za ustalone wcześniej wynagrodzenie przeprowadzenie tych zmian. Przejmuje wtedy gotowy obiekt i rozpoczyna swój rozdział działalności galerii handlowej już po zrealizowanej zmianie.

Autor tekstu: Piotr Wasilewski, Dyrektor Retail & Investment w Nuvalu Polska

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn

POLECANE ARTYKUŁY