Sprzedaż galerii handlowej przysparza problemów podatkowych. Błąd może być kosztowny

centrum-handlowe-enodo-advisors

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych, takich jak galerie handlowe, a także centra logistyczne czy biurowce, budzi dziś wiele wątpliwości – piszą specjalnie dla Retailnet.pl Piotr Litwin, partner w Enodo Advisors i Karol Trybulec, senior associate w Enodo Advisors.

Obecnie galeria handlowa może zostać sprzedana jako całe przedsiębiorstwo, czyli zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP) i wtedy objęta zostaje 2-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Może także zostać zbyta jako aktywa i wtedy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak jednak prawidłowo zakwalifikować daną nieruchomość? Skutki finansowe ewentualnych błędów kwalifikacji, mając na uwadze wartość takich transakcji, mogą być olbrzymie.

piotr-litwin-enodo-advisors
Piotr Litwin, partner w Enodo Advisors

Na przykładzie fikcyjnej Galerii Handlowej Mewa zaprezentujemy, jakie problemy natury podatkowej rodzi obecnie sprzedaż nieruchomości komercyjnej.

Ryzyko występuje zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego galerię

Bardzo ważna jest kwestia określenia statusu naszej Galerii Mewa. Zbycie jej jako przedsiębiorstwa lub ZCP jest bowiem wyłączone z opodatkowania VAT, a kupujący zobowiązany jest w tym przypadku rozliczyć 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak kwalifikacja transakcji jako przedsiębiorstwa zostanie zakwestionowana, to brak rozliczenia VAT przez sprzedającego może się dla niego wiązać nie tylko z koniecznością zapłaty zaległego podatku, ale również odsetek i dodatkowej sankcji wynoszącej nawet 30% kwoty nierozliczonego VAT. W grę wchodzi również nałożenie na osoby zarządzające sankcji karnych skarbowych.

Sytuacja nie wygląda lepiej po stronie kupującego. Jeżeli sprzedający uznał, że Galeria Handlowa Mewa jest aktywem, to kupujący najprawdopodobniej zapłacił cenę brutto oraz dokonał odliczenia VAT. Jeżeli w takiej sytuacji kontrola podatkowa uzna, że przedmiotem transakcji było jednak przedsiębiorstwo lub ZCP, to prawo do odliczenia VAT zostanie zakwestionowane. W takiej sytuacji również mogą zostać naliczone odsetki od zaległości w VAT oraz dodatkowe sankcje. Dodatkowo kupujący będzie musiał uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wraz z odsetkami.

Kwestia prawidłowego zakwalifikowania danej nieruchomości jako przedsiębiorstwa czy ZCP jest zatem istotna zarówno dla właściciela Galerii Handlowej Mewa, jak i dla potencjalnego kupującego. Skutki finansowe ewentualnych błędów, mając na uwadze wartość takich transakcji, mogą być olbrzymie, zatem niepewność w tym zakresie jest poważną przeszkodą w obrocie nieruchomościami.

Resort finansów chce rozwiać wątpliwości

We wrześniu br. Ministerstwo Finansów ogłosiło publiczne konsultacje w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) transakcji, których przedmiotem są nieruchomości komercyjne – takie jak centra handlowe, biurowce, centra logistyczne itp. Jak wynika z deklaracji resortu finansów, celem konsultacji jest opracowanie możliwie kompletnego i precyzyjnego katalogu zasad ułatwiających przeprowadzanie transakcji nieruchomościowych tak aby ich skutki w VAT nie budziły wątpliwości.

trybulec-karol-enodo-advisors
Karol Trybulec, senior associate w Enodo Advisors

Konsultacje dotyczą w szczególności kwestii ustalenia czy zbycie danej nieruchomość jest transakcją mającą za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP czy może zbiór aktywów. Z deklaracji resortu wynika, że celem konsultacji jest wskazanie konkretnych zasad według których uczciwy podatnik będzie mógł samodzielnie dokonać kwalifikacji przedmiotu dokonywanej transakcji.

Nie wszystko co przechodzi ma wpływ

Specyfika zbycia centrum handlowego jest doskonałym przykładem, że w tego typu transakcji niejako automatycznie nabywca wchodzi w szereg różnych relacji prawnych. Może to wywołać wrażenie, że przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub ZCP. Prowadzone przez MF konsultacje mogą stać się dobrą okazją, by zwrócić na to uwagę administracji skarbowej i wspólnie opracować matrycę pozwalającą na jednoznaczne zaklasyfikowanie transakcji na gruncie VAT. Można wskazać pewien zakres typowych elementów, które w przypadku centrum handlowego, nie powinny przesądzać o istnieniu ZCP. Organ podatkowy nie powinien brać pod uwagę przenoszenia umów najmu wraz z ich zabezpieczeniami złożonymi w jakiejkolwiek formie. Również przeniesienie praw autorskich do projektów budowlanych czy architektonicznych, dokumentacji technicznej czy prawnej nie powinno być brane pod uwagę. W praktyce często wątpliwości budzą umowy dotyczące dostawy mediów, ochrony czy utrzymania czystości – często przed transakcją umowy takie są rozwiązywane, aby uzasadnić opodatkowanie transakcji VAT. Przekazanie tych elementów nie ma jednak na celu umożliwienia kupującemu przejęcia przedsiębiorstwa, ale zabezpieczenia samej nieruchomości przed uszkodzeniem, czy umożliwienie najemcom, prawidłowego korzystania z przedmiotu najmu.

Uwzględnienie powyższych okoliczności w trakcie prowadzonych konsultacji może stanowić pierwszy krok uproszczenia i zwiększenia pewności transakcji, których przedmiotem są centra czy galerie handlowe.

Autorami tekstu są Piotr Litwin, partner w Enodo Advisors i Karol Trybulec, senior associate w Enodo Advisors.

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn

POLECANE ARTYKUŁY