Eksperci Colliers na SCF: bułgarski rynek handlowy – stabilny i coraz dojrzalszy

Segment nieruchomości handlowych w Bułgarii wkracza w fazę dojrzałości i stabilizacji. Nic więc dziwnego, że w porównaniu z innymi segmentami nieruchomości, rynek ten cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów. W roku 2017 sprzedaż nowoczesnych powierzchni w centrach handlowych stanowiła 70 proc. wszystkich transakcji inwestycyjnych i, jak wynika z danych Colliers, trend ten utrzymuje się także w roku 2018. Taki kierunek rozwoju rynku jest ściśle związany z pozytywnym stanem gospodarki kraju – wynika z raportu Colliers poświęconego rynkowi nieruchomości handlowych w Bułgarii.

Autorki raportu, Boryana Peneva, Manager i Dimitrinka Rakovska, Manager Key Accounts, Dział Powierzchni Handlowych Colliers International w Bułgarii, będą obecne podczas jesiennej edycji Shopping Center Forum 2018 CEE Exhibition&Conference. 

Colliers jest partnerem merytorycznym i wystawcą SCF 2018.

Sytuacja makroekonomiczna Bułgarii

W ostatnich latach gospodarka Bułgarii kontynuowała wzrost w stałym tempie. W latach 2014 – 2018 odnotowywano nieprzerwany wzrost PKB w ujęciu kwartalnym. Zgodnie z ostatnimi danymi korygowanymi sezonowo, w drugim kwartale br. poziom PKB wzrósł o 3,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, i był o 0,8 proc. wyższy niż poziom odnotowany w pierwszym kwartale bieżącego roku.

Sytuacja na rynku pracy gwałtownie się poprawiała począwszy od 2013 r., a stopa bezrobocia przeważnie utrzymywała tendencję spadkową. W drugim kwartale 2018 r. osiągnęła rekordowo niski poziom 5,5 proc. (w ciągu ostatnich pięciu lat). W roku 2013 średnie miesięczne wynagrodzenie wyniosło 385 EUR, natomiast w II kwartale br. roku wzrosło do kwoty 575 EUR.

W II kwartale 2018 r. Krajowy Urząd Statystyczny Bułgarii odnotował wzrost całkowitego średniego dochodu gospodarstwa domowego na jednego członka na poziomie 8,7 proc. w porównaniu z analogicznym kwartałem roku 2017, co z kolei przełożyło się w II kwartale 2018 r. na wzrost całkowitych średnich wydatków na jednego członka gospodarstwa domowego o 11,4 proc. w porównaniu z II kwartałem 2017 r.

Pozytywne trendy w rozwoju gospodarczym Bułgarii, tj. wzrost PKB, spadek bezrobocia, wzrost przeciętnych dochodów gospodarstw domowych i wydatków konsumenckich, skutkują poprawą nastrojów konsumenckich i stabilizującym się poziomem sprzedaży detalicznej. Wszystkie powyższe czynniki są podstawą optymistycznej prognozy dla rynku nieruchomości handlowych na rok 2019.

Rynek handlowy w zarysie

W pierwszym półroczu 2018 r. rynek nowoczesnych powierzchni w centrach handlowych* wykazywał oznaki wkroczenia w fazę dojrzałości. W szczególności świadczyło o tym kilka czynników: całkowita podaż utrzymana została na poziomie z drugiego półrocza roku 2017 – 400 660 mkw.; w dalszym ciągu popytem cieszyły się projekty o ugruntowanej pozycji, w przypadku których wskaźnik najmu powierzchni kształtował się na poziomie 95 proc., znacznie przewyższając podaż; wchłonięta powierzchnia handlowa na poziomie 14 proc. wynikała z przenoszenia się najemców, którzy już wcześniej wchodzili w skład grupy najemców centrum handlowego.

Stabilny poziom czynszów najmu powierzchni handlowych również dowodzi tego, że rozwój rynku osiągnął fazę dojrzałości. W nowoczesnych galeriach handlowych stawka miesięcznego czynszu utrzymywała się na poziomie 39 EUR/mkw., natomiast w przypadku stawek czynszów za wynajem powierzchni handlowej w obiektach położonych przy ulicach handlowych w Sofii odnotowano wzrost rzędu 12 proc. (z poziomu 49 EUR/mkw./miesiąc w 2017 r. do poziomu 55 EUR/mkw./miesiąc w roku 2018). Jednym z głównych powodów takiego stanu rzeczy była niedostateczna podaż powierzchni handlowych na jednej z głównych ulic, bulwarze Witosza.

Tzw. segment big-box odnotował silny wzrost w całym kraju. W czołówce liderów w tym aspekcie znalazły się Lidl, T-market i Billa. Otwierając swe obiekty w nowych lokalizacjach, sieci hipermarketów i supermarketów wprowadzały też nowe i nowoczesne koncepcje. Podobnie było w przypadku parków handlowych, których pozycja na bułgarskim rynku handlowym z biegiem lat ugruntowywała się dzięki stałemu rozwojowi koncepcji i zróżnicowanej strukturze najemców.

Rozwój gospodarki Bułgarii i stabilna pozycja rynku powierzchni handlowych przyciągnęły wiele międzynarodowych marek. Najwyższą dynamiką przedsięwzięć rozwojowych charakteryzowała się branża mody. W czołówce międzynarodowych sklepów odzieżowych obecnych w Bułgarii uplasowały się: Inditex – 31 sklepów, H&M – 22 sklepy, Grupa LPP – 21 sklepów, a także LCC Waikiki i New Yorker (odpowiednio 15 i 12 sklepów). Z początkiem 2018 r. do Bułgarii zawitały także nowe marki, takie jak NYX, The Body Shop oraz Sinsay.

Międzynarodowi inwestorzy obecni na rynku handlowym Bułgarii to: GTC, Gazit Globe, Salamanca Group, The Orchid Group, Assos Capital, Europa Capital, Fourlis Group, Bulgarian American Enterprise Fund, Bluehouse Capital, Danaos itp. Firma Colliers odnotowała wysoki poziom dynamiki inwestycji realizowanych przez inwestorów z RPA (Nepi Rockcastle, Prime Kapital, Hystead LTD), którzy wkroczyli do Bułgarii w latach 2017-2018. Ich udział w całkowitym wolumenie transakcji osiągnął imponujący poziom 71 proc. i, jak już wcześniej wspomniano, byli oni w przeważającej mierze zainteresowani nieruchomościami handlowymi.

Colliers prognozuje, że proces optymalizacji struktury najemców w nowoczesnych centrach handlowych w Bułgarii będzie kontynuowany, przy czym wpływ kategorii rekreacyjno-rozrywkowej w sektorze będzie wzrastał. Badania rynku prowadzi obecnie więcej marek międzynarodowych i przewiduje się, iż rozpoczną one działalność w Bułgarii. Dobre perspektywy dla rynku handlowego oraz rozwój gospodarki Bułgarii przyczynią się do tego, że cały kraj, a w szczególności segment nieruchomości handlowych, będą nadal bacznie obserwowane przez inwestorów lokalnych i międzynarodowych.

*Centra handlowe o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw.

Źródła: Raport Colliers na temat rynku handlowego za pierwsze półrocze 2018 r. (Colliers’ Retail Market Overview H1 2018), Raport Colliers na temat rynku inwestycyjnego za pierwsze półrocze 2018 r. (Colliers’ Investment Market Overview H1 2018), Focus Economics, Krajowy Instytut Statystyczny (Bułgaria), Narodowy Bank Bułgarii, Bank Światowy, Trading Economics.

Autorzy: Boryana Peneva, Manager, Dział Powierzchni Handlowych i Dimitrinka Rakovska, Manager Key Accounts, Dział Powierzchni Handlowych Colliers International w Bułgarii.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl