Cresa: każdą umowę można renegocjować

Centrum handlowe

O tym, że umowę najmu możemy renegocjować w każdej chwili, musimy mieć tylko poważne powody oraz dobre argumenty – mówią Szymon Łukasik, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Handlowych oraz Magdalena Sadal, dyrektor Działu Badań i Doradztwa Branży Handlowej w Cresa Polska.

Cresa jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum CEE Exhibition & Conference.

Umowy najmu na rynku handlowym podpisywane są standardowo na pięć lat. Ten czas szybko mija. Czy renegocjacje to tylko formalność?

Magdalena Sadal: Podpisanie umowy nigdy nie jest tylko formalnością. Chociaż powtórne negocjacje mogą być o tyle łatwiejsze, że najemca i wynajmujący już się znają. Pracowali razem przez kilka lat i wiedzą, co w tej współpracy było dobre, a co zgrzyta. Dzięki temu mają większe szanse na rozmowę o konkretach, nie tylko obietnicach. Analizując dotychczasową współpracę, najemca podejmuje decyzję o chęci pozostania w obiekcie lub zamknięcia sklepu.

Kiedy o swojej decyzji powinien poinformować właściciela obiektu?

Szymon Łukasik: Termin, do którego umowa powinna zostać przedłużona albo wypowiedziana, zwykle zapisany jest w kontrakcie. Odradzam jednak czekanie z renegocjacjami do ostatniej chwili. Rozmowy najlepiej rozpocząć rok albo półtora przed upływem okresu najmu, szczególnie, jeśli przewidujemy skomplikowane negocjacje, zwiększenie powierzchni albo relokację.

Czy umowa najmu może zostać przedłużona automatycznie?

Sz. Ł.: Tak, dlatego zanim jeszcze siądziemy do stołu i rozpoczniemy negocjacje, powinniśmy dokładnie znać treść pierwszego kontraktu. Katalog zapisów w polskim prawie jest nieograniczony. W umowie można zaznaczyć, na jaki okres oraz na jakich warunkach najem zostanie przedłużony albo zapisać, że warunków umowy nie można renegocjować. Dlatego warto znać jej treść i pilnować terminów. Przekroczenie tych ostatnich może mieć poważne konsekwencje, łącznie z utratą lokalu, gdy wynajmujący nie jest zainteresowany przedłużeniem umowy, a na miejsce najemcy czeka kolejka chętnych.

Często zdarzają się takie sytuacje?

Sz. Ł.: Wiele zależy od pozycji wynajmującego, który może być np. właścicielem jednego z najbardziej topowych obiektów w kraju. Właściciele wiodących galerii mają na tyle silną pozycję, że mogą stawiać warunki, dobierając sobie najemców. Umowy w najlepszych centrach często podpisywane są na pięć lat, bez opcji przedłużenia albo z możliwością renegocjacji. W takich obiektach czynsze raczej rosną, a w najlepszym wypadku pozostają na poprzednim poziomie.

Czołowe obiekty zawsze rządziły się swoimi prawami, a co z pozostałymi centrami? Czy podczas renegocjacji możemy liczyć na jakieś oszczędności?

M. S.: W obecnych warunkach dużego nasycenia powierzchnią handlową, czyli coraz większej konkurencji wśród wynajmujących, możliwe jest wynegocjowanie niższego czynszu. Podstawą do renegocjacji warunków finansowych mogą być: spadające obroty, znacząco niższy footfall, a nawet przebudowa drogi, czy czasowo gorszy dostęp do obiektu.

Jest o co walczyć…

M. S.: Oczywiście, bo obniżka dotychczasowej stawki, nawet o niewielką kwotę, zazwyczaj liczona dla jednego metra kwadratowego, w rocznym rozliczeniu może przynieść całkiem przyzwoity poziom oszczędności. Sztuka negocjacji jest dość istotnym elementem biznesu. Jeśli najemca nie ma odpowiednich umiejętności, powinien skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy, który niemalże wyręczy najemcę w tym procesie, a efekty mogą być imponujące.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn