CRESA: rynek inwestycyjny centrów handlowych

Ostatnie 12 miesięcy to najbardziej aktywny okres w historii rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce. O aktualnym zainteresowaniu inwestorów centrami handlowymi opowiada Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w Dziale Rynków Kapitałowych w firmie Cresa Polska. (W artykule uwzględniono dane o transakcjach sfinalizowanych do końca I kwartału 2018 r.).

Sektor powierzchni handlowych wygenerował największy wolumen transakcji – od kwietnia ubiegłego roku do marca bieżącego zawarto transakcje za ponad 3,5 mld euro (w poprzednim najlepszym okresie rocznym kończącym się w drugim kwartale 2007 roku poziom ten nie przekroczył 3,2 mld euro).

Wolumen inwestycji

W samym I kwartale 2018 roku sfinalizowano kilka dużych transakcji, w tym sprzedaż przez Ares, Axa i Apollo Rida portfela nieruchomości składającego się w m.in. z centrów M1. W najbliższych miesiącach spodziewamy się zamknięcia kolejnych znaczących transakcji. Zmiany legislacyjne, które weszły w życie w tym roku, nie wpłynęły w znaczący sposób na poziom aktywności inwestycyjnej, jednak niektórzy inwestorzy wstrzymują się z wybranymi decyzjami inwestycyjnymi, czekając na efekty wprowadzonych ustaw (w tym zakaz handlu w niedzielę).

W ciągu ostatnich 12 miesięcy dominowały transakcje portfelowe, a także duże transakcje obejmujące pojedyncze aktywa. Sektor handlowy miał największy udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym (37 proc. za cały 2017 rok i ponad 80 proc. w I kwartale 2018 roku).

Stopy kapitalizacji

Wzrost aktywności inwestorów oraz wymuszona konkurencja w ostatnich kwartałach spowodowały delikatną kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych. Dla wiodących obiektów handlowych w największych polskich miastach kształtują się one na poziomie poniżej 5 proc. Na spadek stóp wpływają oczekiwania inwestorów względem wzrostu stawek czynszowych. Dla najlepszych parków handlowych w głównych aglomeracjach wynoszą one obecnie około 7 proc.

Poza głównymi miastami oraz dla obiektów niedominujących stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 7,25–8,5 proc. Ceny nieruchomości uwzględniają oczekiwania inwestorów dotyczące zmieniających się warunków współpracy z najemcami, w tym potrzeby przeznaczenia środków na różnego rodzaju zachęty, a także potencjalną konieczność rewizji stawek czynszowych w przyszłości. W niższą cenę płaconą za takie obiekty wkalkulowana jest także konieczność poniesienia nakładów kapitałowych, aby utrzymać pozycję rynkową obiektu oraz móc konkurować z bardziej współczesnymi destynacjami handlowymi. Najlepsze parki handlowe poza największymi miastami w Polsce wyceniane są przez inwestorów przy stopie kapitalizacji około 8 proc.

Inwestorzy, źródła kapitału i sprzedający

W ostatnich kwartałach najbardziej aktywne pod względem inwestycyjnym były podmioty ze Stanów Zjednoczonych, Niemiec oraz Republiki Południowej Afryki. Aktywny pozostawał także kapitał od naszych południowych sąsiadów – czeski fundusz REICO w drugiej połowie ubiegłego roku nabył Galerię Słoneczną za około 164 mln euro, a fundusz CPI Property Group po nabyciu portfela nieruchomości od CBRE Global Investors na początku ubiegłego roku swoje zainteresowanie skierował w stronę mniejszych nieruchomości handlowych, szczególnie w formacie parków handlowych. Nabył on od Katharsis Development portfel pięciu obiektów handlowych funkcjonujących pod marką HopStop i planuje kolejne akwizycje. Oczekujemy, że ten trend zakupowy utrzyma się ze względu na płynność polskiego rynku i ograniczone możliwości zakupowe w kraju. W ostatnich miesiącach zaobserwować można było także wzmożone zainteresowanie obiektami większej skali ze strony podmiotów z kapitałem polskim, w tym inwestujących środki tzw. high net worth individuals.

Wśród najbardziej aktywnych inwestorów w ostatnich czterech kwartałach wymienić należy Echo Polska Properties, które nabyło dwa portfele nieruchomości (M1 oraz portfel Blackstone składający się z czterech centrów handlowych), Galerię Solną w Inowrocławiu oraz Retail Park Zakopianka. Fundusz planuje także jeszcze w tym roku finalizację zakupu m.in. Centrum Handlowego King Cross Marcelin o powierzchni najmu 45,3 tys. mkw. za 91,1 mln euro. Istotną rolę w tworzeniu wolumenu inwestycyjnego odegrały także Union Investment z największą pojedynczą transakcją na rynku nieruchomości w postaci zakupu centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu oraz fundusz emerytalny Employees Provident Fund of Malaysia z zakupem Galerii Katowickiej za 300 mln euro.

Najbardziej aktywnym sprzedającym na rynku w ostatnich miesiącach pozostawał fundusz Blackstone, który sukcesywnie sprzedaje aktywa handlowe zlokalizowane na terenie Polski. W ostatnich latach z inwestycji na terenie Polski wyszedł także fundusz BlackRock, sprzedając portfel swoich nieruchomości handlowych – Karolinka w Opolu oraz Pogoria w Dąbrowie Górniczej. Decyzje o wyprzedaży części lub całości portfela podjęły w ostatnim czasie także spółki wyspecjalizowane w działalności deweloperskiej, w celu realizacji nowych inwestycji handlowych lub rozwoju działalności w innych sektorach rynku.

Jakie produkty są najbardziej interesujące z punktu inwestorów

Najbardziej pożądanym produktem na handlowym rynku inwestycyjnym, w sytuacji przewagi popytu nad podażą, pozostają dominujące na swoich lokalnych rynkach centra handlowe. Wielu inwestorów przygląda się także dobrze zlokalizowanym, ale niedokapitalizowanym nieruchomościom. Najlepsze perspektywy będą miały dominujące centra handlowe z bogatą ofertą rozrywkową, gastronomiczną i usługą click & collect oraz obiekty handlowe na szybkie zakupy zlokalizowane w pobliżu ośrodków mieszkalnych. Rynek parków handlowych jest rynkiem relatywnie młodym, jednak w dłuższej perspektywie należy się spodziewać konsolidacji w rękach kilku wiodących graczy, dążących do większej efektywności operacyjnej i siły negocjacyjnej wobec najemców
sieciowych. Istotnym czynnikiem jest także zmniejszająca się dostępność działek inwestycyjnych pod budowę parków handlowych, także w mniejszych miastach. Spodziewamy się, że coraz więcej istniejących obiektów typu convenience będzie modernizowane, rozbudowywane i przystosowywane do potrzeb nowego nabywcy. Przykładem może być nabyty w pierwszym kwartale br. przez Focus Estate Fund Park Handlowy Eden w Zgorzelcu, gdzie planowana jest rozbudowa o około 1,5 tys. mkw. W ostatnich latach obserwowaliśmy spadek stóp kapitalizacji i w opinii wielu inwestorów istnieje jeszcze przestrzeń do dalszej kompresji, co pozwoli zbyć nabywaną dzisiaj nieruchomość z prospektywnym zyskiem, szczególnie jeżeli tworzyć będzie część większego portfela inwestycyjnego.

Autor: Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w Dziale Rynków Kapitałowych w firmie Cresa Polska

Artykuł ukazał się w lipcowym wydaniu magazynu Shopping Center Poland.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl