Rozliczanie ulepszeń w lokalu zgodnie z Kodeksem Cywilnym

W trakcie okresu najmu, zwłaszcza przy umowach zawieranych na dłuższe okresy, najemcy nieraz dokonują różnego rodzaju nakładów na zajmowane przez siebie lokale. Nakłady ulepszające (ulepszenia) to nakłady, które zwiększają wartość lub użyteczność lokalu w chwili jego wydania wynajmującemu, po zakończeniu okresu najmu. Należy je przy tym odróżnić od nakładów koniecznych, o których mowa w art. 662 § 1 oraz 663 Kodeksu Cywilnego, a które co do zasady obciążają wynajmującego oraz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem lokalu, które zgodnie z art. 662 § 2 KC obciążają najemcę. W praktyce najmu komercyjnego kwestie związane z rozliczaniem nakładów na lokal są najczęściej szczegółowo określone w umowach najmu bądź zawieranych do nich aneksach. Jeżeli jednak strony nie zadbały o umieszczenie odpowiednich zapisów zastosowanie znajdą przepisy KC, w szczególności art. 676, dotyczący ulepszeń.

Zgodnie z tym przepisem jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Choć art. 676 KC nie zawiera żadnego terminu dla wynajmującego na podjęcie decyzji w doktrynie i orzecznictwie nie ulega wątpliwości, iż prawo wyboru wynajmującego nie jest bezterminowe (tak chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt V CSK 475/06). Jeżeli strony nie uregulowały tej kwestii umownie należy zastosować w drodze analogii art. 365 § 3 KC. Przepis ten mówi, iż jeżeli strona uprawniona do wyboru świadczenia wyboru tego nie dokona, druga strona może jej wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu uprawnienie do dokonania wyboru przechodzi na stronę drugą, czyli w tym przypadku na najemcę. Należy podkreślić, że prawo wyboru aktualizuje się dopiero po zakończeniu stosunku najmu. Jeżeli najemca po zakończeniu najmu, ale przed zwrotem lokalu i jednocześnie przed dokonaniem wyboru przez wynajmującego, usunie ulepszenia, wówczas wynajmującemu nie przysługuje już prawo wyboru. Jeśli natomiast przed wydaniem rzeczy, ale po ustaniu stosunku najmu wynajmujący oświadczy, że ulepszenia chce zatrzymać, wówczas ich usunięcie przez najemcę rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą.

Co do zasady wynajmujący może dokonać wyboru w dowolnej formie, także w sposób dorozumiany. Odebranie przedmiotu najmu i korzystanie z ulepszeń może być traktowane jako wola zachowania tych ulepszeń dla siebie. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się zachować nakłady ulepszające, najemca może domagać się zapłaty wartości tych nakładów według cen rynkowych. Co istotne, wartości ulepszeń nie należy utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – trzeba przeanalizować, jak zwiększyła się wartość, użyteczność lokalu w wyniku ich dokonania, przy czym oceny tej dokonuje się według stanu istniejącego w chwili zwrotu lokalu. Przywrócenie stanu poprzedniego (przy braku odmiennych ustaleń umownych) oznacza dokonanie takich czynności, które polegają na usunięciu wszystkich ulepszeń z przedmiotu najmu bez prawa domagania się zwrotu ich wartości na podstawie art. 676 KC lub przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. KC). Warto podkreślić, iż o ile strony nie postanowiły inaczej, wynajmujący może dokonać wyboru jedynie co do wszystkich ulepszeń, a więc nie może zatrzymać tylko niektórych z nich.

Autor: aplikant adwokacki Paweł Szulc, KPRF Law Office

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn