M. Śmietański, Cresa: kluczowe punkty przy negocjowaniu umowy najmu

Wynajmując powierzchnie w centrum handlowym najemcy zwykle skupiają się na tym, żeby wynegocjować jak najniższy czynsz. Jednak czynsz to nie wszystko. Gdzie szukać oszczędności na etapie negocjacji z wynajmującym? – radzi Michał Śmietański, Członek Zarządu i Dyrektor Działu Prawnego w firmie Cresa Polska.

Cresa jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum CEE Exhibition & Conference.

Dzięki kreatywności i dobrym doradcom można uzyskać zapisy w umowie, które w przyszłości pozwolą na spore oszczędności, a nawet dodatkowy zysk.

Zachęty i rabaty

Negocjując tzw. zachęty i rabaty najemca może uzyskać bardzo wymierne korzyści finansowe. Najlepsze sieci, z punktu widzenia wynajmującego, mogą dostać nawet wielomiesięczny upust od płatności czynszu.

Chcąc pozyskać najemców, wynajmujący oferują również zachęty. Ich lista jest ograniczona zasadniczo wyłącznie kreatywnością i elastycznością stron. Mogą to być usługi marketingowe i promocyjne, pomoc w procesie rekrutacji pracowników, usługi remontowe i inne. Jedną z najpopularniejszych zachęt jest częściowe albo całkowite pokrycie prac adaptacyjnych/wyposażenia lokalu, czyli tzw. fit out. Warto o niego zawalczyć, ponieważ, jak pokazuje doświadczenie, właściciel budynku na wystrój i wyposażenie sklepu może przeznaczyć dość spore kwoty.

Kto może liczyć na zachęty? Największą siłę w negocjacjach mają sklepy wielkopowierzchniowe albo legitymizujące się znanym i pożądanym logo, które przyciągnie klientów do galerii albo zwiększy jej prestiż. Zdarza się również, że sytuacja wynajmującego podnosi szanse negocjacyjne najemcy, w tym również takich mniej rozpoznawalnych niż światowe marki. Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy właściciel szykuje obiekt do sprzedaży i pilnie potrzebuje zapełnić niewynajęte powierzchnie.

Podczas negocjacji warto wysłuchać propozycji wynajmującego, po czym dokładnie je przeanalizować i przeliczyć na zaoszczędzony czas i pieniądze.

Przyrzeczenia umowne

Negocjując umowę najmu, przedstawiciele właściciela obiektu obiecują najemcy wiele korzyści, uzasadniając w ten sposób np. wysokość czynszu. Takie obietnice często wpływają na ostateczną decyzję najemcy, ale powinny zostać wcześniej przedstawione na piśmie z zastrzeżeniem sankcji wobec wynajmującego, gdyby ten nie wykonał swych zobowiązań. Tym bardziej, jeśli jest to dopiero debiutująca galeria handlowa i większość rzeczy mieści się jedynie w sferze przypuszczeń i obietnic. I tak np.: właściciel nowo otwartej galerii może na początku negocjacji przedstawić najemcy przewidywaną liczbę odwiedzających, ale nie może tego zagwarantować w umowie. Zwrócenie na to uwagi wynajmującemu, stawia najemcę w lepszej pozycji negocjacyjnej, np. co do wysokości czynszu albo innych zachęt.

Inne obietnice udaje się zapisać w umowie. Powiedzmy, że firma X wynajmuje powierzchnię na food courcie. Wynajmujący, chcąc podbić stawkę, obiecuje, że w ciągu dwóch lat na sąsiedniej działce powstanie kino. Doradca najemcy może w tej sytuacji np. negocjować zapis, że jego klient otrzyma 5 proc. upustu od czynszu, aż do momentu otwarcia kina. Przyrzeczenie, którego nie da się zapisać w umowie, przestaje być argumentem po stronie wynajmującego. W umowie można również zapisać kalendarz imprez promocyjnych albo obiecaną modernizację.

Jak widać więc, możliwości skorzystania na dobrze skonstruowanej umowie są dość spore – potrzebne są do tego jednak: dogłębna znajomość zachowań uczestników danego rynku oraz specjalistyczna wiedza, prawnicza, czy techniczna – dlatego opłaca się korzystać z usług doświadczonych specjalistów.

Autorem tekstu jest Michał Śmietański, Członek Zarządu i Dyrektor Działu Prawnego w firmie Cresa Polska.

Pierwszą część materiału można przeczytać na portalu retailnet.pl.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl