Panel Cresa na SCF: trudna sztuka negocjacji

Jak zaplanować renegocjacje umowy najmu z wynajmującym? Kiedy jest na to najlepszy moment? Co jest ważne dla sieci handlowych podczas renegocjacji? – o tym dyskutowali uczestniczy pierwszego panelu podczas jesiennej edycji SCF 2018. Dyskusję poprowadził Szymon Łukasik, Dyrektor działu najemców handlowych w firmie Cresa Polska, która jest Partnerem Forum.

– Obecnie w centrach handlowych w całym kraju wynajmowanych jest ok. 30 tys. lokali. Zdecydowana większość obowiązujących obecnie umów ma już kilka lat. Przeważają umowy 5-letnie, choć powoli dostrzegamy rosnący trend podpisywania umów długoterminowych – powiedział tytułem wprowadzenia Szymon Łukasik. Dodał, że z punktu widzenia najemców głównymi elementami, na jakie zwracają uwagę przez renegocjacji umów, są m.in. obniżka czynszu, kontrybucja zarządcy centrum handlowego w ewentualnej modernizacji lokalu czy wpływ na marketing galerii.

Różne przyczyny renegocjacji umowy

Umowy renegocjuje się zazwyczaj w dwóch przypadkach: w momencie zakończenia jej trwania, lub gdy pojawia się jakaś nieoczekiwana zmienna. – Gdy przychodzi do nas najemca i mówi, że ma chwilowe kłopoty i spadły mu obroty, to oczywiście siadamy do stołu i negocjujemy. Musimy spojrzeć na to długofalowo, w naszym interesie jest, żeby najemcy rozwijali swoje biznesy. Każdy przypadek analizujemy jednak indywidualnie – podkreśla Tomasz Górski, Retail Asset Manager, NEPI Rockcastle.

Innym przykładem może być rozbudowa bądź modernizacja obiektu. To trudny moment i dla właściciela centrum i jego najemców. Footfall zazwyczaj spada, co może przełożyć się na gorsze wyniki najemców, choć nie zawsze tak jest. – Czasami w takim momencie jest mniejsza konkurencja i mimo mniejszego ruchu najemca może uzyskać nawet wzrost obrotów – przekonuje Tomasz Górski.

„Specyficzne” branże

Każda branża ma swoją specyfikę. Inaczej negocjuje się umowy najmu będąc siecią gastronomiczną, inaczej bankiem, a jeszcze inaczej dystrybutorem prasy.

– Tylko w tym roku przeprowadziliśmy już 70 renegocjacji. Mamy w portfolio cały przekrój lokalizacji, od galerii handlowych, przez lokale uliczne, na wolno stojących kioskach kończąc. Każdy przypadek jest inny – mówi Edyta Korbińska, Dyrektor Pionu Inwestycji, Kolporter.

Kompletnie innym przypadkiem są banki. – Placówki bankowe z zasady płacą tylko podstawowy czynsz, w naszym przypadku trudno bowiem zbadać realizowane obroty. Części danych nie możemy również upubliczniać. Dostrzegamy drastyczną różnicę w negocjowaniu z centrami handlowymi, oraz w przypadku lokali ulicznych. W tym pierwszym przypadku mamy doczynienia z profesjonalistami. To oczywiście skomplikowany proces, swoista „wojna” prawników, która może trwać nawet 3 miesiące. Ale wszystko odbywa się w dobrej wierze, to czysto biznesowe podejście. W przypadku lokali ulicznych, które często są w rękach prywatnych osób, pojawiają się często irracjonalne argumenty i żądania – podkreśla Marcin Sobczyk, Real Estate Manager, Dep. Administracji i Infrastruktury, Zespół Nieruchomości, Bank Millennium.

Jeszcze innym przykładem są sieci gastronomiczne. Warto podkreślić, że ich rola jako najemców CH systematycznie rośnie. Niekoniecznie przekłada się to jednak na siłę negocjacyjną. – Nasza sieć liczy dopiero 19 lokali, może nie jesteśmy jeszcze wystarczająco dobrze rozpoznawalni, żeby wyrobić sobie mocną pozycję w negocjacjach. Dlatego często spotykamy się jeszcze z oporem drugiej strony. Jest jednak coraz lepiej. Początkowo musieliśmy w zasadzie akceptować wszystkie przedstawione nam warunki, teraz możemy już je przynajmniej częściowo negocjować. Poza tym łatwiej rozmawia się bezpośrednio z właścicielem centrum, niż firmą pośredniczącą w najmie. Widać w tym przypadku większą elastyczność – uważa Bartosz Brusikiewicz, Dyrektor Operacyjny, Thai Wok.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl